Манипуляции в ЖСК: налоговые ловушки и преференции. Часть третья
Особенности работы жилищно-строительных кооперативов.
Жилищно – строительные кооперативы известны не один год. Однако практика показывает, что далеко не все застройщики понимают и правильно используют кооперативы как механизмы привлечения инвестиций. Тем более часто возникают вопросы, связанные с работой ЖСК. Вот те вопросы, которые звучат чаще других.
Вопрос № 1. Зачем заключать договор мены, если можно сразу оформить право собственности на инвестора?
Можно, конечно. Но здесь есть несколько тонких нюансов, касающихся, в том числе, налогообложения.
Согласно договору об участии в кооперативе ассоциированный член приобретает пай, а не квартиру как таковую. Соответственно, он является собственником пая в кооперативе.
Согласно ст. 384 Гражданского кодекса Украины дом, сооруженный или приобретенный жилищно-строительным (жилищным) кооперативом, является его собственностью. Член ЖСК имеет право владения и пользования, а по согласию кооператива – и распоряжения квартирой, которую он занимает в доме, если он не выкупил ее. В случае выкупа квартиры член ЖСК становится ее собственником. Аналогичное по смыслу положение содержит ст. 19-1 Закона «О кооперации».
Иными словами, чтобы член кооператива получил в собственность квартиру, должен состояться её формальный выкуп. Понятно, что повторно оплачивать деньги за квартиру инвестор не будет, ведь он уже приобрел пай в ЖСК. Если же передать квартиру инвестору без выкупа, то образуются сразу две проблемы: 1) передача квартиры может быть квалифицирована налоговиками как бесплатная передача имущества с соответствующими налоговыми последствиями; 2) инвестор останется собственником пая в кооперативе с рядом прав, не очень комфортных для ЖСК, например, правом вернуть свой пай (ч. 3 ст. 21 Закона «О кооперации»).
Что же касается налогообложения, то на первое место в этом вопросе уверенно выдвигается НДС.
Сам пай как таковой не является объектом налогообложения НДС в силу пп. 196.1.1. п. 196.1. ст. 196 НК Украины.
Согласно пп. 197.1.14. п. 197.1. ст. 197 НК Украины освобождается от налогообложения НДС поставка жилья (объектов жилого фонда), кроме его первой поставки. При этом первой поставкой жилья считается, в частности, первая передача готового вновь построенного жилья в собственность покупателя или поставка услуг (включая стоимость приобретенных за счет исполнителя материалов) по сооружению такого жилья за счет заказчика.
Налоговые органы неоднократно разъясняли указанные положения. Вот основные моменты:
- операцией по первой поставке жилья считается операция по передаче права собственности (оформления правоустанавливающих документов) на готовое вновь построенное жилье первому собственнику такого жилья (письмо ГНС Украины от 03.07.2012 г. № 18073/7/15-3417-13);
-если после завершения строительства правоустанавливающие документы на вновь построенное жилье оформляются на предприятие – заказчика, а позднее согласно договорам купли – продажи квартир с физическими лицами переоформляются на таких физических лиц, операцией по первой поставке жилья будет считаться операция по оформлению правоустанавливающих документов на заказчика (письмо ГНС Украины от 03.07.2012 г. № 18073/7/15-3417-13);
- если после завершения строительства правоустанавливающие документы на вновь построенное жилье оформляются на предприятие – заказчика, а позднее согласно договорам купли – продажи квартир с физическими лицами переоформляются на таких физических лиц, операцией по первой поставке жилья будет считаться операция по поставке услуг по сооружению такого жилья, которые предоставляются генподрядной организацией заказчику. Операции по дальнейшей передаче такого жилья заказчиком по договорам купли-продажи физическим лицам освобождаются от налогообложения НДС (письмо ГФС Украины от 04.09.2014 г. № 3717/7/99-99-19-03-02-17);
- операция по поставке услуг по сооружению жилья для строительной организации (исполнителя услуг – подрядчика) является первой поставкой жилья. Такие операции являются объектом налогообложения НДС по ставке 20 % независимо от того, материалы заказчика или подрядчика используются для строительства такого жилья. Операции по дальнейшей передаче готового вновь построенного жилья инвесторам – членам кооператива освобождаются от налогообложения НДС (письмо ГФС Украины от 24.09.2015 г. № 20292/6/99-99-19-03-02-15).
С практической стороны все изложенное означает, что ЖСК (неважно, «прибыльный» он или «неприбыльный»), оформляя право собственности на квартиры непосредственно на инвесторов, осуществляет налогооблагаемые операции. После превышения объема реализации отметки в 1 млн. грн. ЖСК будет обязан зарегистрироваться плательщиком НДС и при каждом последующем оформлении отображать налоговое обязательство по НДС в соответствующей сумме. В случае же оформления первичного права собственности на кооператив и дальнейшего переоформления на членов кооператива операции по переоформлению (в нашем случае – мена) от налогообложения НДС будут освобождаться.
