Схема придбання житлової нерухомості через "купівлю-продаж майнових прав"
Схема придбання житлової нерухомості через "купівлю-продаж майнових прав": законодавче регулювання та ризики для інвестора.
Однією із популярних схем залучення коштів для будівництва житлових проектів є укладення з покупцями договорів купівлі-продажу майнових прав. Даний вид договорів прямо не передбачений законодавством як допустимий механізм інвестування в житлове будівництво (ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність»), проте не заборонений законом і є різновидом майна згідно ст. 190 Цивільного кодексу України.
Згідно статті 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» майновими правами визнаються: будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.
Укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав, інвестор (покупець) фактично набуває у власність майнові права (право вимоги до забудовника), що виражається в можливості в майбутньому здійснити на інвестора первинну реєстрацію права власності на квартиру.
Момент переходу права власності на майнові права законодавством не врегульовано. На практиці перехід майнових прав фіксується шляхом підписання акту прийому-передачі майнових прав.
В основному, при залученні коштів через укладення договорів купівлі-продажу майнових прав приймають участь наступні суб’єкти: замовник, забудовник, генпідрядник (підрядник). Договір купівлі-продажу майнових прав, як правило, укладається інвестором (покупцем) із забудовником.
Форма договору має бути обов’язково письмова (ч. 2 ст. 656 Цивільного кодексу). Нотаріальне посвідчення такого договору законодавством не вимагається.
Згідно статті 331 Цивільного кодексу України первинно майнові права на об’єкт, що будується виникають у замовника будівництва та підтверджуються наступними документами:
- документ, що підтверджує наявність у замовника прав на земельну ділянку;
- проектно-кошторисна документація;
- зареєстрована декларація на виконання будівельних робіт;
- договір генерального підряду.
Отже, майнові права є законодавчо визнаною правовою конструкцією залучення коштів інвесторів у будівництво.
Переваги для інвестора (покупця): простота схеми залучення коштів; відсутність необхідності нести додаткові фінансові затрати щодо участі у реалізації схеми інвестування третіх осіб; відсутність податкового навантаження.
Основні ризики для інвестора: майнові права на квартиру не підлягають державній реєстрації, а тому можливі подвійні перепродажу квартир; забудовник може залучати кошти до отримання необхідної дозвільної документації; відсутність контролю за фінансовими потоками зі сторони держави і відповідно можливість нецільового використання коштів; порушення строків введення об’єкту в експлуатацію.
На що радимо звернути увагу при виборі даної схеми інвестування:
- на умови договору (момент передачі майнових прав, матеріальну відповідальність сторін, чіткі строки завершення будівництва, порядок і підстави розірвання договору купівлі-продажу майнових прав, обов’язки сторін тощо);
- наявність необхідного пакету дозвільної документації на будівництво і прав на земельну ділянку;
- на репутацію замовника (забудовника): досвід будівництва подібних об’єктів).
Лише детальна перевірка і дотримання рекомендації наддасть можливість мінімізувати ризики і отримати бажаний об’єкт у власність.
- Лідер (без) інструкції: як керувати командами в епоху ШІ, поколінь зумерів та Alpha Аліна Первушина 17:56
- Час життєстійкості: як зберегти себе у світі, що змінюється? Галина Скіпальська 16:23
- Угода з прокурором про визнання винуватості: жодних гарантій без рішення суду Костянтин Рибачковський вчора о 23:43
- Вновь о Гегелевской диалектике и искусственном интеллекте Вільям Задорський вчора о 19:21
- Чи законно колишніх засуджених повторно ставити на військовий облік Анжела Василевська вчора о 19:07
- НеБезМежне право Сергій Чаплян 01.07.2025 21:44
- Недоторканні на благо оборони: головне – правильно назвати схему Дана Ярова 01.07.2025 19:33
- Корпоративний добробут: турбота про співробітників чи форма м’якого контролю? Анна Пархоменко 01.07.2025 15:04
- Як AI змінює структуру бізнесу: замість відділів – малі команди і агентні системи Юлія Гречка 01.07.2025 14:07
- Жіноче лідерство в українському бізнесі: трансформація, яка вже відбулася Наталія Павлючок 01.07.2025 09:50
- Проведення перевірок в частині вчинення мобінгу: внесено зміни до законодавства Анна Даніель 01.07.2025 01:16
- Суд не задовольнив позов батька-іноземця про зміну місця проживання дитини Юрій Бабенко 30.06.2025 17:15
- Як повернутись до програмування після довгої IT-перерви Сергій Немчинський 30.06.2025 16:39
- Моральна шкода за невиконання рішення суду Артур Кір’яков 30.06.2025 14:21
- Путінський режим знову показує своє справжнє обличчя: цього разу – проти азербайджанців Юрій Гусєв 30.06.2025 10:51
- "Розумні строки" протягом 1200 днів: чому рішення у справі стає недосяжним 577
- Реформа "турботи" 256
- Суд не задовольнив позов батька-іноземця про зміну місця проживання дитини 230
- Чи законно колишніх засуджених повторно ставити на військовий облік 160
- Триваюче правопорушення – погляд судової практики 101
-
Найдорожчі весілля в історії: 5500 дронів, верблюди й нескінченна розкіш Безоса, Амбані та Чарльза
Життя 80177
-
Фрукти та овочі покращують якість сну на 16%, кажуть науковці: деталі
Життя 17904
-
Гладка шкіра без зморщок: дев’ять продуктів, які містять велику кількість колагену
Життя 13444
-
Що буде з Україною без зброї США. Три сценарії та нова роль Європи
11387
-
"Ти це вигадуєш" – що таке газлайтинг і як зрозуміти, що вами маніпулюють
Життя 6948