Разноязычные байки про "взрыв" цен на землю, или надругательство над цифрами/ч.2

Ничто так не заразительно, как заблуждение, поддерживаемое громким именем. (Жорж Луи Бюффон)

В первой части статьи наглядным примером показано, что разница в цене на землю, может быть и без аукциона, это естественное обстоятельство дел на цивильном земельном рынке.

Разноязычные байки и надругательство над цифрами  

Противники отмены моратория на продажу с/х земель сетуют на низкие цены в Украине и советуют повременить, пока средняя цена на гектар не уровнится с польским аналогичным показателем, который по данным разных должностных лиц Украины, составлял: в 2014г.- $10 265,66, в 2015г.-$8 тыс., в 2015-16 гг.- чуть больше 9 тыс. евро, а в 2017г- $2-3 тыс. («Популисты о популизме» (часть2), 01.03. 2017). И, один важнейший факт: в Польше нет ограничений для иностранцев.

Я знаю, что с моей стороны звучит странно, но я не очень-то доверяю разного рода средним показателям, особенно это касается стоимости земли, и недоверие растет пропорционально с ростом исследуемой площади/территории.

Вышеприведенный польский пример и есть основа моего недоверия: если на сегодняшний день не удается определить среднюю цену в европейской стране, насколько правдоподобным окажется прогноз на долгую перспективу в Украине, тем более, что еще неизвестно, когда будет отменен такой хронически проблематичный мораторий (который в конце этого года наверняка будет продлен в 10-й раз!).

Будучи начальником районной регистрационной службы и владея достаточно информацией земельного рынка, я убедился в огромном разбросе между ценами на земельные участки в одном и том же селе. Когда мои друзья и знакомые, желающие приобрести участок, спрашивали о средней цене, я предлагал информацию о минимальных и максимальных ценах, а потом они действовали по своей финансовой возможности. 

А сейчас проанализируем разные прогнозы, сделанные разными должностными лицами.  

По прогнозу аналитической компании IMF group Ukraine, за первые пять лет после отмены моратория, стоимость одного гектара возрастет с 1100 до 2755 долларов («Исследование: После снятия моратория цена на землю вырастит в 2.5 раза», 30.09.2016). В начале же публикации отмечено, что: «В Украине цена сельхозземли к 2022 году может вырасти до $2755 за га по сравнению с 1100$ в 1 квартале 2016 г.» (граф. №1).   

                                                                                                   граф. №1

А вот в другой их публикации: «Продать землю Украины. Кто заработает и стоит ли бояться китайцев» (02.02.2017) на ту же тему, те же данные использованы в другом аспекте (граф. №2):

                                                                                                   граф. №2

Сопоставляя эти два графика, видно, что если в первом графике цена на землю в первом квартале 2016 году была $1100, то во втором- та же цена в $1100 указана как «стартовая». Это что же получается: «стартовая» цена после отмены моратория будет той, какая была в начале 2016 года? Это тогда, когда нет даже миражной ясности, когда его отменят? (Одно можно сказать с абсолютной уверенностью - ни при нынешнем ВРУ.) А что, если мораторий еще «продержится» до 2022 года? Будет ли соблюден «график» роста цен в 2.5 раза в течении первых пяти лет, несмотря на календарный старт?

Очень интересно мнение и.о. главы правления Госзембанка Светланы Скосырской: «Сейчас есть разные предположения по поводу рыночной цены на землю после того, как рынок откроется. Цена колеблется от 60 долл./га до 500 долл./га. Наша задача- довести за счет операций банка цену до 4 тыс. евро/га» («Госзембанк намерен увеличить стоимость земли до 4 тыс. евро за гектар», 17.07.2013). Это мнение особо интересно тем, что: во-первых, сам банк никак не смог выделится своей деятельностью и просуществовал лишь 2 года (2012-2014), а во вторых, прогноз был сделан за 3 года до календарного действия моратория, неведоя о том,, когда на самом деле отменится мораторий.

Глава представительства Всемирного банка в Беларуси, Молдове и Украине Сату Кахонен озвучила информацию, что «Техническая работа по снятию моратория в Украинефактически завершена», и сделала прогноз: «Так, во Всемирном банке считают, что цена на продажу земли вырастут до 3-3/5$ тыс. за га в сравнении с сегодняшней ценой 1-1.5$ тыс». Она также подчеркнула, что отмена моратория приведет к увеличению финансовой помощи Украине («Всемирный банк назвал стоимость земли после отменя моратория», 07.05.2018); 

Значительно «дорогой» земля оказалась в прогнозе экс-министра Литвы аграрной политики Казис Старкявичус «Після відкриття земельного ринку 1 гектар української землі коштуватиме €5-10 тис». В этой публикации отмечено, что цена 1га земли в Польше- $5тыс («€10 тис. за гектар української землі – прогноз», 09.02.2018).

