Как можно украсть недвижимость, и как ее вернуть?

Поговорим о виндикационном процессе, когда собственник недвижимости «словил» незаконного владельца, и пытается вернуть утраченное владение своей вещью.

            Согласно закону он может это сделать всегда, когда он вещь потерял, у него (или у того, кому он доверил владение) ее украли либо имущество выбыло из его владения или владения лица, которому он передал вещь во владение, не по их воле каким-либо образом (ст.ст. 330, 388 Гражданского кодекса (ГК). Это правильно перекочевало в ГК из германского права и является следствием правила «Hand muss Hand wahren» или «рука за руку отвечает». Его суть сводится к тому, чтобы собственник осмотрительно выбирал тех, кому доверяет владение своей вещью. Статус собственника несколько ущемляется в угоду торговому обороту.   

На первый взгляд, все просто. Но «заковырки» все же есть. Закон немногословен, определяя владение (чужим имуществом) как фактическое держание его у себя (ст. 397 ГК). Поэтому все вопросы, связанные с владением недвижимостью лежат в плоскости доктринальных толкований и судебной практики.

Известно, что владение недвижимостью отличается от владения движимыми вещами. Зажигалку можно положить в карман, а квартиру или земельный участок нет. Следовательно, и украсть недвижимость можно лишь условно, ведь ее нельзя переместить. Поэтому и лишение владения собственника своей недвижимостью заключается не в изъятии недвижимости, а в устранении собственника от господства над ней. Это можно сделать как физически (занять дом, выставить охрану, поменять замки), так и юридически (изменить документы).

Исходя из этого, возникает интересный вопрос: как соотносится фактическое обладание (владение) недвижимостью с владением недвижимостью «по записи» (по документам), что мы назовем формальным владением?

Если с фактическим владением в контексте виндикационного иска все более-менее ясно интуитивно. Как вариант, под лишением фактического владения можно понимать установление  контроля, господства, дающего возможность исключительного использования, то под формальным владением следует понимать наличие записи в государственном реестре вещных прав на недвижимость и их отягощений (обременений), в тех случаях, когда по закону такая запись вносится).

Дело в том, что не каждое лицо, в отношении которого внесена запись о праве собственности в соответствующий реестр, на самом деле является собственником недвижимости. Однако такое лицо всегда является ее владельцем. В целом, такой подход укоренился и в судебной практике.

 Какое же владение оглашается и осуществляется в отношении земельных участков, зданий и помещений, то есть недвижимости?

Можно выделить несколько основных подходов к данному вопросу:

- Владение, как движимыми вещами, так и недвижимыми вещами осуществляется простым фактическим господством. Следовательно, кто фактически получил контроль над объектом, тот и владелец.

- Владение недвижимостью осуществляется исключительно посредством записей в реестре прав (а движимыми вещами – посредством фактического господства). У этой точки зрения есть несколько «подвидов»:

- тот, кто указан в реестре прав, есть всегда собственник или обладатель иного вещного права, и, кроме того, владелец. Следовательно, виндикация невозможна, поскольку ответчик – лицо, в отношении которого внесена запись в реестр прав, есть всегда собственник и владелец в одном лице. При таком подходе бывший собственник – истец может претендовать лишь на взыскание убытков или на возврат имущества иском о возврате имущества, полученного без достаточных правовых оснований (ст. 1212 ГК). Данный подход пока что «не прижился» в судебной практике.

- запись о вещном праве не абсолютна, и в тех случаях, когда за ней не стоит право (например, сделка купли была признана недействительной или решение суда, на основании которого вносилась запись, отменено), является лишь оглашением владения недвижимостью. Но только запись свидетельствует о владении: когда кто-то физически  оккупировал недвижимость, он не заполучил владение ею, а лишь мешает пользоваться.

- Владение недвижимостью осуществляется «и так, и так». То есть, собственник, утративший «владение по записи», виндицирует такое владение (возвращает себе запись), утратив фактическое обладание вещью – виндицирует фактическое владение.

