Критичні моменти переважного права купівлі земель с/г призначення

Переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, як перепона для легального ринку земель сільгосппризначення в Україні.

  Ринок земель сільськогосподарського призначення незважаючи на існуючу заборону відчуження все-таки існує. І зараз ми говоримо не про «легальні» та не зовсім схеми обходу мораторію та наступного відчуження мораторних земель. Мова йде про передбачену законодавством можливість обігу так-званих непідмораторних земель сільськогосподарського призначення, зокрема, земельних ділянок в рамках безоплатної приватизації по ст. 118 ЗК України.

На жаль, чинне законодавство у частині відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення зручним та зрозумілим назвати важко. У якості прикладу, дослідимо ситуацію із переважним правом на купівлю земель сільськогосподарського призначення, визначеного ч. 2 ст. 130 ЗК України.

Так, переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають громадяни України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки, а також відповідні органи місцевого самоврядування.

Справа в тому, що зазначена стаття декларує норму, але не встановлює механізму для її реалізації. Більше того, у чинному законодавстві такий механізм взагалі відсутній.

Тому у такій ситуації стоїть питання уникнення або принаймні мінімізації ризиків, які можуть виникнути при недотриманні вимоги ст. 130 ЗК України. За вказаною нормою місцеві ради та громадяни України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради мають право оскаржити договори купівлі-продажу та вимагати переведення прав покупця земельної ділянки на себе.

Водночас, основну небезпеку містить саме факт нормативного встановлення вказаною статтею законного інтерес у таких осіб до оспорювання такого-роду правочинів.

Можливі шляхи виконання вимог ст. 130 ЗК України це застосування аналогії закону, за ст. 8 ЦК України. У якості аналогії пропонується застосування ст. 9 Закону України «Про оренду землі». За вказаною статтею, орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою здійснюється продаж такої земельної ділянки. Орендодавець зобов'язаний повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається.

Також в якості аналогії Закону варто скористатися ст. 362 ЦК України, за якою продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає. У випадку відмови співвласників від здійснення переважного права купівлі чи не здійснення такого права щодо нерухомого майна протягом одного місяця від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку будь-якій іншій особі.

Таким чином, особа, яка бажає продати земельну ділянку сільськогосподарського призначення може письмово проінформувати орган місцевого самоврядування (з проставленням на другому екземплярі такого листа відмітки про його отримання радою).

Водночас, за аналогією ст. 10 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних часток (паїв)» можливе розміщення оголошень на дошках оголошення на території відповідної ради (враховуючи можливу наявність декількох населених пунктів). У повідомленні вказується намір продати земельну ділянку (площа, цільове призначення, місце розташування), з обов’язковим зазначенням ціни та інших умов договору, а також контактних даних. Не зайвим буде отримання від органів місцевого самоврядування доказів здійснення таких дій у формі листа ради.

В свою чергу, оптимальним варіантом буде розміщення продавцем оголошення про продаж земельної ділянки у місцевих друкованих засобах масової інформації.  Такий комплекс дій являтиметься максимально достатнім з метою убезпечення проведення процесу купівлі-продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Звичайно зазначене, звичайно, не гарантує того, що заінтересовані особи не ініціюють судові спори. Проте, це серйозний фундамент для виграшної позиції, з огляду на фактичне нівелювання законного інтересу досліджуваної категорії осіб до оспорювання договору купівлі-продажу такої земельної ділянки.

Окремо зазначимо, що неврегульованість процедури реалізації переважного права купівлі земельної ділянки сільгосппризначення наводить на думку замінити договір купівлі-продажу договором дарування або міни. Так, дійсно у такому випадку норми ч. 2 ст. 132 ЗК України не застосовуються. Проте в даному випадку, виникають ризики визнання таких угод недійсними і вони є достатньо ґрунтовними для неможливості їх ігнорування.