Авторские блоги и комментарии к ним отображают исключительно точку зрения их авторов. Редакция ЛІГА.net может не разделять мнение авторов блогов.
12.02.2014 19:48

Как удивить земельного инспектора... Продолжение

Правова, судово-експертна діяльність

Продолжение предыдущей публикации. Если есть неточности, ошибки и т.д., буду обязательно исправляться.

Начало размышлений в предшествующей публикации "Загадочные виды землепользования. Как удивить земельного инспектора..."

...

В то же время ст. 126 ЗКУ с названием «Оформление вещных прав на земельный участок» говорит о том, что право собственности и пользования (и тут уже нет прямой корреляции с двумя видами пользования, указанными в ст.125 ЗКУ, поскольку в других статьях этого же ЗКУ набор прав пользования землей значительно шире) оформляется согласно Закону «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений».

Разрешить эту небольшую путаницу можно.

Итак, право пользования должно бы иметь место там, где лицо использует чужое имущество (земельный участок) в своем интересе, то есть, для себя. По общему правилу там, где контакт происходит в интересе другого лица (обладателя права на земельный участок) права пользования оно не имеет. В нем нет необходимости.

На примере обязательств это можно объяснить так…

Обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязана осуществить в пользу другой стороны (кредитора) определенное действие или воздержаться от него, а кредитор имеет право требовать исполнения его обязанности (ст. 509 ГК)

Итак, стороны имеют определенные договоренности - заключили договор в той или иной форме, из которого возник ряд обязательств (правоотношений). В каждом из них кто-то кредитор, а кто-то должник. Если использование земли осуществляется лицом в интересах собственника (правообладателя) участка, то должник, соответственно, не имеет права требовать у кредитора ничего в этом правоотношении. Требовать он может (например, оплату) в рамках другого правоотношения. Таким образом, должник не может требовать ни, например, передачи ему вещи (земельного участка), ни обеспечения доступа к нему действиями или бездействиями кредитора, так как не является управомоченным субъектом в данных отношениях. Возможно, как полагают А.Мирошниченко и Ю.Попов, не передавшего (не предоставившего) по договору кредитора можно считать просрочившим (не осуществившим действий, которые должен был осуществить, чтобы должник исполнил свою обязанность) с последствиями, установленными законом и договором.

В частности, и таким путем можно «валидировать» землепользовательские ситуации на предмет наличия у землепользователя субъективного права на использование земельного участка.

Итак, если право есть, необходимо разобраться, какое же оно.

Исходя из общепринятого деления, субъективные (гражданские) права бывают вещные и обязательственные. Остальные виды прав, называемые в доктрине, нас в данном случае не интересуют.

В общих чертах первые – это права на вещи, вторые – права на чужие действия (поведение). Вещные права (абсолютные, им противостоит обязанность «всех» не нарушать) дают возможность использовать вещь самому, обязательственные (относительные, им противостоят обязанности конкретных обязанных субъектов) дают право требовать чужие действия или же воздержания от них. При этом, действия (бездействие), поведение может иметь своим объектом определенные вещи, те же земельные участки (быть направленными на них).

Традиционно считается, что использование земельных участков (вещей) и их частей осуществляется лишь на основании вещных прав. Им может предшествовать обязательство по передаче вещи, по обеспечению допуска к ней и так далее, во исполнение которых осуществляются определенные действия (чаще всего это передача вещи -  traditio , вопрос об отнесении которой к сделкам тут не обсуждаем), вследствие чего возникает вещное право (в современных правовых системах в основном требуется и оглашение права посредством внесения записи в публичный реестр). В отдельных случаях вещное право может возникать и из административного акта. 

Перечень вещных прав обычно рассматривается как закрытый ( numerus   clausus ), с четко определенными видами прав или же определенным содержанием каждого права. Важнейшей особенностью всех вещных прав, упомянутой в ст. 396 ГКУ, является защита их обладателя вещными исками, в том числе от собственника. В литературе называют множество признаков вещных прав, которые тут перечислять не будем. Эссенция вещного права состоит в том, что оно обеспечивает возможность непосредственного допуска к вещи (в случае необходимости), самостоятельного извлечения пользы из нее, не прибегая к помощи других лиц. Вообще, ст.189 ГКУ предполагает самые разнообразные возможности собственников по наделению пользователей вещей непосредственной возможностью получать от вещи ее "пользу". 