            Мне кажется, рассматривать в контексте виндикационного процесса формальное владение наряду с фактическим является чрезмерным усложнением. Даже когда записи в реестре о каком-либо праве нет (старые документы, выданные до создания реестра, краткосрочное владение и т.п.), можно говорить о формальном владении. Его и следует истребовать виндикационным иском. Если кто-то отобрал фактический контроль над недвижимостью, тут подойдет негаторный иск об устранении препятствий в использовании имущества, не связанных с лишением владения.

            Фактическое владение недвижимостью внешне всегда выглядит одинаково, пусть его осуществляет собственник либо временный владелец. Прохожий не разберет, собственник или пользователь оградил участок и выставил охрану.

При формальном подходе к владению недвижимостью посредством записей (документов) можно выделить различные владения, которые могут быть параллельно указаны (оглашены) в реестре прав или в иных документах:  владение собственника, владение арендатора, владение эмфитевты и т.д.

            Чтобы диагностировать безоговорочное право собственника на истребование владение утраченной недвижимостью, необходимо определиться, не выбыла ли эта вещь из его владения помимо его воли.

В общих чертах воля - это определенное желание лица достичь поставленной цели, явление «внутреннего мира». По сути это психическая категория, хотя в юриспруденции применяется и в отношении фикции юридического лица, которое также может иметь волю. Грубо говоря, воля есть последнее желание лица перед непосредственным действием (волеизъявлением). И именно направленность этого «желания» должен установить суд.

Волеизъявление - выражение воли лица вовне, благодаря которому она становится доступной восприятию других. Именно волеизъявление как внешне выраженная (объективированная) воля может быть подвергнуто правовой оценке. По оценке этой категории можно определить наличие (отсутствие) и (или) направленность воли субъекта. Воля может быть изъявлена устно, письменно, совершением конклюдентных действий, молчанием (бездействием).

Итак, как в современном мире можно украсть недвижимость? Если владение – фактическое отношение, господство и контроль над недвижимостью, то собственника можно устранить из недвижимости, не допускать его, получив исключительный контроль над ней.

Если же владение рассматривается как соответствующая запись в реестре вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений (обременений), «кражей» недвижимости будет неправомерное изменение записи о праве на имя «вора», который далее может отчуждать недвижимость под маской ее собственника. Классический случай – мошенническое изменение записи о праве собственности регистратором либо внесение записи на основании поддельных документов.

В иных случаях имущество выбывает из владения собственника на основании решения суда. Огромное количество судебных решений о признании прав собственности на недвижимость было принято на протяжении 2006-2010 годов в отношении зданий, помещений и земельных участков государственной и коммунальной собственности.

Однако в последние годы, с не меньшим ажиотажем, прокурорские работники и обновленные чиновники ринулись отбирать обратно все, ранее выбывшее из государственной и коммунальной собственности по решениям судов. Тем не менее, оборот недвижимости требует здравого смысла. Колоссальное количество лиц добросовестно приобрело такую недвижимость, не подозревая даже о том, как она «первично» выбывала из собственности города или государства.

По поводу подобных случаев «кражи» недвижимости Верховный Суд Украины (ВСУ) сформулировал, казалось бы, четкую и прозрачную позицию, переписываемую далее из решения в решение.

Так, в решении ВСУ № 6-52 цс14 от 11.06.2014 указывалось:

«За пунктом 3 частини першої статті 388 ЦК України можливість витребувати майно від добросовісного набувача є за наявності у діях власника майна волі на передачу майна. За змістом наведеного майно, яке вибуло з володіння власника на підставі рішення суду, ухваленого щодо цього майна, але в подальшому скасованого, слід вважати таким, що вибуло з володіння власника поза його волею.Оскільки у справі, яка переглядається, рішення суду про визнання права власності, на підставі якого частину спірного майна було  вилучено з володіння позивача, у подальшому було судом скасовано, то слід вважати, що майно вибуло з володіння власника поза його волею й він має право витребовувати його від добросовісного набувача за правилами статті 388 ЦК України».

Выделенный курсивом абзац, при более близком рассмотрении, вызывает немало вопросов:

- решения судов «щодо майна» могут быть различными. Далеко не все судебные решения по определению идут вразрез с волей собственника. 

