Наслідки не укладення основного договору в обумовлені строки

Верховний суд: правові наслідки не укладення основного договору між забудовником та інвестором у встановлений в попередньому договорі строк.

6 березня 2018року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційногоцивільного суду в контексті справи № 760/10884/15-ц (ЄДРСРУ № 72670206) досліджуваврозповсюджену, але не банальну ситуацію правовідносин інвестора та забудовника,між якими укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомості, але останнійне вклався у відведений строк… (не збудував та/або не вів в експлуатаціюнерухомість) і інвестор шукає шляхи повернення коштів.

Верховний суд вказує, що тлумаченнястатей 16, 203, 215 ЦК свідчить, що для визнання судом оспорюваного правочинунедійсним необхідним є:

по-перше, пред'явлення позову однією із сторінправочину або іншою заінтересованою особою; по-друге, наявністьпідстав для оспорення правочину; по-третє, встановлення чипорушується (не визнається або оспорюється) суб'єктивне цивільне право абоінтерес особи, яка звернулася до суду.

Таке розуміння визнання правочинунедійсним, як способу захисту, є усталеним у судовій практиці. Цепідтверджується численними висновками, що містяться в постановах ВерховногоСуду України (постанова Верховного Суду України від 25 грудня 2013 у справі № 6-78цс13; постанова Верховного Суду України від 21 жовтня 2015 усправі № 3-649гс15; постанова Верховного Суду України від 21жовтня 2015 у справі № 3-670гс15; постанова Верховного Суду Українивід 04 листопада 2015 у справі № 3-669гс15; постанова Верховного Суду Українивід 11 травня 2016 у справі № 6-806ц16; постанова Верховного Суду Українивід 30 листопада 2016 у справі № 910/31110/15).

Єдиною підставою для задоволенняпозову і визнання недійсним попереднього договору та договору про забезпеченнявиконання зобов'язання, розглядаючи цю справу, суди зазначили статтю 635 ЦК.

При цьому вказали, що за правиламистатті 635 ЦК сторони в попередньому договорі мають визначити саме строк (певний термін), протягомякого має бути укладений основний договір, ане обставину, з настанням якої сторони зобов'язуються укластиосновний договір, отже при укладенні попереднього договору не були дотриманівимоги, встановлені частиною першою статті 203 ЦК, тому він як оспорюванийправочин згідно зі статтею 215 ЦК визнається недійсним.

Тлумачення статті 635 ЦК свідчить, щосторони в попередньому договорі можуть домовитися про встановлення в ньому якстроку, так і терміну укладення основного договору.

Між тим, у пункті попередньогодоговору купівлі-продажу сторонами було передбачено, що сторони зобов'язуютьсяукласти основний договір протягом відповідного кварталу відповідного року, алев будь - якому разі не раніше отримання товариством правовстановлюючихдокументів на об'єкт - надання Державною реєстраційною України та/абовідповідними державними органами документів, що є необхідними для належногоукладення та нотаріального посвідчення основного договору.

Тобто учасники цивільних відносиндосягли домовленості про встановлення строку укладення основного договору.

ВИСНОВОК: Не укладення основного договору, увстановлений в попередньому договорі строк, можесвідчити про порушення попереднього договору, а не про його недійсність.

Оскільки недійсність договору маєіснувати в момент його укладення, а не в результаті невиконання укладеногодоговору.

P.s. Припинення зобов’язання зпопереднього договору внаслідок неукладення основного договору протягомвстановленого попереднім договором строку унеможливлюєспонукання до укладення основного договору в судовому порядку,виконання обов’язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов’язанняяк правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно.Положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства, прямо непередбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, яквідшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, щомала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу (ВСУ усправі за № 6-226цс14 від 02.09.2015 р.).