Автоматична заміна орендодавця в договорах оренди: землі, нерухомості
Автоматична заміна орендодавця в договорах оренди: землі, нерухомості при переході права власності.
У частині 1 статті 377 цього Кодексу визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Згідно з частиною 2 статті 120 ЗК України якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
За змістом частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього користувача земельною ділянкою припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, при цьому на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, від 27.02.2019 у справі №913/661/17.
При цьому Верховний Суд 04 липня 2019 року в рамках справи № 911/2244/18 (ЄДРСРУ № 82888001) вказав, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.
Між тим документальне оформлення вибуття з договору оренди попереднього орендаря не впливає на обсяг права нового власника майна, оскільки умови основного договору оренди для особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, залишаються незмінними з моменту укладення сторонами договору купівлі-продажу, а отже момент звернення нового власника майна до орендодавця щодо внесення змін до такого договору оренди не впливає на обсяг прав та умови договору, що встановлені для попереднього землекористувача в силу прямої норми закону.
Окремо необхідно вказати, що відповідно до частини 1 статті 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця.
З правового аналізу зазначеної норми слідує, що договір оренди зберігає чинність при переході права власності на майно, передане в оренду, до нового власника цього майна. Новий власник майна автоматично набуває прав та обов`язків наймодавця за договором найму та повинен їх виконувати до закінчення строку дії договору або до моменту його припинення з будь-яких інших підстав. Тобто в результаті переходу права власності на орендоване нерухоме майно має місце заміна орендодавця в договорі оренди (Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 22 липня 2019 року у справі № 910/12812/18 (ЄДРСРУ № 83150878)).
ВИСНОВОК: У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об'єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов'язанні, і що після відчуження об'єктів нерухомості позивачі не повинні сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не є, а зобов'язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості, викладена у постановах Верховного Суду від 19.06.2018 у справі №922/3655/17, від 05.09.2018 по справі № 904/9027/17, від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, від 29.11.2018 по справі № 915/1416/17, від 06.12.2018 по справі № 902/1592/15, від 27.02.2019 у справі №913/661/17, від 06.03.2019 по справі №914/2687/17, від 04.04.2019 у справі № 910/7197/18, 18.04.2019 №913/210/18, 04.06.2019 у справі № 914/1925/18, 13.06.2019 у справі № 922/2427/18.
- Вбивчі цифри: як звички й випадки скорочують життя Христина Кухарук 13:54
- Відповідальна особа з питань захисту персональних даних: новий гравець у структурі бізнесу Анастасія Полтавцева вчора о 14:43
- Як зруйнувати країну Андрій Павловський вчора о 14:34
- Інтелектуальна власність як актив бізнесу Сергій Пагер вчора о 14:21
- Стейкхолдери – основний локомотив сучасної якісної освіти Сергій Пєтков 09.05.2025 10:49
- "Спорт внє палітікі?". Як би ж то! Країна-агресор хоче повернутися у міжнародний спорт Володимир Горковенко 09.05.2025 10:10
- Землі заказника "Лівобережний" у Дніпрі: історія зміни статусу та забудови Павло Васильєв 08.05.2025 22:23
- Пам'яті жертв Другої Світової війни або чому ми не святкуємо! Дмитро Пульмановський 08.05.2025 16:11
- Що робити, коли дії співробітника призвели до фінансових втрат? Олександр Висоцький 08.05.2025 11:13
- Кабальні "угоди Яресько" блокують економічне відновлення України Любов Шпак 08.05.2025 11:09
- Изменения в оформлении отсрочки от мобилизации с 06.05.2025 Віра Тарасенко 07.05.2025 23:36
- Безбар’єрність у лікарнях: чому доступ до медичних послуг виходить за межі пандусів Ігор Ткаченко 07.05.2025 15:10
- Де отримати криптоліцензію у 2025 році? Юлія Барабаш 07.05.2025 12:25
- Як сплачує податки та подає звітність контрольована іноземна компанія (КІК) Сергій Пагер 07.05.2025 09:19
- Тренди світових витрат засобами візуалізації: військо, освіта, охорона здоров’я Христина Кухарук 06.05.2025 19:13
- Як зруйнувати країну 257
- Літо, тераси та куріння: чи є заборона для літніх майданчиків? 194
- Регіональні тренди запитів "Відео ШІ" в Україні: піки, спад і соціальні фактори 185
- Безбар’єрність у лікарнях: чому доступ до медичних послуг виходить за межі пандусів 140
- Тренди світових витрат засобами візуалізації: військо, освіта, охорона здоров’я 117
-
Harley-Davidson запустить власну гоночну серію з MotoGP у 2026 році
Бізнес 12938
-
Прохідницький щит для будівництва метро в Києві привезуть на початку 2026 року
Бізнес 6299
-
Рада скасувала старий Господарський кодекс: які наслідки для бізнесу
Думка 3699
-
Спиратися на реальні дані, бути готовим до змін: як Барометр бізнесу допомагає діяти на випередження
Бізнес
2796 -
Київстар за І квартал 2025 року сплатив понад 3,37 млрд грн податків
Новини компаній 2649