Математика арендных помещений

О делах государственных с калькулятором в руках. Наступление государства на рынок аренды, выведение его из тени и направление рынка в налогооблагаемое поле. Как законом об арендном жилье государство хочет решить проблему жилья и транспорта в мегаполисах.

Информация для аналитики: 

Министерство регионального развития строительства ижилищно-коммунального хозяйства (Минрегион) Украины для развития рынка аренднойжилой недвижимости завершает разработку проекта закона, предусматривающегоособые условия для инвесторов арендного жилья, и планирует внести его вВерховную Раду в октябре 2015 года, сообщил замглавы Минрегиона РоманАбрамовский.

Пословам Р.Абрамовского, среди особых условий для инвесторов такого арендногожилья законопроектом предполагаются, в частности, гарантии подключения объектак электросетям и отсутствие платы на социально-экономическое развитие.

Целью реализации указанных законодательныхинициативы Минрегион видит решение двух основных задач: создание условий вобеспечении жильем граждан, а также разрешение существующей транспортнойпроблемы в мегаполисах, так как люди, зачастую, арендуют жилье в отдаленностиот места работы и вынуждены добираться до нее на транспорте, пояснил он.

Первое: не совсем понятно, зачем на государственном уровне развиватьрынок арендной жилой недвижимости? Возможно, чтобы захватить теневой рынокаренды жилья у частных арендодателей, которые в своём подавляющем большинствене платят налогов с полученных арендных платежей. Другую причину подобратьсложно.

Второе: удивило, то, чем государство будет соблазнять инвесторов: «гарантии подключения объекта к электросетям и отсутствие платы насоциально-экономическое развитие». Как на счет: землю бесплатновыделить? Дорогу построить к будущему доходному дому? Инфраструктуру в видедетсада или школы? Ну, хотя бы новый маршрут муниципального транспорта пообещать.Но, вот гарантии подключения к электросетям…. Если уж и предлагать такой «пряник»для инвестора, то хорошо бы привести аналитику тех тысяч домов, у которых насегодня проблемы с подключением, и в доказательство привести техническиепоказатели, что на сегодня в Украине действительно проблема из проблем – это подключение.А то, что-то не видно ночью в больших и малых городах страны домов, неподключённых к электричеству, в окнах которых тихо и грустно горят свечи,отсутствует интернет, жители не смотрят телевизор, у них нет холодильников истиральных машин… апокалипсис, господа, в отдельно взятых многоэтажках.

Третье: дальше – веселее: задачи, которые будет решать страна аренднымжильём: «создание условий в обеспечении жильем граждан». Слава,Господу, на вокзалах почти никто не живёт. С другой стороны, там далее потексту упоминаются те, кто вынужден ездить на работу издалека. Довожу до Вашегосведения, что это, как правило, работники, работающие посменно, с низкимуровнем доходов. Естественно они не могут себе позволить купить жильё. Если ужговорим о делах государственных, то давайте вспомним о средних зарплатах, ведьименно с них и должно будет оплачиваться это новое арендное жильё. Если сегодняв столице и окрестностях можно снять квартиру за 3000…3500 грн/мес., и при этомсредняя зарплата в Киеве составляет 6.779 грн, тонасколько выгоднее должно быть ценовое предложение от нового арендодателя? Далеемы еще вернемся к арендной плате.

Четвёртое: «разрешениесуществующей транспортной проблемы в мегаполисах» - так может сразу строить технопарки? Транспортной проблемывообще не будет. Но, с другой стороны - подход парадоксальный, не дороги расширять,не парковки строить, не муниципальный транспорт развивать, не метро строить, а принятьзакон об арендном жильё и подключить построенный дом к электросетям.

Простите, а Вам это лозунги Ленина не напоминает?Мол, заводы рабочим, всем по общежитию и электрификация всей страны. Была ещёбрежневская лайт-версия застойного панельного строительства «каждой советскойсемье отдельную квартиру до 2000 года».

Пятое: представьте, что Вы – инвестор. Тот самый,который услышав, что его дом подключат к электричеству и не будут требовать10-20% на развитие инфраструктуры. Берём калькулятор и начинаем считать:

Минимальная квартира 30 м.кв. стоимостьстроительства (видимо и отделку нужно предлагать) около 800 USD/м.кв.,стоимость = 24.000 USD. Аренда  - около 150 USD/мес.,аренда в год – 1.800 USD. Срок окупаемости = более 13 лет, и это безналогов, и это по самому минимуму. В реалиях 13 лет легко может превратиться в23 года. Вот и получается, что гарантии подключения в электросети – несколько слабыйаргумент.

Безусловно рынок арендной недвижимости стране очень нужен. Вот только состороны государства инвестора заинтересовала бы действительно реальнаямотивация в виде упрощённого налогообложения, выделения бесплатной земли,преференций на импорт, гарантия защиты инвестиций и показатель общего ростадоходов населения. В стране с наличием потенциального платежеспособногопотребителя рынок доходных домов будет развиваться сам собой, даже при отсутствиигарантий подключения к электросетям.