Авторские блоги и комментарии к ним отображают исключительно точку зрения их авторов. Редакция ЛІГА.net может не разделять мнение авторов блогов.
08.02.2015 11:06

В королевстве кривых зеркал, или когда не все искажения смешат

Доктор экономических наук, эксперт по земельным вопросам, Грузия / Украина

Смотреть на себя в кривом зеркале смешно, а слышать собственные слова искаженно - как-то не очень…


Смотреть на себя в кривом зеркале смешно, а слышать собственные слова искаженно - как-то не очень…

В детстве стоять перед кривым зеркалом было весело. Еще веселее было стоять вместе с другом- смеешься и над собой, и над другом. Через это прошли все, храня приятные воспоминания. Но искажение не всегда смешит… 
 
Копаясь в лабиринтах интернета, рассматривая статьи про земельную реформу, на сайтах dilova.com.ua, news.mail.ru, novostimira.com.ua, vashrieltor.com.ua, совершенно случайно я наткнулся на свое имя. Проявив естественную реакцию, начал знакомиться с материалом одного сайта, потом другого, начал читать… А читать было нечего! Первичная реакция радости сменилось неприятным удивлением: все они в один голос и одним текстом твердили: “Земельная реформа в Украине может вызвать обвал цен на недвижимость- эксперт”. Можно было подумать: найдены какие-то манускрипты старых скифов, или до сих пор неизвестные рукописи Нострадамуса, предугадывающие новую дату конца света.

  
ЕРКАЛО.jpg
 
В моих статьях «Земельная реформа и опыт Грузии» и «Земельная реформа в Украине» (racurs.ua, 09.08.2013г., 20.11.2013г.), я постарался проанализировать аргументы ЗА и ПРОТИВ земельной реформы. Работая в Государственном Департаменте правления земель, я был непосредственным участником всего процесса земельной реформы, знаю все его положительные и отрицательные стороны, что было сделано правильно, и что можно было сделать лучше. Я постарался детально описать весь процесс, но как оказалось… Мне искренно жаль, если в моих статьях можно было вычитать только отрицательные факторы земельный реформы. 
 
У земельной реформы со многими плюсами, естественно есть и минусы, и немало! В перечне отрицательных факторов я выделил основные, в том числе и временное падение цен на недвижимое имущество/земельные участки. 
 
В статьях ни о каком “обвале” речи не было. В начале полномасштабной земельной реформы падение цен на земельные участки обязательно произойдет, и это действительно будет заметно: рынок окажется насыщенным земельными участками. Граждане, раньше желающие купить, сами получат землю от государства, количество продавцов станет больше, а количество покупателей уменьшится. Пропорция предложений и требований и будут определять логичность и величину цен. Падение цен- явление временное, насколько временное, это невозможно прогнозировать. Это полностью зависит от политической и экономической стабильности в стране- будут ли граждане Украины продавать земельные участки, или они будут их обрабатывать и создавать сельскохозяйственную продукцию, или же вообще будет не до земли. 
  
Для наглядного примера приведу данные грузинского гражданского реестра- количества регистраций недвижимого имущества за 2008 год. Из таблицы четко видна разница активности земельного рынка до и после грузино-российской августовской войны.

регистрация/месяц            июнь        сентябрь     декабрь
регистрация всего            51263         20583


   27152
купля-продажа            7414          3234     3770

ипотека

          10999

         4156

     5077
 
Степень активности земельного рынка зеркально отражает экономическую ситуацию в стране. Из-за кризиса, вызванного разными экономико-политическими факторами, низшие слои населения, будучи неуверенными в завтрашнем дне, могут выбросить еще большее количество участков на рынок, что повлечет за собой снижение цен на недвижимость. Средний слой предпочтет воздержаться от продажи земель по заниженной цене, а его более «состоятельная» часть решится на покупку. В таком случае, главным игроком становится высший слой населения. Он и диктует цены нa рынке, стараясь снизить их до желаемого минимума. Не исключено, что из-за неприемлемости цен для владельцев дорогостоящих участков (т.н. VIP участки), они приостановят продажу, что создаст дефицит предлагаемых участков. Проанализировав устные данные от разных маклерских контор (к сожалению, нет официальных данных), можно понять, что, если стоимость дешевых участков или участков по средним ценам падает на 20-25 процентов, то дорогостоящие дешевеют на 35-40 процентов. 
 
Активность самого земельного рынка и повлияет на стабильность цен, рынок сам урегулируется! Он, как кокетка-подросток умеет за собой присмотреть, а что главное- его практически невозможно контролировать! С этой целью создание «Земельного банка» не принесет желаемого результата, т.к. закупка (пусть дешевых) земельных участков на рынке требует неимоверных денежных затрат- на это не хватило бы и общего годового бюджета всех стран членов ЕС, вместе взятых. Самой патриотичной деятельностью вышеназванного банка было бы закупка земель в демографически сложных районах для молодых и многодетных семей. А если с целью снижения высоких цен на определенном сегменте рынка государство на продажу вынесет земельные участки из собственного запаса, его старания могут оказаться тщетными- эти земли могут попасть в руки тех же спекулянтов. Так что земельный рынок лучше оставить в покое- он вырастет и встанет на ноги, как Маугли, без родительской опеки!   
 
Лично для меня самой большой отрицательной стороной реформы является тот фактор, что плодородные земли попадут под дороги и площади, а это 10-20% от всей выделенной в реформу площади! Единственное, чего можно достичь- оптимальным проектированием выделенных земельных участков максимально уменьшить потери высокоплодородных сельскохозяйственных угодий. Если в целом почти все аспекты ПРОТИВ со временем упорядочатся, то отвод земель под дороги действительно болезненный фактор, и его невозможно избежать.                                 
Оба мои деды были раскулачены. Я за это ни на кого не держу зла, наоборот: думаю, что земля должна быть у всех, хотя бы на начальном этапе. Государство должно быть честным по отношению исключительно ко всем собственным гражданам- дать землю всем, а как они ее используют, это уже дело житейское: одни продадут, а другие закупят. Вот и вся философия цивильного земельного рынка! 
 
Земельная реформа- важнейший процесс, как в экономическом, так и в политическом плане; правительство показывает свою способность заботиться о собственном народе и трезво оценивать новые требования со стороны мирового сообщества.

Примером может послужить недавний визит госсекретаря США Джона Керри: мы вам помощь, ну а вот вы не забывайте про реформы. 
 
Ну да, и правильно! Мы- вам, а вы- себе же!


Прошу, Ваши комментарии присылайте:
kakhakareli @ gmail.com  facebook/kakha kareli      
Если Вы заметили орфографическую ошибку, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter.
Последние записи
Контакты
E-mail: blog@liga.net