Как видно, Закон «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» установил не исчерпывающий перечень вещных прав. Законом (по-видимому, любым) могут быть установлены и другие вещные права. Действительно, не обязательно, чтобы закон содержал некий незыблемый "список" вещных прав или же отдельно называл каждое право вещным. Для проверки "вещности" права нужно сопоставлять его с "эталонными признаками".   

То есть, каждое из прав, упомянутых нами в первой части заметки, нужно проверить на предмет его вещности. Действительно, некоторые из них могут удовлетворять признакам вещного права. Например, право размещения автомобиля в паркинге (на автостоянке) на строго определенном месте (паркоместе). Тут между сторонами имеется договоренность, передача (предоставление) места в ее исполнение, использование места (части земельной территории) непосредственно управомоченным субъектом, его возврат. Очевидно, что на то время, на которое предоставлено паркоместо, автовладелец может хоть с палкой отгонять от него всех других лиц, которые обязаны воздержаться от перемещения его автомобиля и занятия паркоместа, в том числе и собственник паркинга (автостоянки) или соответствующего земельного участка (правда на самом деле с "вещностью парковочного права" не все так просто, о чем скажем в самом конце заметки). 

Таким образом, хотя бы гипотетически, этому праву противостоит обязанность всех и каждого не нарушать его, что свидетельствует об абсолютном характере. Более того, все эти потенциально воздерживающиеся «они» могут быть осведомлены о наличии такого права путем нанесения номера парковочного места, установки таблички, заградительного приспособления или же собственно размещением автомобиля, то есть, непосредственно самим фактом использования места.  

Однако, Закон «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» требует регистрации вещных прав для их возникновения. Такая регистрация осуществляется по общему правилу после регистрации права собственности на саму вещь (в т.ч. земельный участок).

Процитируем фрагментами статью 3 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»: «Государственная регистрация прав (вещных, разумеется, - АР) является обязательной…государство гарантирует достоверность зарегистрированных прав на недвижимое имущество и их обременений… права на недвижимое имущество и их обременения, подлежащие государственной регистрации согласно этому Закону, возникают с момента такой регистрации».

В чем состоит суть и предназначение регистрации вещного права ? В его оглашении. Вещное право, в силу абсолютного своего характера, должно быть «доведено до сведения общественности». Можно ли огласить вещное право на часть земельного участка – то же паркоместо другим способом ? Как мы говорили, вполне можно. Тем не менее, и это право не будет считаться возникшим без его государственной регистрации. 

Казалось бы, с регистрацией связывается лишь возникновение тех прав, прямо предусмотренных Законом «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», если буквально читать фразу: «…подлежащие регистрации согласно этому закону». Однако, открытый и неисчерпывающий список вещных прав в ст.4 Закона (аналогичная норма содержится и в ст. 395 ГКУ) говорит о том, что регистрации должны подлежать ВСЕ вещные права (предусмотренные законом). Если же они не предусмотрены другими законодательными актами, а, грубо говоря, являются «выдуманными», они вообще не являются вещными правами по определению.

Итак, право на земельный участок, подпадающее под признаки вещного, но не зарегистрированное, de lege late не возникло.

В этом положении закона есть действительно существенная сложность. Например, права на земельные участки, занятые объектами недвижимости, имеющие явственно вещный характер, не считаются возникшими до их государственной регистрации. Дело в том, что до сих пор в законодательстве здания и земельные участки под ним считаются самостоятельными вещами, отдельными объектами недвижимости. По моему мнению, эта «ошибка» должна быть устранена, а единственным объектом недвижимого имущества следует считать земельный участок. Но это не предмет рассмотрения в настоящей публикации.

