Підводні камені новел: чи працюватиме автоматичний перехід прав на землю?

02 лютого 2021 року парламент прийняв Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості».

Проєкт уносить зміни до ст. 120 Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі».

Як було раніше?

Нові власники будівлі й орендарі земельних ділянок стикалися з проблемою переоформлення такої оренди.

Потрібно було:

– отримати дозвіл орендодавця;

– внести зміни до договору оренди.

Що буде тепер?

Від орендодавця більше не вимагається прийняття жодних рішень.

Тепер Закон встановлює автоматичний перехід прав користування або оренди земельної ділянки при переході права власності на розташовану на ній будівлю (окрім багатоквартирних будинків) або споруду від землекористувача (орендаря) до нового власника майна.

Важливо: таке право переходить до нового власника на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були в попереднього землекористувача або орендаря. 

Що потрібно зробити? 

1. Повідомити орендодавця землі, що ви – новий власник об’єкту нерухомості.

Підстава для реєстрації переходу до нового власника права власності або користування земельною ділянкою – правовстановлюючий документ на об’єкт нерухомості.

Обов’язкові умови до земельної ділянки – вона повинна:

– бути сформована;

– мати кадастровий номер.

2. Новому власнику будівлі впродовж 10 днів після реєстрації права власності на будівлю — звернутися до власника земельної ділянки з пропозицією передати йому в користування земельну ділянку під об’єктом нерухомості.

3. Власник зобов’язаний:

– прийняти таку пропозицію;

– повідомити попереднього землекористувача, що право власності на будівлю перейшло до іншої особи.

4. Розірвати договір користування між власником земельної ділянки та попереднім землекористувачем на користь нового власника будівлі. Це необхідно буде зробити не пізніше 30 днів із дня реєстрації права власності на відповідний об’єкт нерухомості. 

Важливо: якщо ж такі вимоги, не будуть виконані власником земельної ділянки чи попереднім землекористувачем — їхні дії можна оскаржити до суду!

Які ще є нюанси?

Якщо земельна ділянка не приватизована або перебуває в постійному користуванні, то новий власник нерухомості:

– повідомляє орган виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування, про перехід права на об’єкт нерухомості;

– не пізніше 30 днів із дня державної реєстрації права власності;

– просить припинити право постійного користування земельною ділянкою під таким об’єктом та передати її в користування чи власність.

Висновок: Законопроєкт закріплює загальний принцип цілісності об`єкта нерухомості, спорудженого на земельній ділянці, з такою ділянкою (принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди). Тобто, земельна ділянка слідує за нерухомим майном, яке розташоване на такій земельній ділянці.

Такої правової позиції дотримується і Верховний суд у своїх останніх висновках, зокрема в Постанові від 16 червня 2020 року по справі № 689/26/17.

Які «підводні камені» є в цього Законопроєкту?

1. Цивільним кодексом України визначено два переважних права наймача перед іншими особами, а саме:

– на укладення договору найму на новий строк;

– на придбання майна в разі його продажу.

Так, відповідно до частини 2 ст. 777 Цивільного кодексу України, наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої в найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Законопроєкт своєю чергою не враховує цього переважного права орендаря.

Це може призвести до порушення принципу поваги й непорушності прав і свобод людини – а отже, приводом для позову попереднього орендаря до власника землі!

2. Законодавець не передбачив співвідношення вартості земельної ділянки та вартості придбаної будівлі. Як експерти в супроводі подібних угод, ми точно знаємо, що ці суми можуть відрізнятися в кілька разів. Хочеш ділянку за мільйон гривень? Достатньо придбати сарай за тисячу, який розміщено на ній!

3. Законодавець не визначив, як бути в ситуації, коли на земельній ділянці знаходиться декілька будівель, але право власності до нового власника переходить не на всі.

Наша порада: у такому випадку, перед продажем необхідно буде:

– ділити таку ділянку на відповідну кількість будівель;

– чи формувати ділянку під окремий комплекс будівель.

Що буде далі?

Попередня редакція цього Законопроєкту була внесена до парламенту ще у 2015 році. Однак прийняли його лише зараз, через майже 6 років, поспіхом, і без врахування зауважень Головного юридичного управління апарату Верховної Ради.

Чекаємо на подання до КСУ щодо неконституційності цього Законопроєкту та скарги до ЄСПЛ. Упевнені, що бізнес не допустить прийняття цього проєкту в такому вигляді. А час і судова практика покажуть дійсну мету запровадження такого правового регулювання у сфері нерухомості.