Ринок житла без рожевих окулярів
На сьогодні ні у Києві, ні в Одесі, ні в Дніпрі, ні у Запоріжжі житло майже не будується. Будується лише у Західній Україні. З чим це пов’язано?
Головна перевага західних областей України в тому, що вони ближче до кордону із Західною Європою і відповідно, за відчуттями наших співгромадян, там спокійніше. Там попит на житло не такий як до початку війни, але усе ще існує, на відміну від інших регіонів.
Але я – про Київ. Починаючи з 2010 року багато київських забудовників перейшли від формату двох-трьох під’їзного дому на багатосекційні будинки, які нагадують Велику китайську стіну.
Сьогодні, хоча столиця є найбільш захищеним містом у країні, на вулицях постійно натовпи, а на дорогах затори, київське будівництво стагнує. Собівартість, місткість та потреби будівництва суттєво здорожчали та суттєво перевищили ці показники у мало секційних і малоповерхових обʼєктах.
Забудовники, і «маленькі», і «великі» заморозили будівництво в столиці, тому що продаж однієї квартири на місяць, який не завжди відбувається, нічого не вирішує з точки зору витратності та окупності проєкту. Вони перетікають та перенаправляються на малоквартирні будинки за межу міста. Таким чином, певне хоча й мляве відродження будівництва є, але замість великих проєктів в столиці, будуються невеликі будинки в області. Зазначу, що навіть це пожвавлення будівництва значно відстає від показників навіть далекого 2002 року.
Є й додаткові чинники погіршення ситуації. По-перше, це ракетні обстріли інфраструктури. Не секрет, що наша енергосистема змушена знов повертатися до планових відключень. Тобто, зима наступає, нас можуть очікувати чергові блекаути.
По-друге, багато забудовників вивели гроші з країни та з високою ймовірністю вже повʼязали їх з бізнесом або активами за кордоном. Навіть якщо завтра закінчиться війна, швидко повернути ці активи буде складно, а їх повернення призведе до трансакційних витрат. Додатково стримує відновлення будівництва і стрімке збільшення його собівартості.
По-третє, з початком повномасштабного вторгнення рф деякі будівельні майданчики залишили без консервації. А це знов таки - збільшення витрат. Десь - буде зсув ґрунту, десь – виникне потреба замінить гнилу інженерію, а у когось не було охорони та будматеріали кудись зникли.
По-четверте, найбільші металургійні підприємства країни зруйновані. Тобто арматура, швелера, метал стануть імпортними. Поки активного будівництва в країні немає, металобази ще повні, але це тимчасові залишки.
По-п’яте – демографія і робоча сила. Серед воїнів, які захищають країну, чимало будівельників. А настане мирний час і скасують мораторій на виїзд чоловіків? Почнеться відбудова інфраструктури країни й виникне потреба в робочих руках. На практиці це означає, що забудовники будуть конкурувати за робочі руки з інфраструктурниками, що призведе до зростання вартості праці.
Нагадаю, що навіть правильно законсервоване, заморожене будівництво – це теж не безкоштовно. Є оренда землі, комунікацій, є охорона території, є утримання офісу, оренда кранів тощо. Додаємо до цього зростання курсу долара, бо так чи інакше вартість квадратного метра орієнтується на валюту. Завдяки законодавчим ініціативам, додаткові витрати при оформленні угод торкнуться як забудовника, так і інвестора. Але ж ми розуміємо, що всі свої затрати забудовник урешті перенесе на вартість квадратного метра. На мою думку, за оптимістичним сценарієм собівартість збільшиться щонайменше на 30%.
Що може змінити ситуацію на краще? Почну з найпростішого – зайдуть іноземні компанії й все відбудують. Для західних компаній девелоперство в Україні не є прозорим та зрозумілим. Що стосується вихідців з колишнього СРСР, тих, хто розуміє нашу систему, то їх стримує не питання капіталу, а ринок збуту. Кожен буде вимірювати попит, бо на ринок, що деградує не заходять.
Безумовно, держава може допомогти відновленню будівництва. Наприклад, програма кредитування єОселя розглядає лише об’єкти від 70% ступеня готовності. А що це означає на практиці? Як правило, це об’єкти з готовою коробкою, фасадом та вікнами. І якщо рахувати довоєнними мірками, то квартири мають бути вже розпродані. Можливо залишились великі багатокімнатні квартири, але точно не однокімнатні. Таким чином, ринок первинного житла мало що може запропонувати єОселі. Що стосується вторинного ринку, то єОселя обмежується квартирами, вартість квадратного метра яких не перевищує $1300, а вік будинку – п'яти років.
Повернемося безпосередньо до будівництва. Вважаю, що з високим ступенем вірогідності, Україна перейде на нові технології, стане будувати більш швидко і якісно. Все залежить від того, коли закінчиться війна, умов перемоги й розуміння, що ринок зростає. Але я вірю – ми переможемо. Спочатку на фронті, а потім і всі ті проблеми, які вона викликала.
- Бізнес-моделі для розвитку та масштабування вашого бізнесу: що сьогодні працює? Сильвія Красонь-Копаніаж вчора о 19:50
- Цивільний позивач, як учасник кримінального провадження Євгенія Тонконожко вчора о 15:29
- Суб’єктність замість паніки Євген Магда вчора о 13:58
- Ймовірність досягнення режиму тиші Георгій Тука вчора о 12:34
- Виробнича інфляція: як українським підприємствам зберегти конкурентоспроможність Денис Корольов вчора о 12:06
- Перфоманс-маркетинг 2025: 10 інструментів для масштабування лідогенерації Андрій Волнянський 16.03.2025 19:58
- Міжнародна інтеграція українських університетів: як вийти на глобальний рівень Віталій Кухарський 16.03.2025 19:53
- Генрі Форд: агресивний менеджмент, що врятував Ford Motor Company Наталія Качан 16.03.2025 18:52
- Філософія та практика поділу майна подружжя в Україні Світлана Приймак 16.03.2025 12:05
- $50 млн компенсації від Starbucks за опік паху гарячою кавою Дмитро Зенкін 16.03.2025 12:00
- Фінансові вигоди від цифровізації: як скоротити витрати та покращити фінансову прозорість? Олександр Вернігора 15.03.2025 11:31
- Будівництво на прибережній смузі: деталі розгляду скарги Павло Васильєв 15.03.2025 00:00
- Закон 12093: что следует знать о скидках на штрафы ТЦК Віра Тарасенко 14.03.2025 23:07
- Облігації у 2025: золота можливість чи пастка? Петро Цибуля 14.03.2025 13:23
- Drill, БЕБ, drill Євген Магда 14.03.2025 11:43
-
"45 до кінця року". Що буде з курсом валют після рішень Нацбанку
Фінанси 5318
-
Найбільш високооплачувані актори: хто заробив мільйони та як їм це вдалося
Життя 2386
-
Один з найбільших зернотрейдерів у світі продав агрохолдинг у РФ "з великим дисконтом"
Бізнес 2076
-
Каталонія — не лише море й архітектурні шедеври Гауді. Гід найцікавішими містами унікального регіону
Життя 1850
-
Вітамін B6: суперфуд для мозку чи маркетинговий хід — розбираємо тренд
Життя 1762