Чи доступні іпотеки під 7% річних?

Будівельна галузь є однією з найважливіших для будь-якої країни. Вона створює велику кількість робочих місць і споживає продукцію багатьох інших галузей. Економічний вплив від розвитку будівництва полягає в мультиплікаційному ефекті коштів, вкладених у будівництво, і тому часто слугує драйвером процвітання держави.

У зв’язку з цим перед нами постає структурне питання: наскільки ефективна ініціатива про запуск нової іпотечної програми в межах 7% річних та наскільки вона допоможе нашим громадянам стати власниками бажаного житла?

Взагалі ціни на нерухомість визначаються економічними циклами і тому малопередбачувані. Тому якщо в економіці не відбувається різких злетів, власники будинків і квартир в цілому не повинні очікувати зростання цін на їхню нерухомість. Ми можемо побачити цю тенденцію на графіку 1 та 2, зазначаючи, що зростання ВВП та середньої заробітної плати позитивно корелює з індексом цін на житло.

А тепер пропоную поглянути на нову іпотечну програму зі сторони банків та оцінити нову ініціативу згідно з їх ризиками.

За даними НБУ, середня вартість іпотечної квартири склала близько 1,5 млн грн. В середньому українці брали кредити на 13 років. Середньомісячний дохід типового позичальника, за даними НБУ, становить 45 тис. грн (майже $1600). Згідно з останніми даними Держстату, лише ≈ 7% українців отримують зарплату понад 25 тис. грн. Тобто переважна більшість громадян, які потребують житла або поліпшення житлових умов, банально не зможуть кваліфікуватися на цю програму через складну процедуру перевірки (compliance test) та вимоги до офіційної заробітної плати з чистою кредитною історією. Складно уявити за таких умов, що іпотечний ринок здійснить шалений стрибок, оскільки надто мало людей зможуть скористатися ним. 

Також однією з основних причин високих ставок та незначної активності на ринку іпотеки (іпотекою фінансуються менше 7% угод) є проблема захисту прав кредиторів. Є певні норми і обставини, які не дають можливості зробити відчуження майна навіть при значних простроченнях по кредитах. Як приклад, якщо боржник не має іншого житла крім заставного. Тому виникає цілком логічне запитання: навіщо банкам кредитувати ризиковані іпотеки, де в разі неплатоспроможності боржника досить складно вилучити заставне майно, якщо є можливість вкласти надлишкові резерви в менш ризикові ОВДП з дохідністю 13–15% річних? В дійсності комерційні банки станом на початок лютого 2021 року є найбільшими власниками ОВДП (понад 50%). Саме тому висока ставка — це результат премії за ризик за відсутність можливості стягувати заставне майно в разі неплатоспроможності боржника.

Тому для стійкого, а не штучного зростання іпотечного ринку та надання можливості нашим громадянам придбати житло потрібно захистити права кредиторів та відповідно заохотити їх. Треба також зазначити, що країни, які дозволяли фінансовим компаніям стягувати майно в разі неплатоспроможності боржника, зазнали значно менших економічних збитків в часи іпотечної кризи 2007 – 2008 років (яскравий приклад Канада).

Більше того, проект Закону №4241 щодо захисту боржників при врегулюванні простроченої заборгованості, який було прийнято у першому читанні, потребує вдосконалення. Як приклад, впровадження кримінальної відповідальності за психологічне насильство, спричинене протиправною колекторською діяльністю. З іншого боку, потрібне покращення норм таким чином, щоб комерційні банки мали змогу співпрацювати з нормальними колекторами, адже це зробить іпотечний ринок більш привабливим, ліквідним та доступним для громадян.

У висновку зазначу, що, незважаючи на гарну ідею, запуск нової іпотечної програми не зможе принести значних дивідендів українській економіці в теперішньому вигляді і потребує багатьох удосконалень.