Особливості поновлення договору оренди землі в судовому порядку

Особливості та судова практика Верховного суду щодо поновлення договору оренди землі.

11 квітня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 903/847/17 (ЄДРСРУ № 81143097) досліджував питання що особливостей поновлення договору оренди землі в судовому порядку.

Суть справи: приймаючи оскаржувані судові рішення суди свої висновки мотивували тим, що позивачем не дотримано положень частини 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі" щодо надання проекту додаткової угоди орендодавцю, вимога позивача про визнання поновленим договору оренди землі не може забезпечити захист права без оформлення додаткової угоди про це, а заявляючи даний позов про продовження дії договору на тих саме умовах та одночасно намагаючись збільшити строк дії цього договору, позивач тим самим не дотримався положень частини 6 вказаної статті, а тому такий позов задоволенню не підлягає.

Верховний суд вказує, що статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї статті), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї статті).

Правову позицію щодо розрізнення цих підстав було сформульовано Верховним Судом України, зокрема, у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, Верховним Судом у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 10.09.2018 у справі №920/739/17.

Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", на підставі якої заявлено даний позов, врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: 1) користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і 2) відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).

(!!!) Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі.

Повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" не вимагається. Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у "мовчазній згоді".

З підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах.

Законом України від 12.02.2015 N 191-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція) частина третя статті 19 викладено у новій редакції, передбачено, що при передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.

Разом з цим у контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах орендар не може.

Щодо прав та обов'язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме упродовж одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк.

Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки.

Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

З наведеного слідує, що за даних обставин, що склались між сторонами, орендар мав право звернутися із вимогою про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк, оскільки зміна умов договору стосовно стоку дії оренди положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі" не передбачена, зміна умов договору і поновлення договору - це різні конструкції правовідносин, котрі регулюються відмінними нормами права.

Правовідносини щодо зміни умов договору задля приведення його норм у відповідність законодавству або у зв'язку з іншою істотною зміною обставин, унормовано приписами статті 652 Цивільного кодексу України, статті 30 Закону України "Про оренду землі".

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" урегульовує правовідносини поновлення договору оренди землі, а тому аргументи позивача щодо правомірності збільшення строку дії договору шляхом поновлення договору оренди землі є помилковими та такими, що не відповідають чинному законодавству, оскільки наведеною нормою права передбачається можливість поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частина 9 статті 238 Господарського процесуального кодексу України визначає, що у спорі, котрий виник при укладанні або зміні договору, в резолютивній частині вказується рішення з кожної спірної умови договору, а у спорі про спонукання укласти договір - умови, на яких сторони зобов'язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект договору.

Звернувшись в суд з позовом з проханням визнати договір оренди землі  поновленим на тих самих умовах, то по суті позивачем заявлено вимогу про визнання юридичного факту поновлення договору оренди, а не про укладення відповідної додаткової угоди, як це передбачено частиною 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

При цьому позивачем не надано до позовної заяви редакції проекту додаткової угоди про продовження договору, яка з урахуванням частини 9 статті 238 Господарського процесуального кодексу України, враховуючи положення частини 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі", має бути викладена у резолютивній частині судового рішення на підтвердження умов укладення відповідної угоди.

Отже у спорі, що виник між сторонами у позові та в резолютивній частині судового рішення в обов'язковому порядку мають вказуватися умови додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення.

Відповідна правова позиція викладена Касаційним господарським судом у постановах від 11.09.2018 у справі №911/1170/17, від 06.12.2018 у справі № 908/1634/17, від 11.12.2018 у справі № 921/43/18, від 20.02.2019 у справі № 915/1401/17.

Згідно з частиною 1 статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а частиною 1 статті 16 цього Кодексу визначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Отже особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права, який має відповідати тим фактичним обставинам, які склалися, виходячи із тих відносин, які відповідають відповідним нормам права, і такий спосіб має забезпечувати ефективний захист та відновлення порушеного права позивача. При цьому під ефективним способом слід розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект.

Таким чином, ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.

За обставин недотримання самим позивачем процедури поновлення договору оренди, зокрема щодо звернення до суду з відповідною вимогою про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк із зазначенням ним умов, на яких він має намір поновити договір, тобто з урахуванням положень частин 6 і 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі", частини 9 статті 238 Господарського процесуального кодексу України, правові підстави для задоволення даного позову відсутні.

Підсумовуючи зазначене вище вбачається наступне:

Договір оренди землі може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк!!!

Повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі не вимагається;

Орендодавець має право заперечити стосовно поновлення саме упродовж одного місяця після закінчення дії договору оренди землі;

Якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк;

Орендодавець в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки.

ВИСНОВОК: Договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, при цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.