Як BIM змінить девелопмент та Real Estate в Україні

У сфері впровадження BIM Україна відстала від розвинутих країн ледве не на 20 років.

Будівельна сфера послідовно відмовляється від паперових креслень на користь диджиталу та 3D. BIM-моделювання (building information model) - це створення комплексної інформаційної моделі будівлі, яке вже стало галузевим стандартом у розвинутих країнах та продовжує захоплювати світ. Переваги таких диджитал-моделей для архітекторів та інженерів очевидні - вони спрощують роботу над проектом, дозволяють працювати над складними архітектурними формами та нетиповим дизайном, роблять проектування наочним, допомагають уникати помилок та економлять час.

Впровадження BIM без сумніву торкнулось й сфери Real Estate, відповідні інструменти все активніше використовують забудовники, інвестори, підрядники, власники та експлуатанти об’єктів. Але як отримати з цієї технології максимальну користь? Якими будуть перспективи її розвитку в Україні?

Що таке BIM

Частіше за все під терміном Building Information Model мають на увазі тривимірну модель будівельного проекту, що являє собою доповнення до традиційних креслень, або ж слугує альтернативою їм. Такі моделі зазвичай створюються у відповідному софті: Revit, Autodesk, PlanRadar, Archicad тощо. 

Концепція того, що зараз називають BIM, розроблялась науковцями та інженерами в США та Європі принаймні з кінця сімдесятих років минулого століття. Наприкінці 90-х ідею підхопили розробники софту, тоді BIM-проектування і почало набувати сучасних рис. За понад 20 років технологія пройшла великий шлях - від експериментів до величезного ринку рішень для будівельної галузі, із загальним обсягом щонайменше в 6,5 мільярдів доларів. 

У бізнесі закріпилась дещо стереотипні уявлення про BIM як виключно про “3D-креслення” будівлі. Втім величезну цінність становить не тривимірна модель, як така, а її інформаційне наповнення. Скажімо, прямокутник в кресленнях AutoCAD - це просто геометрична фігура. Ми нічого не знаємо про призначення прямокутника - це може бути що завгодно: двері, секція паркану, вікно, електричний щиток. Однак у BIM до креслення додається шар даних: кожному об’єкту слід вказати призначення та характеристики. Так формується комплексна цифрова модель, багатопланова й насичена інформацією. У ній можна детально дізнатись усе про кожний елемент проекту, аж до дверних ручок і шпалер.

Користувач моделі зазвичай може збільшити її масштаб та клікнути на окремий елемент дизайну. Наприклад, на пластикове вікно. Модель надасть усю інформацію про нього: хто виробник вікна, які в нього характеристики, скільки воно коштує, скільки часу займає його встановлення, на якому етапі будівництва його слід змонтувати тощо. А можна прямо в моделі замінити це вікно на виріб іншого виробника, і наочно подивитись, як використання інших вікон вплине на вартість та строки завершення проекту. 

Така інформація надає низку переваг для проекту протягом всього його життєвого циклу: від проектування, до будівництва, експлуатації, реконструкції. 

BIM в Україні

В Україні впровадження BIM суттєво відстає від найкращих світових практик, як і диджиталізація real estate в цілому. На те є чимало причин, однак український уряд має волю це змінити. 

Влітку 2020 року в Україні набув чинності Національний стандарт ДСТУ щодо управління інформацією та застосування технологій ВІМ у будівельній сфері (19650-1:2020). Документ ідентичний міжнародному стандарту ISO, тож покликаний “осучаснити” українську галузь відповідно до світового контексту.  

У лютому 2021 року Кабмін затвердив концепцію впровадження в Україні ВІМ та план заходів з її реалізації. Передбачається, що до 2025 року українські будівельні норми будуть повністю актуалізовані під застосування BIM-технологій. Понад те, заплановані пілотні проекти будівництва з використанням BIM - “на рівні не менше ніж 10 відсотків проектів будівництва, що фінансуються за рахунок видатків державного бюджету”.

А вже під час війни, в липні цього року, парламент ухвалив в першому читанні проект закону щодо впровадження BIM у будівництві. Документ передбачає, що за 5 років після набуття законом чинності ВІМ-технології мають обов’язково застосовуватись під час будівництва окремих об’єктів шляхом державного фінансування.

Відтак BIM в Україні став пріоритетом галузевої державної політики. Це природно, адже уряд втомився боротись з корупцією і хоче наочно бачити, як використовуються вкладені у будівництво кошти платників податків. Наразі можна лише уявити, якими будуть обсяги державного будівництва після перемоги Україні у війні. 

Переваги BIM для індустрії нерухомості

BIM-проектування дуже швидко стане частиною української будівельної галузі. Для цього є все: державна політика, технології, кадри, об’єктивні ринкові умови та загальні світові тренди. Тож девелоперам, інвесторам та суміжному бізнесу  не слід ігнорувати цей інструмент. Навпаки, варто пильно придивитись до цієї технології та знайти у ній переваги:

● Загальна база даних та цифрове середовище, до якого включені усі сторони та учасники проекту від самого його старту.

● Повна наочність, що надається через комплексну багатошарову 3D-модель.

