Порядок визнання договорів іпотеки недійсними

Судова практика Верховного суду України за 2016-2017 роки принципово змінилася щодо визнання іпотечних договорів недійсними з підстави порушення житлових прав неповнолітніх осіб.

Принципове значення з цього питання мають Постанови Верховного Суду України від 22.06.2016 у цивільній справі № 6-1024цс16, від 06.04.2016 у цивільній справі № 6-589цс16, від 09.11.2016 у цивільній справі № 668/13508/14-ц.

З огляду на вищевказані Постанови та з метою визнання договору іпотеки недійсним на підставі порушення житлових прав неповнолітнього необхідно встановити наступні обставини:

• наявність у неповнолітнього права користування житловим приміщенням на момент укладення оспорюваного договору іпотеки. Щодо наявності права користування, то необхідно врахувати положення ст. 165 Житлового кодексу України; ст. 29, ст. 405 Цивільного кодексу України. У відповідності до вищевказаних статей, члени сім'ї власника жилого будинку (квартири), які проживають разом з ним у будинку (квартирі), що йому належить, користуються жилим приміщенням нарівні з власником будинку (квартири), якщо при їх вселенні не було іншої угоди про порядок користування цим приміщенням, місце проживання дитини визначається за місцем проживання батьків. Місцем проживання неповнолітньої, малолітньої особи є фактичне місце проживання її батьків або одного з них, з ким вона фактично проживає;

• в кожному конкретному випадку необхідно встановити фактичне місце проживання дитини на момент укладення іпотечного договору. При цьому варто зазначити, що згідно Постанови Верховного суду України, ухваленої у цивільній справі № 6-384цс15, положення Закону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні» не ставить місце фактичного проживання особи в залежність від місця її реєстрації, а тому місцем проживання особи може бути будь-яке жиле приміщення, у якому особа проживає постійно або тимчасово, яке належить цій особі на праві власності або праві користування, що визнається власником жилого приміщення;

• добросовісність дій іпотекодавця щодо надання іпотекодержателю в момент укладення договору іпотеки інформації про осіб, які мають право користуватися житловим приміщенням. Неправдиве повідомлення батьками, які є одночасно законними представниками неповнолітньої або малолітньої особи, про відсутність прав дитини на майно, що передається в іпотеку, не може бути підставою для визнання іпотеки недійсною за позовом батьків, які зловживали своїми правами законних представників дитини, а може спричинити інші наслідки, передбаченні законодавством, які застосовуються органами опіки та піклування;

• відсутність підстав для втрати дитиною права користування житловим будинком (квартирою) з підстав, що не пов’язані з укладенням договору іпотеки, та фактичне мешкання дитини у житловому будинку (квартирі) на момент звернення до суду з позовом про визнання іпотечного договору недійсним;

• фактичне порушення житлових прав дитини внаслідок укладення договору іпотеки. При цьому під фактичним порушенням житлових прав мається на увазі будь-яке обмеження права неповнолітнього користуватися або володіти нерухомим майном - предметом іпотеки.

Передбачене статтею 177 СК України, статтею 17 Закону України «Про охорону дитинства» та статтею 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей» положення про необхідність отримання попереднього дозволу органу опіки і піклування на укладення батьками договору щодо майна, право на яке має дитина, спрямоване на захист майнових прав дітей, тому підставою для визнання недійсним договору щодо майна, право на яке має дитина, за позовом її батьків є порушення майнових прав дитини внаслідок укладення такого договору, а не сам по собі факт відсутності попереднього дозволу органу опіки і піклування на укладення такого договору.