Вопрос № 2. Нужно ли получать статус неприбыльной организации после ввода дома в эксплуатацию, ведь дом уже построен, а квартиры де-факто проданы?
Желательно. Практика знает немало примеров, когда налоговики пытались признать вступительные взносы членов кооператива (а в иных случаях даже паевые взносы) безвозвратной финансовой помощью с соответствующими налоговыми последствиями. При наличии статуса неприбыльной организации актуальность этого вопроса для налоговиков снимается.
Вопрос № 3. Зачем нужно принимать ассоциированных членов в члены кооператива? Не проще ли передать квартиру ассоциированному члену в обмен на пай?
Это одна из возможных опций.
Права и обязанности ассоциированных членов определяются уставом кооператива (ч. 3 ст. 14 Закона «О кооперации»). В уставе кооператива можно закрепить право ассоциированных членов на получение квартиры в обмен на пай. Но нужно понимать, что ассоциированные члены не оплачивают вступительных взносов. А это значит, что в договоре мены нужно будет указывать полный размер пая, что увеличит расходы на оформление договора. Если кооператив «прибыльный», это будет иметь не самые приятные последствия в налоговом учете, т.к. списываемая себестоимость квартиры будет явно ниже размера пая.
Промежуточные итоги…
Почему промежуточные? Потому что, учитывая постоянные экзерсисы нашего парламента с законодательными нормами, любые итоги у нас могут быть только промежуточными – до следующих изменений.
И, тем не менее, анализ действующих положений позволяет сделать вывод, что на сегодняшний день схема привлечения средств через ЖСК не утратила своей привлекательности, всё так же позволяя минимизировать расходы и оптимизировать налоговые отчисления. Безусловно, для полноценной работы нужно тщательно продумать место ЖСК в связке застройщик-инвестор-подрядчик, грамотно составить устав ЖСК для предотвращения возможных манипуляций, как со стороны ассоциированных членов кооператива, так и со стороны налоговиков и иных контролирующих органов. Но в целом возможности ЖСК для жилищного строительства еще далеко не исчерпаны.
- Альтернативи децентралізації енергогенерації в Україні не існує Олексій Гнатенко вчора о 15:31
- Відкриті дані: прозорість проти корупції Діана Граділь вчора о 13:39
- Способи захисту прав власника від самочинного будівництва на земельній ділянці Євген Морозов вчора о 10:45
- Власть, наука, интеллект – инвестиции в средний и малый бизнес и устойчивое развитие Вільям Задорський вчора о 04:01
- Прифронтовий Миколаїв. Яку допомогу можна отримати у місті, де лінія фронту зовсім близько Галина Скіпальська 25.07.2024 13:53
- На що дивляться інвестори? Олександр Висоцький 25.07.2024 12:22
- Де нормальний начпрод, там якісні продукти харчування Дана Ярова 25.07.2024 12:06
- Розвиток європейського ринку водню: Нові ініціативи та перспективи Олексій Гнатенко 25.07.2024 10:17
- Внесіть зміни у свій щоденний "to do list" Катерина Кошкіна 25.07.2024 09:59
- Гранти на відновлення та енергоефективність житла: можливості від Фонду енергоефективності Єгор Фаренюк 24.07.2024 21:44
- Порушення прав власника земельної ділянки внаслідок самочинного будівництва Євген Морозов 24.07.2024 19:48
- Як застосувати методи відбору постачальників НАТО у наших реаліях? Євгеній Сільверстов 24.07.2024 18:00
- Кого підтримуватиме Ізраїль під час виборів у США? Олег Вишняков 24.07.2024 13:22
- Європейська рада схвалила висновки щодо інфраструктури електромережі ЄС Олексій Гнатенко 24.07.2024 12:30
- Спільна власність чоловіка та жінки, які проживають без реєстрації шлюбу Євген Морозов 23.07.2024 19:26
- Boris Johnson: Запрошення до усвідомлення – домовлянь з РФ не буде 1882
- Суди проти рф – реалії, фантазії, міфи. Перспективи Арбітражу 299
- Як застосувати методи відбору постачальників НАТО у наших реаліях? 91
- Чому конкурентні закупівлі – це більше ніж просто вимога закону 65
- Дизайн дитячого простору 63
-
11 млрд доларів тому, кого немає. На що просила гроші Україна в Берліні
Бізнес 87043
-
У Харкові обрали нові назви для трьох станцій метро
Бізнес 11232
-
Помпео виклав своє бачення мирного плану Трампа: лендліз на $500 млрд і реальні санкції
Бізнес 9244
-
Криза мобільного зв’язку. Скільки коштуватиме подовження зв'язку під час відключень
Бізнес 5710
-
Київський підприємець почав розбирати Tesla, щоб заряджати оселі – FT
Технології 5393