Как не прогореть девелоперу: 11 факторов удачного коттеджного поселка

Только в Киевской области на портале Bild.ua отмечены 1351 новостройки. Часть проектов завершены, часть заморожены, большинство - в поиске покупателей. Что учесть застройщику на этапе разработки концепции нового проекта?

Идея

Красивое название покупателей не приманивает. Важна уникальная идея – особое предложение, которое отличает концепцию от толпы конкурентов. Не просто жилой комплекс, а комфортная среда комьюнити.

Интересные идеи концепции коттеджного городка:

• деревни Digital Nomads, симбиоз коворкинга и отеля для комфортной удаленной работы;

• поселок для адептов определенной религии; как пример - мусульманская община с мечетью, медресе, халяльным рестораном, исламским дресс-кодом, запретом на разведение свиней;

• пространство эко-активистов с максимальным использованием зеленой энергетики, геотермального отопления, продукции вторичной переработки, природных материалов;

• эко-ферма с привлечением профессиональных агрономов и животноводов, создание крафтовой продукции;

• бионическая и футуристическая архитектура; создание тематических городков в стиле Тосканы, Лондона, Амстердама, Киото, фэнтези; планировка по фэн-шуй;

• совместный бизнес-проект, авторская школа, арт-пространство, гольф, яхты, футбол – то, что объединяет людей.

Концепция – это определенные капиталовложения девелопера: привлечение именитых архитекторов и дизайнеров, изменение рельефа местности, сложные инженерные сети. В конечном итоге эти расходы закладываются в стоимость жилья и полностью окупаются.

Удачные проекты становятся сетевыми: концепцию, условия проживания, проекты домов, стандарты управляющей компании можно реализовывать в нескольких регионах Украины под единым брендом.

Эффективный раздел территории

Стандартное правило строительства частных домов: площадь застройки дома составляет 1/10 участка. Так соблюдаются многочисленные строительные нормы – отступ от крыши и стены соседнего здания, септика, дороги. В поселке стандарт-класса дом 10х10 метров должен располагаться на 10 сотках земли. Участки от 35 соток – это уже бизнес-класс.

Не пользуются спросом линейная планировка коттеджных городков и близко расположенные ряды типовых таунхаусов. Чем меньше соседских глаз наблюдает за домом – тем больше покупателей.

Извилистые дорожки между участками придают КГ вид статусной резиденции. Важна вовлеченность жителей в развитие городка, 30-40% территорий отводятся под общественные зоны.

Общественное пространство

Покупателям неинтересны унылые ряды таунхаусов и однотипных коттеджей без территории. Коттеджный городок – это единая социальная среда, неформальное общение с соседями, активный отдых.

Выигрывают проекты, в которых предусмотрены обустроенные места для занятий спортом, беговые и велосипедные дорожки, детские площадки, поляны для пикников, арт-пространства, амфитеатры, кинотеатры, набережные со скамейками, фонтаны, причалы, места для рыбалки и выгула домашних любимцев. Люди готовы платить за комфортную среду обитания.

Sport&SPA&Welness

Персональный бассейн на участке, сауна и собственный фитнес-зал – это здорово, но весьма хлопотно, занимает много места, используется не постоянно, требует больших затрат. Иными словами - нерационально.

С точки зрения вечно занятых миллениалов намного удобнее, дешевле и безопаснее:

• общий для ЖК взрослый и детский бассейны с джакузи и солярием, за которыми ухаживают специалисты;

• фитнес-клуб с профессиональным оборудованием и тренерами;

• зимний каток, он же летом роллер-парк или скейтпарк;

• собственный SPA-центр с хамамом, сауной, парной, массажем и косметологическими процедурами;

• собственная амбулатория с дневным стационаром.

Экологичность

Газоном и туями покупателей не привлечешь. Выигрывают проекты с ландшафтными тематическими парками, максимальная сохранность многолетних насаждений, общественные сады и огороды, собственные бюветы с чистой водой.

Коммуникации

Опытные инвесторы быстро соразмеряют количество участков в коттеджном поселке с заявленной застройщиком мощностью электросетей, скважины и централизованного септика. Ошибка в расчетах приводит к лишним затратам застройщика и отсутствию спроса.

Безопасность и технологии

Востребованы повышенные меры безопасности: контроль периметра, КПП, видеонаблюдение, патрулирование территории, пропускная система для нерезидентов комплекса, концепция «территория без машин».

Покупателям важна технологическая оснастка: мобильные приложения, система «умный дом», дистанционное видеонаблюдение за территорией домовладения.

Управляющая компания

Если на территории КГ нет офиса управляющей компании – застройщик теряет 80% потенциальных покупателей. Жильцы хотят надежную управляющую компанию, ответственную за уборку территории, вывоз мусора, охрану, поддержку систем жизнеобеспечения поселка.

Особым спросом пользуется консьерж-сервис: мелкий ремонт, прием почты и посылок, уход за газонами и садами жильцов, клининг, услуги няни. Интерес для инвесторов представляют услуги управления объектами: поиск арендаторов, контроль графика заполняемости, финансовая отчетность в удаленном режиме.

Высотность и планировка

Одноуровневые виллы для Украины пока редкость, хотя пространство без лестниц и высокого цоколя считается самым безопасным. Одноэтажные дома пользуются особым спросом у семей с детьми и покупателей, планирующих встретить в доме старость.

В тренде дома с разными планировками и площадями. Для удачной продажи до 60% КГ занимают дома площадью 150-250м² около 30% - 80-140м², 10% - 250+м². Стандартом считается наличие гостевого санузла, гардеробной, кладовой, топочной. Гараж в доме непопулярен, нередко заменяется открытым навесом с кладовой для инвентаря, скутера, зарядкой электромобилей.

Планировка дома разделяет общественное и приватное пространство, имеет продуманную логистику движения владельцев и гостей. Пользуется спросом перетекание открытой террасы во внутреннее пространство дома, панорамное остекление, второй свет, максимум два этажа.

С изменением климата набирает популярность эксплуатируемая кровля: необлагаемое налогом полезное пространство для удаленной работы, отдыха, семейного общения.

Энергоэффективность

Экономия на стройматериалах негативно сказывается на спросе. На сайте КГ необходимо максимально доходчиво представить:

• теплоизоляционные свойства стен, фундамента, кровельных материалов, СПОК;

• экономическую выгоду системы отопления, теплого пола, рекуперации.

Три варианта ремонта на выбор

Дайте покупателям возможность выбора:

• черновой ремонт с лазерной стяжкой пола и подключением коммуникаций;

• чистовая отделка под покраску и отделку;

• готовые жилые пространства с финишной отделкой и установленной корпусной мебелью.

Дизайнерский ремонт от застройщика – прекрасный рекламный ход, заманчивое предложение для инвесторов. Выигрывают обе стороны:

• застройщик продает жилье на 20-30% дороже, распродает в розницу купленные оптом стройматериалы, обеспечивает подрядами строительные бригады;

• инвестор не теряет время на отделку + экономит до 20% расходов на ремонт.

Успешная разработка уникальной концепции жилого комплекса – это синергия холодной аналитики и безудержного креатива. Успешные украинские девелоперы давно привлекают к экспертной оценке проекта топ-риелторов: они ежедневно общаются с покупателями, отслеживают тренды, сталкиваются с последствиями ошибок строителей и проектировщиков. Объективная оценка риелтором концепции нового комплекса повышает прибыль девелопера.