Трансформация индустриальных зданий в полезные объекты десятилетиями гуляет по планете, но в Украине не так давно. C чего начать, чтобы перестроить заброшенное здание во что-то интересное и нужное?
Несколько лет назад я имела честь попасть в Арт-инкубатор в Fabryka Sztyki в славном польском городе Лодзь. 7000 квадратных метров бывшего завода переоборудовали в обитель поддержки креативных индустрий. На момент моего визита там работали 28 резидентов, особенно запал в душу проект по производству мохнатых сумок из специальных эко-материалов всех цветов радуги. Fabryka Sztyki – центральное место Лодзя для проведения камерных концертов, перфомансов и творческих мастер-классов. Во время нашего визита там проходил воркшоп по оформлению сундуков, а на следующий день в календаре значился концерт этно-музыки.
Позже меня занесло в еще одно злачное место, уже в Германии. Креативный квартал Мюнхена за довольно невзрачным фасадом открыл целый мир, где в разукрашенных лофтах работают немецкие художники и документалисты, в заброшенных гаражах репетируют любительские театры, а в большом многоэтажном здании BMW планирует основать инкубатор для стартапов. И что занимательно, оба эти места – не приют для романтиков, а продуманные бизнес - проекты. Они не просто эффективно используют ресурс “отжившего свое” здания, но и через поддержку творческих проектов вносят свой вклад в копилку ВВП. Например, в той же Баварии, доход от креативных и культурных индустрий на третьем месте после автомобильной промышленности и машиностроения.
Трансформация индустриальных зданий в полезные объекты уже несколько десятилетий гуляет по планете, но накрывать Украину начала не так давно. Известные примеры – арт-завод “Механика” в Харькове, “Платформа” в Киеве или “Городской рынок еды” в Одессе – далеко не единственные в стране, но и это только начало. Ведь заброшенных площадок в Украине накопилось более, чем достаточно, идеи и даже инвесторы имеются.
Другое дело, что в отличие от США и Европы, где работают целые агентства по трансформации промышленных объектов, опыта и экспертизы у украинцев пока немного. С одной стороны, подход тут как к любому бизнес-проекту, с другой – есть свои подводные камни.
Попробуем прояснить с каких вопросов следует начать, если вы решили вдохнуть новую жизнь в заброшенную мукомольную фабрику или старый гараж за домом:
1. Чье это? Хорошо, если ваше, но чаще всего нет. Большинство промышленных объектов раньше находились в государственной собственности, потом были приватизированы. Установить форму собственности можно на сайте kap.minjust.gov.ua/services, обратиться за информацией к нотариусу или в архив БТИ. Согласно новому законопроекту о приватизации, останутся два типа структур – большая приватизация и малая. Объекты большой приватизации планируют продавать с привлечением советников – крупных юркомпаний. А вот малые продажи будут проходить на электронных площадках, и уже сейчас около тридцати пилотных объектов доступны на ProZorro. Все это дает надежду, что объекты для развития креативной экономики в Украине с каждым годом будут все доступнее.
2. Что там было раньше? Бывшая тюрьма, психиатрическая больница или крематорий – не самые подходящие места для старта новых проектов. Тем более, если на их месте вы планируете строить жилые апартаменты. То же самое касается санитарных условий – если исторически сложилось, что в стенах завода сжигали вредные вещества или производили химические пестициды, то стоит проверить не осталось ли там угроз для здоровья.
3. Годно ли здание к реновации? Иными словами – не упадет ли вдруг на голову потолок, есть ли возможность проложить систему внутренних коммуникаций, учтены ли правила пожарной безопасности и т.д. На Западе – это один из ключевых этапов аудита, когда эксперты, исследовав каждый угол, дают вердикт стоит ли вкладывать в здание.
4. Кому и зачем вы будете его перестраивать? По сути строить можно ВСЕ, но опираться, в первую очередь, на потребности города и его жителей. Стоит учесть население, поток туристов, наличие университетов, культурные особенности данного региона, стратегию развития города и т.д. Воображению нет предела, можно изобрести что-то совершенно свое или вдохновиться реальными кейсами, как например:
- Отель “The Warehouse Hotel”, построенный на месте бывшей фабрики, сохранивший в интерьере бетон и медь в сочетании с современными материалами, Сингапур.
- Школа танцев для 300 учеников на месте бывшего трамвайного депо, Дортмунд.
- Ландшафтный парк “Дуйсбург-Норд”, где на месте резервуара для хранения газа расположен один из самых крупных дайвинг центров Европы, Дуйсбург
- Бар - ресторан “Clerkenwell Grind” на месте фабрики 1870 года строительства, Лондон
- Музей “Цольферайн” на месте крупнейшей шахты Европы, входит в наследие ЮНЕСКО, обеспечивает работой 1000 человек, зарабатывает на туристах около 70 млн евро в год, Эссен.
5. Насколько серьезно вы готовы перестраивать здание? При расчете разных вариантов проектов, помимо одинакового для всех фундаментального укрепления объекта, в бизнес-плане для удобства можно пользоваться такой классификацией перестройки:
- “hard loft” – максимальное сохранение аутентичности места с его родными стенами, потолками, окнами, трубами – без прикрас. На фоне - минимальные вкрапления современных деталей и материалов.
- “new hard loft” – сочетание лучшего из интерьера старого завода с современными дизайнерскими решениями и энергоэффективными технологиями. Главная цель – сохранить эстетичный прежний вид, но сделать пребывание в здании максимально комфортным и удобным.
- “soft loft” – тотальная перестройка изначального интерьера и всех коммуникаций. Сохраняется лишь форма, кирпич и бетон в большинстве меняют на дерево и другие материалы, трубы прячут, часто добавляют много света и ярких красок.
Выбор назначения здания и уровня его перестройки значительно повлияет на бюджет проекта. Очевидно, что “hard loft” выйдет дешевле, чем “soft loft”, но скорее всего не будет оптимальным решением для школы иностранных языков, однако станет подходящим интерьером для бара или парикмахерской. Вопрос финансирования таких проектов – тема для отдельного поста. С интересной идеей и грамотно-составленным бизнес-планом помимо классических методов привлечения денег через банк или инвесторов можно идти на конкурсы поддержки стартап проектов, обращаться в международные фонды и краудфандинговые платформы. Но для начала важно определиться с базовыми вопросами – где, что и зачем вы хотите сделать. Четких границ по сути нет, можно и нужно сочетать несочетаемое, чтобы по примеру продвинутой части человечества превратить унылые украинские здания в центры творчества, активной социальной жизни и реализации самых смелых идей.
