Математика арендных помещений

Информация для аналитики: 

Министерство регионального развития строительства и жилищно-коммунального хозяйства (Минрегион) Украины для развития рынка арендной жилой недвижимости завершает разработку проекта закона, предусматривающего особые условия для инвесторов арендного жилья, и планирует внести его в Верховную Раду в октябре 2015 года, сообщил замглавы Минрегиона Роман Абрамовский.

По словам Р.Абрамовского, среди особых условий для инвесторов такого арендного жилья законопроектом предполагаются, в частности, гарантии подключения объекта к электросетям и отсутствие платы на социально-экономическое развитие.

Целью реализации указанных законодательных инициативы Минрегион видит решение двух основных задач: создание условий в обеспечении жильем граждан, а также разрешение существующей транспортной проблемы в мегаполисах, так как люди, зачастую, арендуют жилье в отдаленности от места работы и вынуждены добираться до нее на транспорте, пояснил он.

Первое: не совсем понятно, зачем на государственном уровне развивать рынок арендной жилой недвижимости? Возможно, чтобы захватить теневой рынок аренды жилья у частных арендодателей, которые в своём подавляющем большинстве не платят налогов с полученных арендных платежей. Другую причину подобрать сложно.

Второе: удивило, то, чем государство будет соблазнять инвесторов: « гарантии подключения объекта к электросетям и отсутствие платы на социально-экономическое развитие ». Как на счет: землю бесплатно выделить? Дорогу построить к будущему доходному дому? Инфраструктуру в виде детсада или школы? Ну, хотя бы новый маршрут муниципального транспорта пообещать. Но, вот гарантии подключения к электросетям…. Если уж и предлагать такой «пряник» для инвестора, то хорошо бы привести аналитику тех тысяч домов, у которых на сегодня проблемы с подключением, и в доказательство привести технические показатели, что на сегодня в Украине действительно проблема из проблем – это подключение. А то, что-то не видно ночью в больших и малых городах страны домов, не подключённых к электричеству, в окнах которых тихо и грустно горят свечи, отсутствует интернет, жители не смотрят телевизор, у них нет холодильников и стиральных машин… апокалипсис, господа, в отдельно взятых многоэтажках.

Третье: дальше – веселее: задачи, которые будет решать страна арендным жильём: « создание условий в обеспечении жильем граждан ». Слава, Господу, на вокзалах почти никто не живёт. С другой стороны, там далее по тексту упоминаются те, кто вынужден ездить на работу издалека. Довожу до Вашего сведения, что это, как правило, работники, работающие посменно, с низким уровнем доходов. Естественно они не могут себе позволить купить жильё. Если уж говорим о делах государственных, то давайте вспомним о средних зарплатах, ведь именно с них и должно будет оплачиваться это новое арендное жильё. Если сегодня в столице и окрестностях можно снять квартиру за 3000…3500 грн/мес., и при этом средняя зарплата в Киеве составляет 6.779 грн, то насколько выгоднее должно быть ценовое предложение от нового арендодателя? Далее мы еще вернемся к арендной плате.

Четвёртое: « разрешение существующей транспортной проблемы в мегаполисах » - так может сразу строить технопарки? Транспортной проблемы вообще не будет. Но, с другой стороны - подход парадоксальный, не дороги расширять, не парковки строить, не муниципальный транспорт развивать, не метро строить, а принять закон об арендном жильё и подключить построенный дом к электросетям.

Простите, а Вам это лозунги Ленина не напоминает? Мол, заводы рабочим, всем по общежитию и электрификация всей страны. Была ещё брежневская лайт-версия застойного панельного строительства «каждой советской семье отдельную квартиру до 2000 года».

Пятое: представьте, что Вы – инвестор. Тот самый, который услышав, что его дом подключат к электричеству и не будут требовать 10-20% на развитие инфраструктуры. Берём калькулятор и начинаем считать:

Минимальная квартира 30 м.кв. стоимость строительства (видимо и отделку нужно предлагать) около 800 USD /м.кв., стоимость = 24.000 USD . Аренда  - около 150 USD /мес., аренда в год – 1.800 USD . Срок окупаемости = более 13 лет, и это без налогов, и это по самому минимуму. В реалиях 13 лет легко может превратиться в 23 года. Вот и получается, что гарантии подключения в электросети – несколько слабый аргумент.

Безусловно рынок арендной недвижимости стране очень нужен. Вот только со стороны государства инвестора заинтересовала бы действительно реальная мотивация в виде упрощённого налогообложения, выделения бесплатной земли, преференций на импорт, гарантия защиты инвестиций и показатель общего роста доходов населения. В стране с наличием потенциального платежеспособного потребителя рынок доходных домов будет развиваться сам собой, даже при отсутствии гарантий подключения к электросетям.