Итак, что же делать, когда пришел «земельный инспектор» (правоохранитель) и обвиняет вас в отсутствии «права на использование земельного участка» или, что того хуже, в отсутствии т.н. «правоустанавливающего документа»? Последний аргумент обивается легче. Благо, из ст.ст. 125, 126 ЗКУ убрали норму о запрете использования участков до получения этих пресловутых документов. Далее, определившись с тем, что субъективное право на использование земельного участка у вас все же есть (когда его нет и вы обеспечиваете контакт с участком в силу какой-то обязанности, к вам и вопросов то особых не будет), то есть, имеется возможность пользоваться землей, обеспеченная правопорядком («я могу ходить по земле, ловить рыбу в этом водоеме, охотиться, а вы не мешайте»), нужно разбираться с видом этого права и основанием его возникновения.

Если основание есть (чаще всего это сделка с собственником участка или обладателем другого вещного права), нужно определиться с тем, какое право из него возникло. Если это право на земельный участок не зарегистрировано согласно Закону «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», следовательно, оно формально не возникло (несмотря на схожесть вашего права с «модельным» вещным правом). По крайней мере, убедить проверяющих в обратном будет чем-то мистическим. В тех случаях, когда вещное право на самом деле должно было бы возникнуть, но не возникло в силу отсутствия регистрации по каким-либо причинам (которые могут быть очень разными), по моему мнению, свою правду нужно отыскивать в суде. Причем судья не должен исходить только лишь из факта отсутствия регистрации, а должен рассмотреть все обстоятельства дела (наличие соответствующего основания, передачи вещи и т.п.), установить наличие права, признать его. Судья также вправе в установленных законом случаях обязать органы регистрации зарегистрировать право. 

Но это не значит, что никакого другого права кроме вещного у вас быть не может. Полагаю, хотя с этим соглашаются далеко не все юристы, что лица могут использовать земельные участки в рамках обязательственных правоотношений, имея т.н. «обязательственные права» на земельные участки (вещной передачи - traditio в исполнение обязательства тут не происходит). Управомоченный субъект в таких отношениях имеет права требования определенных действий или бездействия (зависит от конкретной ситуации) от должника - собственника земельного участка, обладателя иного вещного права, которые дадут ему возможность использовать участок или его часть. Чаще всего речь идет о краткосрочном использовании, без размещения капитальных сооружений, тогда, когда нужно быстро и просто получить право на участок. Разумеется и самостоятельных вещных исков у пользователя нет. Если его обижают, он будет обращаться за защитой к собственнику (обладателю вещного права), который отвечает перед землепользователем в рамках существующих договоренностей. 

Насколько эта точка зрения обоснована и какие из приведенных в самом начале публикации виды землепользования можно осуществлять на основании «обязательственных прав» решать вам.. к сожалению, убедить проверяющих в наличии таких прав гораздо труднее, чем даже некоторых грамотных и знающих юристов-теоретиков. 

 

А теперь... вспомним пример с правом (мы предположили его вещным) на парковочное место, который приводился выше. Положим, у меня есть место на автомобильной стоянке. Оно мое, очерчено, с конкретным номером и я записан в журнале. За что исправно плачу. На подъезде даже размещают металлический "ежик", чтобы чужие не могли заехать. Но почему-то очень часто на моем месте оказывается постороннее авто. Едва ли я устрою драку или ругань с его владельцем. Скорее всего, обращусь к администрации стоянки, либо представляющему ее парковщику (стоянщику). Он поможет разрешить ситуацию - убрать авто или предоставить мне другое удобное место. И уж точно мне не придет в голову подать вещный иск (виндикационный, негаторный, иск о признании права) к тому несчастному, занявшему мое место то ли по незнанию, то ли по 10-гривневому сговору с работником автостоянки.

Напрашивается вопрос: имею ли я вещное право на это место (часть участка) или же мне принадлежит в силу договора право требования к лицу, обладающему стоянкой? Очень похоже на последнее. Можно возразить, что обладатель места имеет возможность непосредственного использования его. Да, но а как быть со огражденными стоянками, где используется въездной шлагбаум? Едва ли тут есть "искомая" непосредственность. Спокойное использование места обеспечивается исключительно совокупностью конкретных действий работников автостоянки, без которых даже проникнуть на ее территорию (на «свое» место) нельзя. 

 

Вот и есть о чем подумать: где вещные права, а где обязательственные ... ))) 

Если Вы заметили орфографическую ошибку, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter.
Последние записи
Контакты
E-mail: blog@liga.net