Невыгодные «хрущёвки». Вчера мечта, сегодня проблема

Никита Хрущёв за свой короткий срок на посту рулевого советского государства наиболее отметился в двух ипостасях: 

- миру в образе злого политика с башмаком в руке на трибуне ООН и 

- добрым хозяйственником, который и Крыму дал шанс на развитие, и кукурузу превознёс в своём значении и, не ведая того, дал своё имя временному жилью, которое советский, часто бездомный народ назвал «хрущёвками».

Всё-таки умели раньше строить, да не красиво, да неудобно, но быстро и как оказалось на десятилетия. Изначальная идея строительства «хрущёвок» возникла как быстровозводимое временное жильё. Наиболее активно временное жильё возводилось в период с 1957 по 1985 годы. Так как данный вид жилья изначально был принят как временное пребывание, то и требования были к нему не на высоком уровне, что часто включали в себя и минимальные площади для жилья, и высоту потолков от 2,45 м, и отсутствие каких-либо общественных мест. Первые хрущёвки в этом году могут праздновать юбилей, своё 60-ти летие. Не мало, как для временного жилья, которое вполне могло приютить и взрастить 3-4 поколения своих жителей.

И если 40-60 лет назад хрущёвки для повышения любви к власти были как тантьема в виде ордеров на получение квартиры, то сегодня они стали затратным балластом в городском хозяйстве любого из городов и представляют собой отложенные издержки. Ещё 9 лет назад в Украине был принят закон "О комплексной реконструкции жилых кварталов". Любой строитель всегда может сказать, и будет прав, что законы, распоряжения, проекты, чертежи и сметы – это все прекрасно, но если нет бюджета для осуществления задуманного, то ничего не произойдёт.

Проблематика хрущёвок поднимается уже который год и не только в нашей стране. Вот только решать данный вопрос местные хозяйственные органы власти часто не только не хотят, но и не имеют на это ресурсов и технической возможности. На сегодняшний день существует такая, как говорят, рабочая модель решения проблемы:

а) строительство нового жилого дома;

б) отселение жильцов из старого в новый дом;

в) снос устаревшего здания и строительство на его месте нового.

Казалось бы, вполне приемлемая схема, вот только при ее реализации возникает ряд вопросов, которые могут не только притормозить реализацию, но на каком-то этапе остановить программу:

1)      Какого объёма, какого качества и каких параметров должен быть новый дом? Ведь строительство аналогичного по параметрам жилья – это кощунство перед их будущим жителями и неразумное использование такой дорогой городской земли. Разве кто-то захочет опять кухню в 6…7 квадратных метров, совмещённый санузел или проходную одну из двух комнат? А значит, строить надо гораздо удобнее жильё, а это затраты.

2)      Кто захочет или сможет стать спонсором такого масштабного переселения? Даже если предположить, что новый дом будет рассчитан исходя из пропорций, что его 1/3 (с 1 по 5 этаж) будет жилфондом для отселенцев, а 2/3 (с 6 по 16 этажи) – поступят в свободную продажу, то любой застройщик понимает, что в доходной части проекта это минимум минус 30%. Учитывая, что в низшем ценовом сегменте рентабельность в 30% - это часто и густо предел мечтаний. Бизнес на грани ватер-линии окупаемости – серьёзный риск для любого бизнеса. Может городской бюджет сможет предложить субсидию для застройщика? Сегодня эта идея звучит как фантастика.

3)      Путь по увеличению этажности застройки автоматически ведёт к повышению нагрузок на городские сети. Ведь 3 тысячи пятиэтажет превратить в 3 тысячи 16-ти этажных домов это троекратные нагрузки не только на канализационный коллектор, системы отопления и водоподачи, но и на всю инфраструктуру района. Вопрос дошкольных учреждений и школ на сегодня и так стоит остро в любом из районов столицы, а при троекратном увеличении населения в отдельно взятом районе?

4)      При плановой реконструкции временного 60-ти летнего жилья вопрос транспортной инфраструктуры должен идти параллельным курсом. Как мы знаем, пионером в модернизации жилья может быть дом по ул. Милютенко, 23-а – это на Лесном жилмассиве, при этом одна из перспективных веток метро строится на Виноградарь. Было бы гораздо логичнее увязать вопрос роста населения в каком-то из районов города с развитием транспортного хозяйства города.

5)      Сроки, виды и методы переселения в новые дома. В каком состоянии сегодняшние жители аварийных хрущевок получат свои новые квартиры? Если в состоянии «после строителей», то думаю, что деньги на ремонт не все изыщут. О льготниках, пенсионерах и всех категориях получающих субсидии даже упоминать страшно, ведь люди, которые не в состоянии оплатить коммунальные платежи никогда не смогут привести новую квартиру в жилое состояние. А если начнут экономить, то понесут ли свои 60-ти летние унитазы, чугунные ванные и смесители в новое жильё? И это всего лишь полбеды, это же не паркет, которому полвека срывать в старой квартире и укладывать в новой. Немного апокалипсисом навеивает, но в новой квартире с неоштукатуренными стенами и без сантехники никто жить не сможет.

Конечно же, проблему аварийного, ветхого и как морально, так и физически устаревшего жилья необходимо решать, вот только, на мой взгляд, этот вопрос надо начинать с создания финансового инструмента. И для сегодняшних жителей хрущёвок должно быть создано комплексное разноплановое решение, которое должно включать в себя следующие составляющие:

А) возможность получения справедливого компенсационного платежа за своё хрущёвское жильё или в пересчёте на новые квадратные метры. Не все захотят в соседний новый дом, кто-то захочет уехать не только в другой район города, но и возможно в другой город или в деревню, поближе к природе на старости лет.

Б) возможность получения небольшого кредита на льготных условиях, чтобы иметь возможность улучшить свои жилищные условия посредством докупки не компенсируемой жилой площади. Согласитесь, что семья из 4…5 её членов не комфортно себя будет чувствовать в 2-х комнатной квартире, хоть и новой.

В) Доступ к заёмным средством на ремонт и переезд. Иначе ремонт в новом доме будет длиться вечно, а самые малообеспеченные старушки вообще не в состоянии его будут сделать никогда.

А самое главное во всей этой программе – это сроки её начала. Первая же авария с человеческими жертвами превратится в настоящую трагедию. И хотя народная пословица говорит, что нет ничего более постоянного, чем что-то временное, с таким, уже опасным временным жильём пора давно начать наводить порядок.