Антирейдерський закон. Жорсткі правила реконструкції нерухомості

Нещодавно набув чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» №340-IX (так званий антирейдерський закон). Цим законом були внесені зміни у Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Закон містить чимало цікавих антирейдерських нововведень. Зокрема, заслуговує на увагу скасування можливості безкінечної подачі власником заяв на заборону реєстраційних дій. Раніше рейдери часто використовували цей спосіб з метою блокування можливості законного власника перереєструвати нерухомість на підставі виграної судової справи. Відтепер наступна заява на заборону реєстраційних дій може бути подана лише через 5 днів після закінчення терміну дії попередньої заяви. Це дійсно корисне нововведення, оскільки законодавчо закріплений механізм таких заяв, що існував раніше, завдавав більше шкоди ніж приносив користі.

Але насправді цей Закону містить одне дуже важливу деталь, яка може негативно позначитися на ринку комерційної нерухомості. Мова йде про механізм внесення до Державного реєстру змін про технічні характеристики об’єкту нерухомого майна внаслідок проведення реконструкції чи перепланування.

Не секрет, що з метою підвищення інвестиційної привабливості об’єктів комерційної нерухомості власники часто вдаються до проведення їх перепланувань чи реконструкцій. Іноді відбувається об’єднання або поділ приміщень, що взагалі не потребує отримання дозвільних документів.

До цього часу законодавство передбачало доволі просту процедуру внесення уточнень до Державного реєстру прав за наслідками виконання таких робіт. Ці відомості вносилися до Державного реєстру прав поза процедурою державної реєстрації. В результаті за простою заявою власника нотаріус фактично дописував у Державний реєстр нову площу, призначення та інші характеристики об’єкта, що змінилися.

Нові зміни у Законі запроваджують абсолютно протилежний підхід до цих правовідносин. Відтепер згідно з новою редакцією статті 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зміни характеристик об’єкта нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, вносяться під час проведення державної реєстрації права власності на такий об’єкт у результаті вчинення дій, спрямованих на набуття, зміну або припинення речових прав. Фактично мова йде про те, що у випадку будь-яких змін характеристик об’єкта нерухомого майна (реконструкція, перепланування, поділ, об’єднання зміна цільового використання тощо) такі зміни можуть бути відображені у Державному реєстрі прав лише одночасно із проведенням дії, що пов’язана із набуттям об’єкту у власність, його відчуженням або припиненням права власності.

Для прикладу, якщо власник двох складських будівель, які стоять впритул одна до одної, вирішив об’єднати їх в одному технічному паспорті (оскільки по факту ці будівлі вже й так являють собою одне ціле) то внести відповідні зміни у Реєстр він матиме право лише у випадку, якщо укладе щодо цього об’єкту якийсь договір (купівля-продаж, оренда тощо). Тобто просто внести зміни у Реєстр «для себе» він вже не зможе.

З точки зору протидії рейдерству припускаю, що такі зміни дійсно можуть бути корисними. До цього часу рейдери часто використовували спрощений механізм коригування даних про нерухомість у Реєстрі саме через умовну реконструкцію, підкладаючи під це напівзаконні висновки про технічну можливість поділу або декларації про готовність об’єкту до експлуатації із сумнівною історію отримання. Новий Закон каже, що внаслідок таких дій створюється новий об’єкт, а тому для реєстрації змін потрібно набути новостворений об’єкт у власність, тобто пройти повну процедуру державної реєстрації.

Важливо підкреслити, що новий Закон встановлює таке обмеження лише щодо «об’єкта нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці». Наразі важко передбачити, яким чином ця норма буде застосовуватися реєстраторами на практиці. З одного боку, нежитлові приміщення на земельній ділянці не розташовані (вони розташовані у будівлі, яка, в свою чергу, розташована на земельній ділянці). У такому випадку видозміна нежитлових приміщень буде реєструватися по старій спрощеній процедурі (за умови, що збереже свою чинність п.45 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, Постанова КМУ № 1127). З іншого боку, реєстратори можуть не взяти на себе відповідальність і кваліфікуватимуть будь-яке нерухоме майно як таке, що розташоване на земельній ділянці, беручи за зразок підхід податківців до нарахування плати за землю власникам приміщень у будівлях.

Особисто я вважаю, що правильним є застосування нового механізму реєстрації змін характеристик об’єкту лише до нерухомості, яка безпосередньо розташована на земельній ділянці, тобто до будівель і споруд. Що стосується нежитлових приміщень, то зміна їх характеристик повинна проводитися по спрощеній процедурі поза межами державної реєстрації прав.