- чем, в контексте определения обстоятельств выбытия имущества из владения помимо воли собственника, отличается отменное решение суда от не отмененного? Ведь принудительное изъятие имущества по судебному решению, даже не отмененному впоследствии, вполне может свидетельствовать об отсутствии воли собственника на передачу имущества, как и не свидетельствовать об этом. И можно ли толковать позицию ВСУ a contrario, если имущество выбыло на основании действительного решения суда, оно выбыло по воле собственника?Такое толкование, очевидно, ошибочно.

- решение суда – далеко не единственное, на что необходимо обращать внимание при оценке данных обстоятельств. Например, если впоследствии отмененным решением суда было утверждено мировое соглашение сторон о передаче имущества  по каким-либо формальным признакам, это не означает, что воля собственника на передачу имущества отсутствовала. Кроме того, сама фраза «решение суда «щодо майна» чрезмерно пространна и нуждается в уточнении.  

- До, равно как и после решения суда возможны волеизъявления сторон, свидетельствующие о наличии воли на передачу имущества, что также необходимо учитывать. К примеру, если органом власти принято в установленном законом порядке решение о передаче земельного участка или другого объекта недвижимости, это само по себе может быть свидетельством наличия воли собственника на передачу владения. A contrario к таким выводам приходит ВХСУ в постановлении от 22.06.2015 по делу № 916/2973/14, где Суд толкует отсутствие решения Кабмина об отчуждении имущества как отсутствие воли на передачу владения имуществом. В решении Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 17.09.2015 суд оценивает волю государства на передачу во владение земельного участка через призму наличия согласия и принятого компетентным органом исполнительной власти решения о его передаче в частную собственность.

- Необходимо четко понимать, что de lege lata оценивается именно воля на передачу владения, объективированная в неком внешнем выражении, а не воля на ее отчуждение (передачу в собственность) или на что-то иное.  

Все эти обстоятельства необходимо тщательно и комплексно изучать судам в каждом отдельном случае. Суд, при помощи всех доступных ему средств, должен установить факт наличия либо отсутствия воли на передачу собственником владения недвижимостью. Так, согласно постановлению Высшего специализированного суда по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 04.03.2015 http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/42968293

 при определении обстоятельств выбытия спорного помещения из владения суд исследовал вопрос участия городского совета или уполномоченных им лиц в судебном деле о признании права собственности на спорное имущество, установив, что выбытие имущества произошло без воли и даже без ведома собственника. В данном случае суд попытался принять во внимание не только прямое волеизъявление собственника на передачу владения, но и вообще его информированность о выбытии имущества из владения.

Не следует забывать о том, что воля на передачу владения может быть, в определенных случаях, выражена в форме молчания, бездействия, конклюдентных действий.

При оценке наличия воли на передачу владения не обязательно оценивается законность соответствующих актов и сделок, а также не является необходимым установление наличия полного фактического (юридического) состава по приобретению права собственности на недвижимость. Важно именно наличие внутренне убеждение (желание) собственника (либо лица, которому собственник передал имущество во владение) на передачу владения имуществом, выраженное вовне.

Приведем пример. Решение о передаче в аренду земельного участка или иного имущества государственной либо коммунальной собственности может свидетельствовать  о наличии воли на передачу владения, даже если договор (купли, аренды, суперфиция) впоследствии заключался посредством того или иного решения суда, которое потом было отменено. Дело в том, что не всегдавозникновение права на основании судебного решения свидетельствует об отсутствии воли на передачу владения имуществом.

Интересен и другой вопрос. Если современная система ведения записей и оформления документов на недвижимость позволяет оглашать различное владение (владение собственника, владение пользователя), какое именно владение должно быть передавать по воле (вне воли) собственника, чтобы иметь значение для виндикационного иска собственника?

Складывается мнение, что общие суды, во главе с Высшим специализированным судом по рассмотрению гражданских и уголовных дел, принимают во внимание волю на передачу имущества исключительно в собственность с изменением соответствующих записей о праве собственности.

В части случаев это обосновывается обстоятельствами конкретного дела, однако в иных случаях выглядит недостаточно продуманным.

Так, в решении 6-251цс15 ВСУ суд сделал вывод о выбытии имущества из владения помимо воли ответчика, ссылаясь на позицию о выбытии имущества из владения на основании судебного решения о признании права собственности, которое впоследствии было отменено. Однако суд проигнорировал тот факт, что спорное помещение находилось в аренде у лица, за которым было признано право собственности.

