Розмежування допоміжних та нежилих приміщень жилого будинку
Розмежування допоміжних та нежилих приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації і які входять/не входять до житлового фонду
12 квітня 2023 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 638/5304/21, провадження № 61-2614св23 (ЄДРСРУ № 110175640) досліджував питання щодо особливостей розмежування допоміжних та нежилих приміщень багатоквартирного жилого будинку.
Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав (частина друга статті 382 ЦК України).
У рішенні Конституційного Суду України у справі про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004 вказано, що в аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення частини першої статті 1, положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» треба розуміти так: допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.
Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення) (пункт 2 частини першої статті 2 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).
Нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна (пункт 3 частини першої статті 2 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).
Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц (провадження № 14-363цс19) зазначено, що: «нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин. На час приватизації позивачами квартир було чинним Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян, затверджене наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 15 вересня 1992 року № 56, у пункті 17 якого прямо вказувалося, що нежилі приміщення житлового фонду, які використовуються підприємствами торгівлі, громадського харчування, житлово-комунального та побутового обслуговування населення на умовах оренди, передаються у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських Рад народних депутатів. Порядок передачі відомчого житлового фонду у комунальну власність визначається Кабінетом Міністрів України. З наведених норм убачається, що у житлових будинках можуть бути як допоможні, так і нежилі приміщення, які мають окреме, незалежне призначення (магазини, кафе, перукарні, художні майстерні тощо). У багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (частина третя статті 4 Житлового кодексу Української РСР) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає. Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання. Суди не встановили, чи є спірне приміщення нежитловим, бо зі стадії проектування житлового будинку призначалося для торговельних потреб непромислового характеру, чи використовувалося воно як самостійний об`єкт нерухомості, а відтак чи є допоміжним».
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 вересня 2021 року в справі № 760/34774/19 (провадження № 61-16370св20) зазначено, що: «суди не з`ясували належним чином чи є спірне приміщення за своїми технічними та юридичними характеристиками допоміжним, та що у ньому знаходитися технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою, чи використовувалось воно для обслуговування будинку; чи навпаки є нежитловим».
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 30 червня 2022 року в справі № 922/1406/21 зазначено, що: «20. Допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень (аналогічний правовий висновок викладено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18 липня 2018 у справі № 916/2069/17, від 22 листопада 2018 у справі № 904/1040/18, від 15 травня 2019 у справі № 906/1169/17).
ВИСНОВОК: Отже, чинним законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку правового режиму допоміжних приміщень, а як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
- Від інтуїції до даних: data-driven підхід до відбудови впізнаваності брендів Вікторія Новак 10:54
- Валютні ризики в енергетичній торгівлі з ЄС: як мінімізувати вплив курсових коливань Ростислав Никітенко 10:32
- Правила визначення, нарахування та сплати неустойки (штрафу, пені) Євген Морозов 10:02
- Кредитные льготы для военнослужащих: что нужно знать Віра Тарасенко вчора о 11:07
- Позовна давність в земельних спорах щодо лісового фонду: ВП ВС Владислав Штика 09.11.2024 23:39
- Підстави для зменшення суми застави у кримінальних провадженнях Євген Морозов 09.11.2024 21:56
- Принцип заборони повороту до гіршого (non reformatio in peius) Євген Морозов 08.11.2024 21:33
- Геополітика та економіка: як зміни при Трампі можуть вплинути на ринки Роман Бєлік 08.11.2024 19:18
- Чи потрібно з'являтися до суду для розгляду справи проти ТЦК Павло Васильєв 08.11.2024 18:03
- Як зробити бізнес бездоганно продуктивним, а співробітників – супергероями Юрій Щуклін 08.11.2024 11:53
- Як українським трейдерам долучитися до енергетичних бірж ЄС? Ростислав Никітенко 08.11.2024 11:18
- Тести заходів контролю: коли і як виконувати Ольга Рубитель 07.11.2024 21:16
- Застосування принципу "jura novit curia" ("суд знає закон") Євген Морозов 07.11.2024 20:46
- Нобелівська премія як орієнтир для розв’язання проблем держави та галузі Ксенія Оринчак 07.11.2024 16:55
- Втрачені мільйони: як місцеві бюджети недоотримують через неефективне використання земель Денис Башлик 07.11.2024 15:57
- Тести заходів контролю: коли і як виконувати 358
- Скасування Господарського кодексу: ризики для бізнесу та економіки 156
- Від entry-level до CEO: розбираємо головні бар'єри для жінок у корпоративному світі 104
- Втрачені мільйони: як місцеві бюджети недоотримують через неефективне використання земель 101
- Нові зміни до Кримінального кодексу України: що потрібно знати 56
-
Ціни на яйця: чому вони ростуть і чого чекати до кінця року, пояснили в Мінагрополітики
Бізнес 13833
-
Українців попереджають про здорожчання хліба на 10-15%
Бізнес 12095
-
У РФ хочуть обʼєднати Газпром нефть, Лукойл та Роснефть – WSJ
Бізнес 3084
-
Курахівську ТЕС під загрозою російського наступу розібрали на запчастини й вивезли
Бізнес 2645
-
ЄЦБ готує Raiffeisen та UniCredit до можливого виходу з ринку РФ – Reuters
Фінанси 2622