Як та з чого будувати ТРЦ

Торговий центр – це в першу чергу бізнесовий проект, а не будівельний. І найголовніше в ньому – це задоволені відвідувачі, які і дозволяють заробити більше грошей для орендарів та власника торгового центру. З чого ж будувати ТРЦ, щоб він був максимально ефективним?

Чому я обираю метал

Швидкість. Вважається, що метал – це дорого. Так, дорого. Але швидкість зведення, яку він дозволяє досягти, – це додаткові мільйони прибутку на вчасному чи навіть достроковому відкритті ТЦ. Якщо ти не встиг відкрити торговий центр в листопаді, то наступна «касова» дата – це вже березень, бо січень-лютий – не «сезон». Так само влітку: потрібно чекати, поки всі повернуться з відпусток. Так от грамотне проектування і прогнозована робота з металом дозволяє відкрити ТЦ в коротші строки, ніж при використанні класичного залізобетону, і найголовніше – зробити це в той час, коли потрібно саме оператору. Адже під відкриття орендарі закуповують сезонні товари, і, якщо ти не відкрився в сезон, то чи ти, чи страхова компанія має відшкодувати ці збитки.

Мінімум «мокрих» процесів. Девелопери не дуже люблять «мокрі» процеси на будівельному майданчику. А от коли є готовий «конструктор-лего», який ти привіз і зібрав за допомогою монтажників, – це комфортний процес будівництва: ти просто будуєш об’єкт, а не слідкуєш за тим, що бетоновоз злив бетон чи не та опалубка прийшла.

Легкість каркасу. Металевий каркас дійсно легший в порівнянні з залізобетонним, і це суттєво впливає на вартість пальового фундаменту, особливо там, де складні ґрунти. В цьому плані Київ дуже незручне місто: льосові ґрунти в нас майже всюди, а тому ми маємо підвищені вимоги до фундаментів.

Планування без колон. На власні очі бачив торговий центр, при вході в який впираєшся в «ліс» колон. Виходить, що відвідувач просто не бачить орендарів – він бачить колони. Ідеальний торговий центр – це взагалі тільки фахверкові колони по периметру і дуже гнучке планування.

Формотворення. Ера прямокутно-паралелепіпедних форм в торговельній нерухомості минула. Люди не приходять просто скупитися – вони приходять за емоцією, тому торгові центри вже борються за звання високоархітектурних проектів. Сталевий каркас дозволяє творити нестандартні форми. В залізобетоні теж, напевно, можна робити креативні форми, та навіщо так ускладнювати собі життя.

Адаптивність під орендаря. Торговий центр насправді живе 8-10 років і після цього терміну потрібно робити реконцепцію. Звісно, в Україні є приклади ТЦ, які успішно працюють і більше 10 років, але це швидше виняток. В Україні такі перезавантаження намагаються робити без закриття ТЦ, але в Європі одразу закривається половина чи весь торговий центр і перебудовується абсолютно все, включаючи фасад. Та справа в тім, що протягом цих 6-8 років орендарі постійно змінюються – одні лоти об’єднуються, інші діляться – і найбільша складність в заміні якірних орендарів. В цьому плані сталь дуже зручна.

Але є ложка дьогтю

Вогнезахист. Раніше це була дуже затратна та корупційна складова, тому девелопер думав: навіщо мені це все потрібно – краще я збудую з бетону. Але насправді бетон теж потребує вогнезахисту, просто дуже часто роблять вигляд, що про це не знають, але потім все одно отримують проблеми на етапі експлуатації чи, не дай Бог, пожежі.

Перевитрати металу. 22, 26 чи 36 балка? Яка різниця – давайте зробимо подвійний запас міцності, а заплатить за це замовник. Застарілі норми проектування не передбачають ергономічності в питанні використання матеріалу, і щоб уникнути перевитрат, девелоперу потрібно мати в штаті власного конструктора, який перевірятиме доцільність цих «норм».

Якість. Я не знаю, це проблема постачальника, виробника, чи галузі загалом, але на ринку дуже багато неякісної продукції, і це стосується сталі як українського, так і китайського виробництва.

Логістика. Часом трапляється так: є ідеальний постачальник, ідеальний виробник – а я маю затримку в два тижні, тому що в Україні проблеми з логістикою. Зекономили, недовантажили-перевантажили, зупинилися, хтось пішов раніше з роботи – і, вибачте, логістика в нас кульгає.

Кадри вирішують все! Висококваліфікованих кадрів дуже мало і зараз вони на вагу золота. Тому в кращих компаніях працюють кращі кадри, але біда в тім, що таких компаній не так багато. 

Та насправді все набагато складніше. Ми живемо в дуже мінливому світі VUCA (абревіатура від volatility, uncertainty, complexity і ambiguity) – нестабільному, невизначеному, складному і неоднозначному. Тому нам час перестати бути зашореними і гратися в стандарти. Поки пишеться стандарт, світ вже три рази змінився. Вгадати, який він буде через 10 років, може хіба що Курцвейл, та й то не завжди.

Що ж робити? Звичайно будувати! Нам не можна зупинятися. Будівництво – це вибір сміливих. Тому що тільки сміливці можуть побороти найголовнішого ворога – внутрішній страх. І психолог тут навряд чи допоможе – тільки розрахунки і показники ефективності, які дозволяють девелоперу зробити продуманий вибір щодо технології реалізації проекту.