● Можливість з високою точністю оцінити вартість та строки будівництва, врахувати його неочевидні фактори.

● Зручний та зрозумілий таск-трекінг на будмайданчику.

● Широкі можливості в експлуатації об’єкта. 

Які можливості, окрім ефективного проектування, може дати BIM? З огляду на усі переваги можна виділити наступні:

Диджиталізація будмайданчика. BIM-проект дозволяє з легкістю створити розрахункову модель об’єкта, визначити поверхові плани, встановити послідовність робіт, закріпити їх за виконавцями та відстежувати статус виконання практично в режимі реального часу. Уявіть можливість інтеграції комплексної інформаційної моделі у додаток для менеджменту будівництва - це надало б менеджеру можливості наочного контролю над процесами. 

Скорочення видатків та термінів будівництва. Практика свідчить, що завдяки візуалізації та комплексному моделюванню BIM допомагає уникнути численних інженерних помилок вже на етапі проектування об'єкта. Це означає, що в процесі будівництва спеціалістам не потрібно буде витрачати час на виправлення недоліків, з відповідними додатковими роботами та бюрократією. А якщо помилки все ж будуть виявлені, то внести правки у цифрову модель набагато простіше, ніж у затверджені паперові креслення.

Попередня візуалізація. BIM-моделювання дозволяє візуально оцінити об’єкт вже на етапі проектування, з урахуванням його масштабів, особливостей місцевості та архітектурного оточення. На відміну від фізичних макетів, графічну візуалізацію можна легко модифікувати, експериментуючи з формами, кольорами та матеріалами. Але можна піти ще далі, створивши на основі BIM середовище віртуальної реальності. Уявіть, що потенційні покупці та інвестори можуть “погуляти” в моделі об’єкта за допомогою VR-гарнітури. 

Автоматизація отримання дозволів на будівництво. Заміна паперової бюрократії на дижтиталізований процес могла б стати ключовим аргументом на користь широкого впровадження BIM. Адже це не лише спрощує та пришвидшує цикл девелопменту, але й зменшує простір для корупції.

Оптимізація логістики будівництва. Інформаційна модель допомагає вести прозорий облік будматеріалів та обладнання, необхідних для проведення робіт. Це звільняє від необхідності тримати великі складські запаси безпосередньо на будівництві, уникати перевитрат та нецільового використання ресурсів. Поза тим, комплексне моделювання природно штовхає галузь до повністю модульного будівництва, коли цілі секції будівлі прибувають на будмайданчик в завершеному вигляді, ледь не з закритими у целофані меблями.

Спрощення експлуатації об’єкта. Цифрова модель проекту може дуже сильно спростити менеджмент, обслуговування та ремонт будівлі, адже надає тривимірний план схем комунікацій, електричних мереж, вентиляції тощо. Її можна об’єднати з додатком для мешканців, де вони зможуть позначати місця поламок інфраструктури та робити запити на ремонт. Не важко уявити, як технічні працівники з AR-окулярами та доступом до моделі будівлі за хвилину знаходять у стіні місце прокладки потрібних їм проводів чи труб. З рулеткою та паперовими кресленнями їм би довелося витратити на такий пошук годину. 

Побудова моделі Digital Twin. Якщо об’єднати цифрову модель будівлі з інтернетом речей, сенсорами, лазерним скануванням та мережею камер, можна створити динамічну модель об’єкта, що постійно оновлюється на основі фізичних даних. Це вже не просто BIM-креслення, а повноцінний “цифровий близнюк” будівлі (Digital Twin). За його станом можна слідкувати в реальному часі, що має особливу цінність для складських, логістичних, інфраструктурних та промислових об’єктів. Крім того, зібрані для “близнюка” дані матимуть цінність для аналітики процесів експлуатації та вдосконалення нових проектів. 

Усі ці можливості найкращим чином проявляють себе тоді, коли будівельний проект від самого початку спирається на BIM. Коли цифрова модель створюється не “задля галочки”, як додаток до паперових креслень, а активно розвивається та застосовується на всіх етапах життєвого циклу проекта. Правильне застосування BIM дає свої плоди: прискорення девелопменту, зменшення видатків, забезпечення високої якості робіт та подальше спрощення експлуатації будівлі. На можливості графічної моделі може спиратися й маркетинг девелопера.

Майбутнє галузі нерухомості

Попри сильну IT-сферу, у сфері впровадження BIM Україна відстала від розвинутих країн ледве не на 20 років. В Європі такі технології вже стали базовим галузевим стандартом, тоді як у нас обмежено використовуються лише деякими компаніями.

Однак це не обов’язково мінус. Нам не доведеться “винаходити велосипед” - достатньо взяти готові рішення та пристосувати їх під власні потреби, подружити концепцію і формати BIM з наявними платформами, або створити нові відповідні платформи з нуля. 

Системи управління будівельними проектами, логістичні та девелоперські додатки на базі цифрових моделей, сумісні з BIM проекти віртуальної та доповненої реальності - ось диджитал-напрямки, на які сьогодні варто звернути увагу забудовникам та гравцям на ринку нерухомості. Не слід відкладати пошук відповідних рішень “на потім”, адже експертність в “цифрі” обов’язково окупить себе вже найближчими роками.