Схема придбання житлової нерухомості через "купівлю-продаж майнових прав"

Схема придбання житлової нерухомості через "купівлю-продаж майнових прав": законодавче регулювання та ризики для інвестора.

Однією із популярних схем залучення коштів для будівництва житлових проектів є укладення з покупцями договорів купівлі-продажу майнових прав. Даний вид договорів прямо не передбачений законодавством як допустимий механізм інвестування в житлове будівництво (ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність»), проте не заборонений законом і є різновидом майна згідно ст. 190 Цивільного кодексу України.

Згідно статті 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» майновими правами визнаються:  будь-які права,  пов'язані з майном, відмінні від права власності, у  тому  числі  права,  які є складовими частинами права власності (права  володіння,  розпорядження,  користування),  а  також  інші специфічні  права  (права на провадження діяльності,  використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.

Укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав, інвестор (покупець) фактично набуває у власність майнові права (право вимоги до забудовника), що виражається в можливості в майбутньому здійснити на інвестора первинну реєстрацію права власності на квартиру.

Момент переходу права власності на майнові права законодавством не врегульовано. На практиці перехід майнових прав фіксується шляхом підписання акту прийому-передачі майнових прав.

В основному, при залученні коштів через укладення договорів купівлі-продажу майнових прав приймають участь наступні суб’єкти: замовник, забудовник, генпідрядник (підрядник). Договір купівлі-продажу майнових прав, як правило, укладається інвестором (покупцем) із забудовником.

Форма договору має бути обов’язково письмова (ч. 2 ст. 656 Цивільного кодексу). Нотаріальне посвідчення такого договору законодавством не вимагається.

Згідно статті 331 Цивільного кодексу України первинно майнові права на об’єкт, що будується виникають у замовника будівництва та підтверджуються наступними документами:

-          документ, що підтверджує наявність у замовника прав на земельну ділянку;

-          проектно-кошторисна документація;

-          зареєстрована декларація на виконання будівельних робіт;

-          договір генерального підряду.

Отже, майнові права є законодавчо визнаною правовою конструкцією залучення коштів інвесторів у будівництво.

Переваги для інвестора (покупця): простота схеми залучення коштів; відсутність необхідності нести додаткові фінансові затрати щодо участі у реалізації схеми інвестування третіх осіб; відсутність податкового навантаження.

Основні ризики для інвестора: майнові права на квартиру не підлягають державній реєстрації, а тому можливі подвійні перепродажу квартир; забудовник може залучати кошти до отримання необхідної дозвільної документації; відсутність контролю за фінансовими потоками зі сторони держави і відповідно можливість нецільового використання коштів; порушення строків введення об’єкту в експлуатацію.

На що радимо звернути увагу при виборі даної схеми інвестування:

-          на умови договору (момент передачі майнових прав, матеріальну відповідальність сторін, чіткі строки завершення будівництва, порядок і підстави розірвання договору купівлі-продажу майнових прав, обов’язки сторін тощо);

-          наявність необхідного пакету дозвільної документації на будівництво і прав на земельну ділянку;

-          на репутацію замовника (забудовника): досвід будівництва подібних об’єктів).

Лише детальна перевірка і дотримання рекомендації наддасть можливість мінімізувати ризики і отримати бажаний об’єкт у власність.