Райони без машин. Кейс Берліна, або Якими будуть майбутні ЖК

В Німеччині почнуть будувати цілий район без машин. Амбітний проект на 40 будинків у передмісті Берліна адаптують виключно для пішоходів та велосипедистів, але чи може таке житло стати популярним в Україні?

Нещодавно у Німеччині оголосили про будівництво цілого району – площею 16 га – без автомобілів. У новому передмісті Берліна з’являться одразу 40 будинків, а пересуватися мешканці будуть тротуарами та велодоріжками. Для автомобілів зроблять великі парковки за межами району.

Така концепція має декілька переваг для жителів великих міст.

Автомобілі є головними чинниками шумового забруднення у мегаполісах. Якщо ж у цілому районі площею 16 гектарів не буде машин, мешканці зможуть насолоджуватись тишею без фонових звуків від покришок, гальм та двигунів.

Також район обіцяють зробити дуже екологічним – навіть система опалення буде виробляти мінімально можливу кількість вуглекислого газу. Внаслідок чого мешканці зможуть дихати якісним повітрям та відкривати вікна на провітрювання, не переймаючись через можливе забруднення.

Нарешті, у такому районі буде вищий рівень безпеки для дітей або літніх людей, які точно не потраплять під колеса автомобіля прямо біля власного під’їзду.

Чи спрацювала б подібна концепція в Україні?

У Києві є кейси забудови міста цілими мікрорайонами. Та проблема парковок там якраз дуже актуальна. Якщо говорити про "економ" і "комфорт" класи, покупці такого житла не дуже охоче віддають по 10-20 тисяч доларів за одне паркомісце. Це сума, яку можна порівняти з купівлею зайвої кімнати у новобудові. Коли ж зводять одразу район, проблема заставлених проїздів та дефіциту місця стає дуже актуальною.

В Японії з цим розібрались доволі просто – там кожен покупець автомобіля має також заздалегідь придбати собі місце для парковки, інакше тобі просто не продадуть транспортний засіб. Натомість в Україні все ще йде боротьба між власним комфортом – залишити машину під вікнами та громадським. Частіше в ній програють пішоходи та мами з колясками, які просто обходять автомобілі, залишені економними шукачами власних зручностей.

Другий чинник – це якість громадського транспорту. Коли людина обирає квартиру у передмісті Берліна - це означає, що, навіть без машини, вона планує дістатись на роботу максимум за 45-50 хвилин. 5 днів на тиждень автомобіль буде стояти на парковці і лише на вихідних людина їздитиме на власному транспорті за великими покупками або в інші місця на відпочинок.

Проте чому містяни з машинами у Берліні обирають громадський транспорт?

Влітку 45-50 хвилин до роботи людина буде їхати в автобусі чи метро з кондиціонером, а взимку пересуватися у теплому транспорті, де завжди працює опалювання, і жодних затримок або кілометрових черг на маршрутку від місцевого перевізника-монополіста. Якщо робота розпочинається о 9 годині ранку - це означає, що вийти з квартири треба о 8:10. І тобі не потрібно більше, ніж 5 зайвих хвилин.

На жаль, в українських містах, якість громадського транспорту залишає бажати кращого. Люди, які мають від 50 тисяч доларів для купівлі квартири, навряд будуть хотіти жертвувати власним комфортом та добиратись на роботу з трьома пересадками, чергами, та витрачати на все про все півтори години в один бік.

З одного боку, це дуже класна історія з точки зору забудовника, який тримає контроль не лише над окремими будинками та територією навколо, але й розробляє цілі вулиці, набирає ансамбль комерційних орендарів та формує простір для життя разом зі школами, дитячими садочками та іншими громадськими місцями. Напевно, кожен будівельник мріє збудувати такий район.

З іншого боку, чимало переваг стають доступні для покупців більш пізніх черг. Наприклад, на самому старті проекту забудовник може одразу укласти договір з великим супермаркетом. Проте магазин відкриється лише після введення в експлуатацію другої-третьої черги та заселення більшої частини мешканців, коли буде достатня кількість потенційних покупців. До цього люди будуть змушені їздити за продуктами далі або купувати їжу в маленьких магазинчиках, нерідко за дещо вищими цінами.

Це стосується також спортивних залів, перукарень та інших об’єктів інфраструктури. Тобто, перші мешканці такого району навряд зможуть відмовитись від автомобіля. Адже більшість інфраструктури буде знаходитись за межами комплексу. Через 5-7 років, коли мікрорайон буде збудовано більше, ніж на половину, мешканці вже зможуть дійсно відчувати більшість із заявлених переваг.

На противагу цьому, якщо новий будинок з’являється посередині вже обжитого району, його мешканці з першого дня можуть ходити у спортивні зали, барбершопи або магазини поруч. Для багатьох жителів - це набагато більш цінний досвід, аніж можливість жити в окремому зручному районі, проте лише через 5-7 років.

Сучасний тренд, який може зламати існуючі перестороги – це відмова частини компаній від офісного режиму. Працюючи із дому, людина може не витрачати години на дорогу щодня. Для певного прошарку покупців, знижується привабливість локацій неподалік від транспортних розв’язок. Натомість вони починають обирати місця з меншим рівнем шуму та чистішим повітрям. З іншого боку, навіть зараз достеменно невідомо, наскільки тренд стане масовим та чи не повернуться більша частина компаній в офіси після завершення тривалого карантину — через рік або пізніше. Отже, оцінити реальне перетікання попиту на житло, не орієнтоване на транспорт, поки важко.

Прогресивні будівельники давно розуміють, що треба створювати не квадратні метри, а стиль життя. Сьогодні це правило стає як ніколи актуальним для всіх без виключення забудовників, а ринок вимагає продавати покупцям готові рішення для життя. У тому числі, за прикладом розвитку європейських урбаністичних трендів. До речі, компанія Perfect Group просто зараз працює над створенням подібного району, який збудують на 9 га землі. Цілком можливо, з часом у багатьох українських містах будуть будуватися райони як за берлінським, так і за українським концептами.