"Зрушити" нерухомість: чому сади і ліси фігурують в документах окремо від землі

В Україні, виходячи зі складних історичних умов, інститут нерухомого майна не має такої чіткої структури, як в країнах Заходу. Нещодавно я писав про водні об’єкти, які протягом значного періоду часу розглядалися законодавством як «висячі у повітрі» і були слабо пов’язані правовими засобами із землею.

Неоднозначна ситуація склалася і з іншими об’єктами, а саме – деревами. З першого погляду, все зрозуміло. Дерева є власністю того, хто має власність на земельну ділянку. Як і у випадку з водними об’єктами, і стаття 373 Цивільного кодексу України, і стаття 79 Земельного кодексу України закріплюють положення про те, що право власності  на земельну ділянку поширюється на багаторічні насадження, які на ній знаходяться.

Але не все так просто. Норми, яка  б прямо забороняла продавати дерева окремо від землі, у нас в законодавстві немає. У бухгалтерському обліку сади обліковувались окремо. І, на жаль, могли змінювати свого власника теж окремо. Особливого абсурду ситуація набувала при приватизації земель державних та колективних сільськогосподарських підприємств. Непоодинокими є випадки включення в пайовий фонд садів і видачі на них майнових сертифікатів. Проте сама земельна ділянка, на якій ці сади знаходилися, продовжувала залишатись у державній або колективній власності.

Певний час були навіть дуже розповсюджені наступні схеми. У Фонду державного майна чи іншої структури купувалися сади, розташовані на державних землях. У нас достатньо давно в Земельному кодексі закріплено правило, за яким передача в оренду земельних ділянок державної або комунальної власності відбувається на земельних торгах. А стаття 134 Земельного кодексу України, у свою чергу, містить певний перелік виключень з цього правила (до речі, цей перелік з моєї ініціативи був суттєво скорочений декілька років тому). В цьому переліку завжди була можливість одержати земельну ділянку без аукціону у разі розташування на ділянці нерухомого майна. Це логічно, який же аукціон може бути, коли нерухомість на землі вже перебуває у приватній власності? Але тепер давайте подивимось, що таке нерухоме майно. Стаття 81 Цивільного кодексу України говорить про те, що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. А тепер спробуйте перемістити дерева у саду без їх знецінення.

Чи є дерева нерухомістю?

Юристи скажуть, що якщо б дерева були нерухомістю, права на них реєструвалися таким же чином, як і права на землю та будинки. Читаємо Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Цитую частину четверту статті 5: «не підлягають державній реєстрації речові права та їх обтяження на корисні копалини, рослини, а також на малі архітектурні форми, тимчасові, некапітальні споруди, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких можливе без їх знецінення та зміни призначення». Тобто права на дерева не реєструються. Але це не означає, що вони не можуть бути нерухомістю.

Користуючись цією ситуацію, обходиться норма Земельного кодексу України щодо обов’язковості оренди державної та комунальної землі лише на аукціонах. І щасливий власник колишнього колгоспного саду одержує без аукціону землю під ним. Такі схеми (щоправда, не надто масові) тривають і до сьогодні.

Звичайно, є судова практика, яка визнає ці оборудки незаконними. Але, є на жаль, і протилежні рішення судів. Якщо з точки зору здорового глузду користування деревом без користування землею абсурдне, з точки зору законодавства це, чомусь, не виглядає таким вже порушенням. Цікаво подивитися на цю проблему і в розрізі користування лісами.

Надання в оренду земельних ділянок під лісами завжди було в Україні зарегульованим. Зокрема, вилучення земельних ділянок із постійного користування держлісгоспів потребує рішення Кабміну. Теоретично, це мало б захистити ліси від масової зміни цільового призначення, але запит бізнесу щодо використання лісових земель є, від цього нікуди не подітися. І суворі вимоги не завжди стають перепоною на цьому шляху.

При прийнятті Лісового кодексу було створено комплекс норм, які дозволяють достатньо безболісно обійти суворі приписи земельного законодавства. Зокрема, була зроблена викривлена калька з положень Земельного кодексу України. В земельному законодавстві фігурує поняття «земельна ділянка», у лісовому – «лісова ділянка». У земельному - «земельний сервітут», в лісовому – «лісовий сервітут». У земельному - «договір оренди земельної ділянки»,  право оренди якої фіксується і у Реєстрі речових прав на нерухоме майно, і у Державному земельному кадастрі, а в лісовому – «договір тимчасового користування лісами», відомості про який за межі Держлісагенства не виходять. А фактично – це прихована передача в оренду землі, але без аукціонів, і без участі тих органів, які розпоряджаються земельними ділянками державної власності.

Як можна користуватись лісами, не користуючись при цьому землею під ними? Невже ліс висить у повітрі? Але ми маємо розуміти, навіщо з’явились ці норми. Норми земельного законодавства не дають можливості вирішувати ті проблеми, які виникають при управлінні землями лісогосподарського призначення. З іншого боку, якщо просто виключити вказані норми із Лісового кодексу, будь-яке користування землями під лісами іншими особами, окрім держлісгоспів, потрібно буде погоджувати з Кабміном. Я не думаю, що це нормальні речі.

Забудував гектар лісу – посади два!

Тому, як на мене, треба не «затягувати гайки», а, навпаки, максимально спростити процедуру передачі у користування земель лісогосподарського призначення. Навіщо, наприклад, для облаштування рекреаційної зони у лісі потрібно обов’язково вилучати її у держлісгоспу? Чому він просто не може надати її в нетривалу оренду? Звичайно, без права забудови!

Мені здається, найкращим «регулятором» у забудові лісу повинна бути не тільки система дозволів і заборон, які з успіхом обходяться шляхом різних оборудок, а реальні гроші! Забудова лісу не повинна бути дешевою справою. Хочеш будувати – заплати дуже немаленьку суму! Але, відповідно, і правила щодо здійснення такої забудови мають бути прозорими і зрозумілими.

Крім того, обов’язково має забезпечуватись баланс співвідношення вкритих лісом  земель у державі. В Україні коефіцієнт лісистості складає близько 17%, і це не дуже велика цифра.  Європейська політика вимагає забезпечення цього показника на рівні не менш, ніж 19%. У цьому питанні мені, зокрема, подобається досвід Німеччини, де у випадку забудови лісу забудовник має засадити лісом площу в декілька разів більшу за ту, яку він забудував.

Але продовжувати роз’єднувати правову долю дерев (лісу) та земель, на яких вони розташовані, є неправильним. Тому ця проблема потребує негайного законодавчого втручання.

У стінах Аграрного комітету ми неодноразово обговорювали це питання. По-перше, як на мене, у Цивільному та Земельному кодексах України потрібні рамкові статті, які закріплюють статус дерев як приналежності земельних ділянок. Стосовно проблеми з лісами, ситуація складніша і пов’язана, як часто у нас буває, з міжвідомчими чварами. Були пропозиції щодо зосередження усіх повноважень щодо розпорядження землями лісогосподарського призначення в руках Кабміну із виключенням із Лісового кодексу усіх положень, що не узгоджуються із земельним законодавством. З іншого боку, висловлювались ідеї щодо надання постійному користувачу (у тому числі і держлісгоспам) права в обмежених випадках передавати закріплену за ним земельну ділянку в оренду. Поки дискусія триває і рішення, яке б задовольнило усіх, не прийнято. Тож запрошую небайдужих експертів долучитись до дискусії.