Як себе захисти від незаконної реєстрації права власності на житло?

Якщо думаєте, що ця тема вас не стосується, то вам пощастило або ще все може бути.

Мова йде про афери на ринку первинної нерухомості. Зловмисники з підробленими документами реєструють на себе житло, а коли реальний власник звертається до реєстратора з проханням зареєструвати його право власності, йому відмовляють по причині того, що у квартири вже є власник, внесений належним чином до реєстру речових прав на нерухоме майно.

Звичайно, перша думка, яка приходить законному власнику: “Все пропало” або “Що робити?”. В даній ситуації вихід є.

1. Постраждала сторона завжди може звернутись до суду за захистом своїх прав. З очевидних мінусів: реальний час на відкриття справи та її розгляд (не 2 місяці як зазначено в законодавстві), після винесення позитивного рішення (якщо ще не буде подано апеляційної скарги) потрібно звертатися до реєстраційної служби з заявою про внесення змін у реєстрі на підставі рішення суду. Переваги: суд встановлює юридичні факти щодо власника нерухомого майна. Реєстрація на підставі рішення – це суто процедурна частина.

2. Постраждала сторона може звернутися до Комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації. Переваги: у разі позитивного розгляду заяви дані до реєстру вносяться одразу. Недоліки: рішення Комісії може бути оскаржене у суді; якщо порушені вимоги щодо терміну подання скарги до Мін`юсту (це 60 днів після вчинення незаконної реєстраційної дії, або ж 60 днів з того моменту, як особа дізналася про цей факт); якщо є рішення цього органу з того самого питання.

Комісія діє на підставі Наказу Міністерства юстиції України від 12.01.2016 № 37/5 “Про діяльність Комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації та Комісії з питань акредитації суб’єктів державної реєстрації та моніторингу відповідності таких суб’єктів вимогам акредитації”, в рамках Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” і в межах компетенції, встановленою Постановою КМУ від 25 грудня 2015 р. № 1128 “Про затвердження Порядку розгляду скарг у сфері державної реєстрації”.

Що варто знати при зверненні до Комісії.

По-перше, Комісія вивчає скаргу чи віднесено розгляд скарги відповідно до Законів до повноважень суб’єкта розгляду скарги (належний суб’єкт розгляду скарги). По-друге, чи дотримано вимоги Законів щодо строків подання скарги, вимог щодо її оформлення та/або щодо документів, що долучаються до скарги. По-третє, чи наявні (відсутні) інші скарги у суб’єкта розгляду скарги.

Вирішуючи питання по суті, Комісія встановлює наявність чи відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення скаржника, зазначених у скарзі, та інші обставини, які мають значення для об’єктивного розгляду скарги, у тому числі шляхом перевірки відомостей, що містяться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, та у разі необхідності витребування документів, пояснень тощо у суб’єкта оскарження.

Власне, виходячи з можливостей та повноважень Комісії не завжди можна оскаржити незаконну реєстрацію на підставі підроблених документів, адже державний реєстратор не перевіряє легітимність тих чи інших документів. Інша справа, якщо така реєстрація відбулася через некомплектність документів або форма таких документів (на момент реєстрації) не відповідала вимогам чинного законодавства.

І в даному випадку, якщо комісія під час розгляду скарги визнає необхідним проведення перевірки зазначених у скарзі обставин правоохоронними органами щодо можливого підроблення документів, суб’єкт розгляду скарги надсилає відповідні відомості правоохоронним органам для здійснення перевірки таких відомостей та вжиття в межах їх компетенції відповідних заходів реагування щодо припинення порушення законодавства.

Безумовно, коли ваші права вже порушено, то жодні превентивні заходи не допоможуть. Однак, потенційним покупцям (інвесторам) первинної нерухомості, а також власникам нерухомого майна, я б рекомендував користуватися сервісами, які контролюють зміни у записах в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо їхнього майна. Щонайменше не пропустите строки подання скарги, зможете швидко реагувати на незаконні дії третіх осіб, а також допоможете правоохоронним органам спіймати зловмисників по гарячим слідам.