Нерухомість. Осінь 2019, сезонні тенденції ринку

Чого чекати та до чого готуватися? Купувати вже зараз чи ще чекати? Пересічний українець: реальний попит чи мрія про купівлю житла?

З настанням осені традиційно активізується ринок нерухомості. У даний час ринок став багатокомпонентною структурою з багатьма чинниками які впливають не тільки на ціноутворення, а й на вектор та швидкість його розвитку чи стагнації.

Щодо первинного ринку нерухомості.

Забудовники закінчили літні акції, які мали на меті залучити нових покупців у період літнього спаду зацікавленості зі сторони потенційних клієнтів. Як правило, з цього періоду перестають діяти одноразові знижки на покупку житла у розмірі 20-25% від вартості квартири. З активізацією покупців в осінній період найбільш поширеними будуть акції щодо розстрочок виплат на декілька років, подарунки у вигляді нежитлових приміщень та інші приємні бонуси (паркінги, ремонти, перепланування, дизайн проекти та т.і.). Разом із тим, восени забудовники намагаються закінчити будівництво та отримати сертифікат завершеного будівництва до настання зимового періоду із мінусовими добовими температурами. Це в свою чергу впливає на ріст цін, адже чим більш готове житло до часу заселення, тим вища на нього ціна. Часом люди плутають ріст цін в процесі будівництва із зростанням ринкових цін, а більшість забудовників маніпулюють цим у якості спонукання до купівлі.

Стримуючим фактором зростання цін є покупець, який через свою низьку купівельну спроможність не може створити достатній попит на нове житло. Наприклад по Києву середня заробітна платня у червні 2019 року склала 10.650 грн/міс, а середня вартість 1 метра квадратного дорівнює 23.500 грн/м.кв., то виникає логічне (нажаль риторичне) запитання, як можна купувати нове житло, якщо місячного доходу не вистачає навіть на пів метра квадратного? При такій ситуації мали б працювати іпотечні фінансові інструменти, які б давали можливість придбати житло з терміном погашення кредиту протягом 10-15 років. Однак, існуючі сьогодні відсотки за користування кредитами на рівні 22% унеможливлюють ними користуватися у довгостроковій перспективі. Поки що не зрозуміло, як розцінювати заяви Голови НБУ пана Смолія та нового Прем’єр-міністра про те, що наступного року в Україні цілком можливі відсотки за іпотекою на рівні 12-13%. Черговий все-прощенний PR чи є реальний план дій? Якщо це дійсно станеться, то ринок нерухомості отримає потужний поштовх для свого розвитку. При цьому ціни до кінця 2020 року можуть зрости на 25-30%.

На превеликий жаль сьогоднішні забудовники не зацікавлені у збільшенні кількості своїх покупців. Вже років з 5 невпинно зростають об’єми будівництва нового житла при цьому купівельну спроможність можна охарактеризувати як помірно-незадовільну. А те, що після завершення будівництва у будинку лишаються непроданими до 30% готових квартир ні для кого вже не дивина.

Можливе та цілком вірогідне зростання цін на первинному ринку нерухомості позитивно вплине не тільки на галузь будівництва в цілому, а й принесе безліч позитиву для споживачів. У першу чергу це підвищить якість будівельних робіт, по друге, але не менш значимо – зросте цінність нерухомості як інструменту інвестування. А розвиток ринку нерухомості потягне за собою розвиток інших суміжних галузей.

Щодо вторинного ринку, то розглядаючи його, обов’язково потрібно його достатньо сегментувати, адже на даний час він представлений на ринку дуже різноманітними категоріями житла – від морально та фізично застарілих панельних «сталінок» та «хрущовок» до преміальних «підвищеного комфорту» у т.ч. житло Де-Люкс.

Протягом найближчого року буде невеликій ріст, на рівні 10-15% на новозбудоване житло, при цьому ріст буде розпочинатися іще зі стадії первинного ринку, десь за 2-3 міс до завершення будівництва. Це зростання буде спричинено тим, що нове та готове житло найбільш скорочує терміни від його придбання до проживання в ньому. Якщо розглядати житлову нерухомість як бізнес з оренди, то покупці надають перевагу купівлі таких квадратних метрів на початкових етапах будівництва.

Інша складова вторинного ринку нерухомості – це заселені житлові будинки, термін експлуатації яких обмежується до 20 років. В залежності від їх якісних характеристик, місця розташування, технічного стану, навколишньої інфраструктури та транспортного сполучення ціни в них протягом найближчого року можуть бути як сталими, так і показати невелике зростання на рівні до 5-7% у доларовому еквіваленті.

Масова забудова радянського періоду кінця 1960 і до 2000-х років буде хаотично відхилятися у своїх цінових запитах на продаж. Старе житло, яке ще не відноситься до аварійного та знаходиться у віддалених районах продовжить свою плавну тенденцію до зниження цін. Максимальне зниження у цьому сегменті можливе на рівні 10%. Щодо такого житла у центральних та історичних місцях розташування, то йому знецінення не загрожує, навпаки можливе невелике зростання на рівні 5-10%.

Валютний ринок теж може суттєво вплинути на динаміку ціноутворення. Поступове зміцнення гривні, яке ми бачимо за останні пів року скоріше стримує потенційних покупців, ніж спонукає їх до купівлі нерухомості. Якщо у довгостроковій перспективі стабільність національної валюти – це чинник розвитку ринку нерухомості, то на короткому проміжку часу – це стримуючий аргумент.

Необхідно зазначити, що зміни до Державних будівельних норм (ДБН), направлені на покращення та стандартизацію будівництва, які були запроваджені за останні два роки однозначно позитивно вплинуть на якість новобудов, при цьому можуть потягнути за собою навантаження на собівартість будівництва на рівні до 10%.

Загалом, на найближчий рік різких коливань ринку не передбачається. Ціни на ринку є доволі економічно обґрунтованими, що відповідають стану ринку та економіці країни. Найбільше застереження покупцям – не купувати житло у сумнівних забудовників у яких є ознаки ризику.