Оценка недвижимости и Налоги. Место встречи, изменить которое нельзя.
Как бы ни странным это могло показаться, но вопросы оценки, в последнее время, интересуют не только политиков ( оцените пассаж г-на Бойко о том, что "Мы оценили НАК "Нефтегаз", но сумму - скажем потом", И общество замерло в ожидании, поскольку в экономике - сумма имеет значение), но и "простых" граждан.
Речь идет об уплате НДФЛ при сделках купли/продажи, вступление в право наследования имуществом. Налоговый Кодекс четко устанавливает случаи, когда необходимо уплачивать этот вид налога. В некоторых случаях ставка налога НДФЛ вполне "драконовская" 15% от суммы договора, но не менее "оценочной" суммы.
Именно об "оценочной" стоимости необходимо поговорить отдельно. Поскольку оценка, в последнее время стала "рейдерским" объектом.
История вопроса о "рейдерстве" рынка оценочных услуг восходит в июню 2012 года, когда "легким росчерком пера" Минюста и ФГИУ все 10 000 оценщиков были выброшены с рынка, и на их место пришли некие 12 оценочных фирм, расположенные в г.Киеве. Которые и должны были осуществлять оценку ВСЕХ объектов недвижимости во ВСЕЙ Украине. ПРи этом, цены на услуги для Клиентов "прыгнули" от 300-400 грн., до 3500-5000 грн., за объект ( как говорится, "почувствуйте разницу". Благодаря возмущению не только оценщиков, но и общества, а так же в "предвкушении" выборов в ВР - соответствующий Приказ ФГИУ и Минюста "приостановили".
В марте 2013 года вышел Приказ КМУ №231 опять же регулирующий "оценочную" деятельность. Не вдаваясь в анализ этого документа, необходимо отметить главное - сохранение желания взимать "коррупционный" налог с оценочной деятельности. Правда, теперь это будет называться "система контроля качества" Как известно, любой коррупционный налог всегда оплачивает Клиент.
С другой стороны, любое государство желает получить налоги от тех или иных операций, приносящих, по мнению государства, доход одной из сторон. Нравится этот кому-либо, или нет, но налоги - необходимый элемент государственной машины. Не умеет никакое из государств жить без налогов. Контроль расходования собранных средств обществом - это уже совсем другой вопрос.
Возвращаясь к теме обсуждения я хочу высказать контрверсийную мысль - действительно упорядочивание оценочной практики с точки зрения определения налогооблогаемой базы НДФЛ - безусловно необходимо. Если уж государство желает расширить налогооблагаемую сферу. Но, налоги, весьма и весьма чувствительны к понятию "справедливость" Иными словами, налогооблагаемая база, в данном случае, определение рыночной стоимости недвижимости для уплаты НДФЛ должно быть основано на едином нормативном документе (рабочее название) "Единая методика определения рыночной стоимости недвижимости и земельных участков не с/х назначения при их отчуждении"
Только созданием и утверждением такого нормативного документа можно значительно снизить степень раздражения плательщиков этого налога. Это с одной стороны, с другой - снизить ту самую "коррупционную" составляющую с которой, декоративно, борется государство. Согласитесь, если сегодняшняя нормативная база позволяет оценщикам оценить один и тот же объект в 7 тыс.$ и 20 тыс $, и это при необходимости уплаты, например, 5% налога НДФЛ, - безусловно возникает соблазн "договорится" с оценщиком на 7 тыс. $. Но при этом, Клиент, который так "договорился" забывает о том, что у государство имеет все сегодня действующие законодательные возможности "задним числом" доначислить недоплаченный налог НДФЛ. Что бы не отнимать время, я не буду описывать механизм того, как это можно сделать, но поверьте оценщику с 10-и летним опытом, это действительно можно сделать.
Таким образом по недомыслию ли, либо специально действующий сейчас "коррупционный механизм" договоренностей, рано или поздно ударит по тем, кто гражданам, которые "договорились" И эта ситуация будет именно такой. если не будет предложен грамотный, обоснованный документ "Единая методика ...", которая исключит возможность оценки рыночной стоимости объекта в диапазоне " 7 -20 тыс$".
Стратегически, в таком документе должны быть заинтересованны не только оценщики, который, по закону, несут не только административную но и уголовную ответственность, но и обычные граждане, которым через 2-3 года Министерство доходов и сборов может "задним числом" доначислить вполне круглую сумму недоплаченного налога.
Принципиальным моментом является то, что такая методика должны быть:
- экономически грамотная;
- соответствовать национальным и международным Стандартам оценки;
- алгоритмический полной;
- снижать затраты времени по расчету рыночной стоимости объекта, то есть удешевлять оценочные работы.
Наличие такой вменяемой "Единой методики... " становится предельно важным в реализации стратегии государство о ежегодном налогообложении недвижимости. Используемый на сегодня подход, где объектов налогообложения выступает такой показатель как "жилая площадь" является вопиющие несправедливым, поскольку все отчетливо понимают что 1 м.кв. "жилой площади" на Печерске или в г.Бердичеве - это "совершенно две большие разницы" с точки зрения их рыночной стоимости. А налогооблагаться должен только капитал, в случае с недвижимостью овеществленный капитал, Но это тема уже следующего блога...