В другом своем решении по делу 6-117цс12 ВСУ указал: «…когда имущество выбыло из владения собственника по его воле (передано по договору другому лицу, которое произвело отчуждение), оно не имеет права требовать возврата имущества от добросовестного приобретателя». Следует обратить внимание на то, что ВСУ не уточняет, какой конкретно это должен быть договор, направлен ли он на установление в отношении имущества права собственности, права пользования и пр.

Интересно, что в этом же решении ВСУ отмечает, что: «… выбытие имущества не по воле собственника обозначает отсутствие у него сознательно поставленной цели на передачу имущества в собственность иному лицу, непринятия им каких-либо действий или мероприятий для достижения этой цели и утрату имущества в результате осуществления иными лицами действий, направленных на отчуждение имущества, без согласования с собственником».

Интересно, что ВСУ говорит уже о каких-либо действиях или мероприятиях, направленных на передачу имущества, что можно трактовать очень широко.

Заслуживающую внимания и поддержки позицию высказал ВСУ в своем Анализе некоторых вопросов применения судами законодательства о праве собственности при рассмотрении гражданских дел «Имущество, переданное собственником иному лицу во владение либо пользование по договору между ними, не может считаться выбывшим из владения собственника помимо его воли».

  http://www.scourt.gov.ua/clients/vsu/vsu.nsf/(documents)/1207B66D24762C1DC2257D0E004CC419

            Более последовательно данная позиция отображена в решениях Высшего хозяйственного суда (ВХСУ).

            Так, в решении от 01.04.2015 по делу № 910/9670/14 ВХСУ установил, что собственник не может истребовать имущество из незаконного владения другого лица, если собственник утратил владение имуществом по собственной воле, то есть имущество передано собственником по договору (хранения, имущественного найма) другому лицу, продавшему его добросовестному приобретателю.

            В постановлении ВХСУ по делу от 29.09.2015 по делу № 910/25820/13 (в отношении истребования транспортных средств) было установлено, что передача истцом автомобилей в лизинг ответчику свидетельствует о наличии волеизъявления истца на передачу в пользование ответчику предметов. Это обстоятельство исключило виндикацию.

            В свою очередь Высший специализированный суд Украины по гражданским и уголовным делам говорит о том, что имущество выбыло из владения помимо воли собственника (решение суда о признании права собственности продавца было впоследствии отменено), игнорируя тот факт, что собственник ранее, по собственной воле, передал объект недвижимости в аренду лицу, за которым суд и признал право собственности (Определение Суда от 15.07.2015 http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/47044784).

            Таким образом, судебная практика в этих вопросах неоднозначна.

С учетом изложенного, можно сделать следующие выводы.

1.  При истребовании объекта недвижимости по виндикационному непосредственно истребуется формальное владение в виде записи о вещном праве на недвижимое имущество в государственном реестре или переоформления документов иным способом. При лишении собственника фактического контроля над его имуществом можно применять негаторный иск и иные доступные средства защиты.

2.      При исследовании обстоятельств выбытия недвижимого имущества из владения собственника (либо лица, которому собственник доверил имущество) необходимо в каждом отдельном случае изучать все обстоятельства, имеющие отношение к делу. Исследованию подлежит воля собственника на передачу владения, а не на перенос права собственности. Волеизъявление, как внешняя форма и выражение такой воли может не образовывать оконченный состав по возникновению у лица права собственности или иного вещного права.

3.      Поскольку формальное (номинальное) владение в виде записи в реестре представляет собой не только владение относительно права собственности, но и владение относительно права пользования (аренды, эмфитевзиса и др.), а ст. 388 ГК говорит о выбытии из владения вообще, передачу недвижимого имущества по договору аренды, суперфиция, эмфитевзиса и т.п. следует рассматривать как передачу владения имуществом по воле собственника. Противоположный подход прячет в себе существенную угрозу обороту недвижимости. Представляется, что законодатель должен стремиться к защите добросовестного приобретателя любыми способами, безотносительно к тому, как некогда вещь выбыла из владения.