Первинний та вторинний ринок: що буде з цінами у 2021 році

У 2020 році вторинна нерухомість дорожчала швидше за варіанти на первинному ринку. Чому ціни зростали не рівномірно, а також чи варто покупцям готуватися до "компенсації" цін на нові квартири.

В середньому в IV кварталі 2020 року ціни на квартири збільшились на 8,4% у порівнянні з аналогічним періодом 2019 року. Проте якщо для вторинного ринку показник склав 9,7%, ціни на первинну нерухомість зросли на 6,1%.

По-перше, варто відзначити, що, попри кризу та невпевненість на макроекономічному рівні, в Україні дорожчала вся житлова нерухомість. Насправді це не лише вітчизняний феномен – в більшості країн світу під час пандемії ціни на нерухомі об’єкти зростали. Річ у тім, що нерухомість стала тихою заводдю для інвесторів, які вирішили не вкладати кошти в розширення бізнесів або нести в банки, натомість шукали квадратні метри. Також якщо комерційний сегмент йшов на серйозні поступки орендарям, надаючи кінотеатрам, фітнес-клубам або ресторанам орендні канікули щонайменше на декілька місяців, рівень оплати за оренду житла в більшості країн, серед яких США, Велика Британія та інші, навіть на піку карантинних обмежень не опускався нижче відмітки у 95%.

Друге питання – чому в Україні швидше дорожчала саме вторинна нерухомість. Для пояснення цього феномену можна виділити одразу декілька факторів.

З третього тижня першого локдауну більшість забудовників зіткнулись зі скороченням попиту. Спочатку компанії завершували укладати угоди, перемовини за якими розпочинались в лютому та березні. Натомість квітень став для девелоперів піком кризи. У цей період, і аж до середини літа, майже всі відмовились від планового підняття цін на власних об’єктах. Зазвичай, кожен квартал або пів року девелопер переглядає вартість квадратного метра. Ступінь готовності будинку зростає, а тому чого покупці готові платити більше.

Також пропорційно збільшуються витрати девелопером власного капіталу. Проте в період першого локдауну та після нього майже всі гравці на ринку вирішили пропустити планове підняття. Великі компанії, які не зупиняли роботи на своїх об’єктах, діяли так задля втримання цінової переваги. Невеликі девелопери часто сильно знижували темпи або повністю ставили будівництва "на паузу". Тому, після виходу із фази гострих обмежень, вони не могли показати інвесторам значного прогресу – і виявились неспроможними збільшувати ціну відповідно початковому графіку.

З середини літа та восени багато надійних забудовників почали активно надолужувати планові корегування вартості квадратного метра, але все одно просідання протягом 3-4 місяців відзначилось на середньозваженій ціні. Маленькі ж девелопери або й досі тримають ціни рівня початку року, або наважились лише на одне підняття замість запланованих двох-чотирьох. До речі, судячи із ситуації на ринку, це не допомогло невеличким компаніям. Попит від забудовників без досвіду або з 1-2 об'єктами в портфоліо сильно змістився в сторону надійних великих девелоперів. Навіть пропонуючи сьогодні ціну на 15-20% дешевше, маленькі будівельні компанії не можуть конкурувати із брендами забудовників, що мають по 10 та більше проєктів, і на жодному не зупинялись під час карантину. Однак через свою загальну кількість, невеликі забудовники все одно помітно зменшують середній видимий рівень цін на ринку.

Ще один фактор – валюта розрахунків. У 2020 році відбулось просідання гривні до долара. На вторинному ринку ціна зазвичай деномінована в американській валюті, натомість Держстат розраховує вартість в гривні. На первинному ринку забудовники виставляють ціни та рахують економіку проєкту в національній валюті. Натомість всі великі компанії закладають певну дельту на курсові коливання, щоб не підвищувати ціну одразу у випадку подорожчання долара. Більшість забудовників скористалась цією різницею, або трохи притримати ціни.

Також девелопери й вторинний ринок працюють за різними схемами. Забудовник прагне підтримувати сталий рівень продажів, а його база для аналізу – це десятки або навіть сотні проданих квартир щомісяця. Тоді як умовно “дорогі” опції на вторинному ринку можуть продаватися по 6-12 місяців чи навіть довше. Девелопери, що концентрують великі обсяги угод, можуть більш якісно прогнозувати попит у порівнянні з вторинним ринком, на якому діють десятки тисяч розрізнених покупців в умовах тотальної асиметрії інформації.

Наприклад, якщо у II кварталі 2019 року було укладено майже 70 тисяч договорів купівлі-продажу квартир і будинків, то в II кварталі 2020 року цифра склала трохи більше ніж 50 тисяч угод. Різниця зберігалась також в останньому кварталі: 87,9 тисяч квартир та будинків були продані у 2020 році проти понад 97,5 тисяч в 2019 році.

При цьому девелопери навпаки уже влітку відзначили повернення кількості угод до рівня перед локдауну, а восени говорили про навіть краще завершення року у порівнянні із планами. Фактично, це означає, що зростання цін на вторинному ринку швидшими темпами вже перемістило частину попиту на первинний ринок.

Але чи будуть в 2021 році ціни вирівнюватись, і як покупцям можна підгодуватись до подорожчання об’єктів на первинному ринку у порівнянні з готовими варіантами?

Абсолютно точно великі компанії будуть підіймати ціну в плановому режимі, відповідно до просування ступеня готовності своїх комплексів. Також вони намагатимуться підтягнути рівень цін до розрахункового курсу 29-30 гривень/$, щоб знову мати позитивну дельту на випадок розвитку кризових явищ в економіці.

Квартири на первинному ринку можуть суттєво дорожчати саме у сегменті надійних девелоперів, які в IV кварталі вже зафіксували показники понад планові. Саме до них перемістився попит із вторинного ринку, представлений більш консервативними покупцями, а також тими, хто обирає оселі для свого проживання. 

Щодо вторинного ринку, хороші свіжі варіанти в будинках з 2010-го року та новіше — це основний сегмент, який в 2021 році має шанси дорожчати навіть швидше, ніж опції на первинному ринку. Натомість квартири в хрущівках або панельних будинках останнім часом користуються дуже помірним попитом. Власникам такого житла приходиться робити серйозні знижки, особливо, якщо поруч продаються варіанти в новому будинку. Аналогічна ситуація буде зберігатися і в поточному році.

Загалом, нерухомість добре зарекомендувала себе у якості способу збереження коштів та антикризового активу. Зважаючи на те, що 2021 рік все ще буде періодом відновлення, можна прогнозувати збільшення популярності найбільш надійних українських активів – квадратних метрів. Обмежена якісна пропозиція своєю чергою призведе до збільшення цін на хороші опції, які будуть мати найбільший попит серед покупців.