В своем заявлении Первый заместитель главы аграриев Максим Мартынюк, кроме прогноза на цену, делает и прогноз о «долговечности» теневого рынка: «Теневой рынок земли будет существовать, пока будет действовать мораторий на ее продажу. Если бы рынок запустился, цена одного гектара колебалась бы от 50 до 60 тысяч гривен.» («Цена земли: в Кабмине назвали стоимость гектара после отмены моратория», 05.12.2017).

Из других многочисленных мнений я хочу выделить мнение директора Ukrainian Analytical Center - IAC, экономический эксперт Александр Охрименко «Если придут иностранные покупатели, цена будет соответствовать мировым рынкам, но если останутся наши… цена останется очень низкая». Он считает, что прогноз  Всемирного банка о стоимости гектара украинского чернозема в размере $3,5тыс. сбудется в случае заинтересованности иностранцев, спрос на нее со стороны самих украинцев не спровоцирует рост цены.

Самой «дорогой» земля будет стоить согласно прогнозу Даниила Пасько (партнер общественной организации EasyBusiness): «У нас в среднем у собственника после приватизации оказалось 4 гектара. Если бы у нас был рынок открытый, у каждого из них был бы актив стоимостью 80 тысяч долларов». По его информации, в странах, где полностью запрещено право собственности на землю для иностранцев, средняя цена одного гектара составляет 3833 доллара, а в странах, где таких ограничений нет вообще, средняя цена за гектар 19336 долларов. (Средний пай в Украине может стоить $80 тыс. при отмене моратория, - Даниил Пасько 17/.02. 2017).

Как мы видим из вышеприведенных примеров, прогнозные цены за гектар колеблются в пределах 1300-20000 долларов. Я воздержусь от комментариев, но отмечу: весь комизм ситуации состоит в том, что абсолютно невозможно определить, чей прогноз правдоподобен, а кто занимается популизмом, все они одинаково могут доказывать свою правоту. И еще- ни все авторы (кроме IMF group Ukraine) указывают хотя бы приблизительную дату, когда же сбудется их прогноз, что делает их еще маловероятными.

Байка автора с грузинским акцентом «генацвале»

Объективно оценивая сложившуюся ситуацию, считаю, что: ДА, действие моратория аморально по отношению к пайщикам, НО: тем временем, аморальной была бы ее безоговорочная отмена к Украинскому государству (даже опасным).                           

С абсолютной уверенностью высказываю свое мнение: после снятия моратория, по итогу которого часть 7 миллионов пайщиков окажутся клиентами цивильного рынка земли (продавцами), цены на участки снизятся, и это неизбежно! Не буду в очередной раз анализировать эту проблему, лишь процитирую самого себя: «Допустим, на рынок недвижимости на каждые 1000 покупателей приходится Nс (с - существующее) количество земельных участков. После снятия моратория к ним еще добавится Nр (р - реформенные/подмораторные) количество участков, и на рынке земли в общей сложности окажется Nс + Nр количество участков. Аксиома элементарной математики начальных классов: Nс < Nс + Nр. («Популисты о популизме (часть 1)», 21.12.2016). 

Должен отметить, что ценообразование при покупке паевых земель и при прав аренды, в корне будут отличаться друг от друга, есть множество факторов, которые влияют на цены, но эта тема другой статьи, которая опубликуется скорым временем.

Как выше было отмечено, ориентиром для запуска полноценного рынка предлагается «польская» цена. Для сравнения цен на рынке недвижимости, я хочу привести наглядные примеры с рынков недвижимости  Украины, Польши и Испании (граф. №№3,4,5,6).  Должен отметить, что приведенные цены не самые высокие или низкие, я сделал акцент на характерные данные (примечание: конвертация производилась по xe.com).

                                                                                                           граф. №3

Украина, Великая Солтановка, Васильковский р-н, Киевская обл., с/х, площадь- 5 га, только земля. Цена 95000$, цена за 1га-19000 $.

                                                                                                                 граф. №4

Spain, Murcia, Murcia, PUERTO LUMBRERAS, площадь- 17га, с/х, цена-348450$, цена за 1га-20497$^(⊠). Дополнительная информация: плантация 5000-5500 оливковых деревьев 10-20 лет (с системой капельного орошения на всех деревьях), две колодцы с потоком 500-1000 литров, два резервуара для воды емкостью 20т и 40т, разная с/х техника, две чаны 1000 и 500 литров с колесами, инструменты. Дом 160 м2 (четыре спальни, три ванные комнаты, кухня и гостиная с камином). 2 гаража (35 и 50 м2).

                                                                                                               граф. №5

Spain, Albondon, Province of Granada, Andalucia, площадь- 5.2 га, только земля, с/х, цена-36510$, цена за 1га--7021$.

