В последнее время ко мне стали обращаться Клиенты, которые интересуются вопросом собственности на совместное имущество, правом распоряжения и правом пользования имуществом, находящимся в общей совместной собственности.
В последнее время ко мне стали обращаться Клиенты, которые интересуются вопросом собственности на совместное имущество, правом распоряжения и правом пользования имуществом, находящимся в общей совместной собственности. Именно это стало стимулом к написании данной публикации.
Украинская Конституция гарантирует права гражданам на их имущество, в том числе и право общей совместной собственности. Согласно ей, каждое лицо, обладающее собственностью, должно иметь возможность беспрепятственного владения, пользования и управления ею. Тем не менее, в реальной жизни возникают ситуации, препятствующие гражданам в осуществлении их прав. Утвержденная Конституцией Украины правовая триада может нарушаться.
Это происходит особенно часто в тех случаях, когда недвижимостью владеет не одно лицо, а несколько. На квартиру или дом, таким образом, оформлена долевая или общая совместная собственность. С точки зрения закона, все граждане, включенные в число собственников, обладают правом на часть имущество. И это их право оспорено быть не может. К тому же, в соответствии со ст. 369 ГК Украины распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности осуществляется по согласию всех сособственников.
Однако основная проблема состоит в том, что доли, на которые в праве рассчитывать все собственники совместного имущества, в нем не выделены. Таким образом не определен порядок использование каждым из них общего имущества. Между собственниками возникают споры, которые чаще всего решаются в суде при помощи грамотного адвоката.
Нередки такие ситуации. Допустим, два лица имеют в совместной собственности 2-комнатную квартиру. Она принадлежит им в равных частях. Так бывает после развода супругов или при наследовании детьми родительской квартиры. Как поступить, чтобы ни один из собственников не был обижен. Если квартиру не планируется продать и поровну разделить деньги, ситуация становится сложной.
Особенно, если оба собственника хотят проживать в ней. И учитывая факт того, что комнаты в квартире имеют разную площадь, часто существенно различающуюся между собой. Мало кто в добровольном порядке захочет взять себе меньшую. Жить в ней будет значительно менее комфортно да и несправедливо это, если доли определены как равные.
На тот случай, если совладельцы не достигли согласия, в Конституции имеются специальные статьи, регулирующие подобные вопросы. К тому же, в Постановлении Верховного Суда, принятом ещё в 1995 году, есть указания на этот счет. Итак, если собственниками или одним из них подан иск об определении права пользования общим помещением, квартира подлежит натуральному разделу. В этом случае каждому из совладельцев выделяются изолированные помещения, имеющие свой собственный выход, подобно тому, как его имеют отдельные квартиры.
Соответственно эти отдельные помещения — комнаты — используются каждым совладельцем в единоличном порядке, без допуска другого. Если же возможности выделить каждому собственнику отдельное помещение нет, судом определяется порядок пользования общим. К тому же, в самом заявлении, поданном в судебную инстанцию, должно быть указано на это.
В соответствии с п. 14 Постановления Пленума ВСУ от 25 мая 1998 г. № 15, квартира, находящаяся в общей совместной собственности, подлежит разделу в натуре лишь в одном достаточно редком случае – если возможно выделить сторонам изолированные жилые и иные помещения с самостоятельными выходами, которые могут использоваться как отдельные квартиры или которые можно переоборудовать в такие квартиры. Итак, если квартира, находящаяся в совместной собственности, располагает отдельными — изолированными друг от друга — комнатами, не меньшим количеством, чем число собственников, каждому из них можно выделить отдельное помещение с отдельным выходом. Это называется доля в натуре. Отмечу, что такого результата можно добиться и при перепланировке общего помещения.
Однако в общем владении все равно будет находиться часть помещений квартиры, так как невозможно сделать более одной входной двери или разделить туалет или ванную комнату. Поэтому Верховным Судом был определен путь решения споров совладельцев — устанавливать для них порядок пользования недвижимостью.
Как следует обращаться в судебную инстанцию с заявлением?
Сразу отмечу, что несколько интересных нюансов, связанных с выделом в натуре доли из имущества, пребывающего в общей долевой собственности, были рассмотрены в постановлении ВСУ от 03.04.2013 г. №6-12цс13. ВСуд не только решил спор между сторонами относительно выдела в натуре доли из общего имущества, но и сформулировал ряд обязательных позиций относительно значения договора о порядке пользования домом, заключенного между сособственниками, для целей такого выдела. Поэтому, прежде чем готовить исковое заявление следует ознакомиться с судебной практикой и, как минимум, проконсультироваться у юриста.
Для того, чтобы посредством судебного вердикта решить вопрос с правом пользования совместной недвижимостью, нужно с помощью адвоката изложить свою аргументацию относительно того, почему та или иная комната в общем помещении должна быть выделена именно истцу. Поэтому важно обратиться к адвокату, который имеет положительную практику в подобных делах! К тому же, если другой владелец имущества не признает за первым его право на требуемое помещение, он может высказать свою позицию и в свою очередь аргументировать, почему запрашиваемое в пользование первым истцом помещение должно быть передано ему. Цель каждого совладельца состоит в том, чтобы доказательство его позиции относительно выделения ему спорной территории, было более убедительным для суда.
Конечно же, обе стороны будут выслушаны, и на основании аргументированности и целесообразности той или иной просьбы, с учётом позиции и аргументации адвоката, суд, основываясь на доказательной базе, вынесет свое решение. Его справедливость будет основываться на том, в какой степени будут ущемлены интересы каждой из сторон при том или ином вердикте. К примеру, если площадь комнат сильно различается, при этом у одного из совладельцев количество членов семьи больше или есть малолетние дети, то суд отдаст ему большую комнату, так как его потребности выше.
Что касается таких помещений, как коридор, прихожая, санузел или кухня, то порядок их пользования будет признан как общий. Все совладельцы в равной степени смогут ими пользоваться. Специфика решения суда, по которому один из совладельцев получит право распоряжаться большим, а другой меньшим помещением состоит в том, что оно влияет только на право пользования, но не на долю во владении — она останется при любом вердикте той же.
Следует понимать и то, что право пользования определяется судебной инстанцией только для того, чтобы прекратить споры между собственниками.