                                                                                                        граф. №6

Poland,  Lodz  Tomaszow Mazoviecki, Mniszkow  площадь 4.8га,  цена- 92920$,, цена за 1га- 19358$^(⊠), дополнительная информация: два здания.

Для основательного анализа приведенных данных на цены, также рассмотрим величину средних зарплат в этих странах. Не будем гадать, насколько они правдивы, но создают общую картинку для размышлений. Так вот, по данным Wikipedia.org разные государства по-разному оценивают труд своих поданных: средняя зарплата в Украине около 260$ (225€), в Польше- -около 964$ (832€), в Испании- около 2025$ (1749€) (граф.№7).

                                                                                                            граф. №7

Участок в селе Великая Солтановка, Васильковского р-на, с которым мы сравним другие недвижимости, достаточно дорогая: цена 1га составила 19000$ (цена 5 га- 95000$), а вот также пустой участок 1 га в испанском провинции Гренада, Андалузия стоит 7021$ (цена 5.2 га- 36510$). Для сравнения цен в других примерах я даже пошел на неоправданный шаг и для подсчете стоимости на один га с/х угодий общую стоимость разделил на площадь участка, не принимая во внимание наличие разного рода капитала на участки (примеры-^(⊠)). Естественно, и здания и другое капиталовложение значительно поднимает цену. В Польше цена «нетто» 1га от общей площади 4.8га (с двумя зданиями) составила 19358$, а вот в Испании «нетто» цена 1га из 17га участка при наличии ряда достоинств (плантация 5000-5500 оливковых деревьев (10-20 лет), с усовершенствованной системой капельного орошения, дома 160 м2 (четыре спальни, три ванные комнаты, кухня и гостиная с камином). 2 гаража, с с/х техникой), составила 20497$, т.е. участки с значительным капиталовложением стоят почти столько же, сколько пустой участок в селе Великая Солтановка. А если у оппонента появится желание указать на преимущество чернозема, я приведу еще один пример: дом (85 м2) с земельным участком площадью 2.5 га в с.Вельбовка Гадячского р-на Полтавской обл. стоит 3000$. Очень надеюсь, такие участки не будут служить ориентиром при сравнении с европейскими ценами.

Ценовая политика земельного рынка сложный и объемный процесс, она зависит не только от состава земли (который, безусловно, является значительно характерной), но и от многих других условий.    

Я уверен, что приведенные мною примеры многие сочтут друг к другу несопоставимыми, но это реальность. В этом деле невозможно достичь абсолютной уравнительности: то дом побольше, то участок с плантацией. Вышеприведенными примерами я хотел показать, что несмотря на ощутимую разницу по средней зарплате, стоимость недвижимости в Украине достаточно высока.

Я не стал комментировать вышеприведенные прогнозы разных экспертов на цену, а лишь согласился с мнением Александра Охрименко: «Если придут иностранные покупатели, цена будет соответствовать мировым рынкам, но если останутся наши… цена останется очень низкая». В Украине бесперебойно функционирует земельный рынок, земельные участки продаются по всей стране, а после отмена моратория рынок окажется еще более насыщенным ими, т.е. ждать подорожания цен на землю вряд ли можно будет ожидать в ближайшем будущем. Я так же согласен с мнением Максима Мартынюка на счет длительности существования «теневого» рынка.

Противники отмены моратория не должны указывать не только на низкие цены на землю, это не зависит даже от принятия Закона «Об обороте земель», тут нужен более глубокий аналитический подход, а не поверхностное размышление. Отмена моратория, это комплекс политических решений и волеизъявления правительством признаться в ошибках при проведении земельной реформы почти три десятилетия тому назад. При неподготовленной отмене моратория я вижу реальную опасность для Украины. 

Послесловие: 200 миллионов- это много или мало?  

По возвращении домой из Киева, моим соседом оказался молодой индус. Времени для беседы было предостаточно, разговорились и для меня на болезненную тему демографии (за последние 30 лет население Грузии уменьшилось приблизительно на 2 млн и официально составляет 3.7 млн).

Так вот, мой собеседник разницу численности населения между Китаем и Индией в 200 миллионов, оценил как «очень маленькой» и, для наглядности, прищурив глаза, между большим и показательным пальцами оставил зазор толщиной в папиросную бумагу. Вот Вам и суть сравнительности: то что для кого-то маленькая разница, на самом деле она больше половины всего населения СССР до развала (в 1990 году оно составляло около 270 млн).   

Цифры, приблизительно с 5-го века исправно служат людям и по сей день, нам без них никак. К ним надо относиться уважительно, а не использовать ради собственного популизма. Чтоб доказать свою правоту, одного и только жонглирования цифрами явно недостаточно. А реальность и алхимию время со временем само разложит по полкам.