Ризики купівлі нерухомості у новобудовах

У даному блозі розглядаються питання можливих ризиків під час купівлі житлової та офісної нерухомості у новобудовах. Також, виходячи з власного досвіду супроводу таких угод, надаються рекомендації, - яким чином можна зменшити вказані ризики.

Отже, при внесенні  коштів з метою придбання приміщення у новобудові (квартири, офісу, торгівельних приміщень та ін.), - в інвестора виникають такі юридичні ризики:

1) Прострочення термінів завершення будівництва:

- з причин недостатності коштів у забудовника, ген.підрядника;

- в результаті настання форс-мажорних обставин;

- виникнення бізнес-конфліктів між партнерами (в тому числі, спори з вибувшими учасниками, які вимагають у товариства компенсації вартості їхньої частки, шляхом виділення частини нерухомого майна будівельної компанії);

- рейдерство з боку забудовників конкурентів;

- умисні шахрайські дії забудовника, - як наслідок, наявність кримінальних проваджень, які повністю блокують процес будівництва та оформлення документів на новобудову.

На практиці відносно недобросовісних забудовників здебільшого відкриваються кримінальні провадження за декількома статтями Кримінального кодексу України.

Наприклад, відносно одіозного забудовника Войцехівського (новобудови ЖК «Східна брама», «Науковий», «Флагман», «Мега Сіті», «Мозаїка», «Совські Ставки», «Молодіжна ініціатива», «Маргарита», «Синьоозерний», «Кузьминський», «Південний квартал»), - правоохоронними органами були відкриті такі кримінальні справи:

за чч. 2, 3 ст. 28 КК України (вчинення злочину групою осіб, групою осіб за попередньою змовою, організованою групою або злочинною організацією), ст. 190 КК України (заволодіння чужим майном або придбання права на майно шляхом обману чи зловживання довірою (шахрайство), ч. 3 ст. 212 КК України (ухилення від сплати податків, зборів (обов'язкових платежів), чч. 3, 4 ст. 197-1 КК України (самовільне зайняття земельної ділянки та самовільне будівництво), ч. 5 ст. 191 КК України (привласнення, розтрата майна або заволодіння ним шляхом зловживання службовим становищем), ч. 2 ст. 366 КК України (службове підроблення) КК України.

2) Проблеми з подальшим введенням в експлуатацію та оформленням / переоформленням права власності:

- виникають у разі порушення забудовником містобудівного законодавства під час будівництва (зокрема, встановлених вимог Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», відхилення від будівельного проекту, грубе порушення вимог ДБН та ін.);

- якщо має місце нецільове використання земельної ділянки (наприклад, земля виділена для приватної забудови, але на ній будується багатоквартирний житловий будинок);

- тривають судові спори з контрагентами чи іншими інвесторами;

- при цьому будь-яке приміщення може продаватись недобросовісним забудовником одночасно декільком особам, - у зв’язку з відсутністю централізованих реєстрів при продажі майнових прав у новобудовах.

3) Банкрутство забудовника:

- умисне доведення до банкрутства з боку керівництва будівельної компанії чи її засновників (такі дії підпадають під ознаки злочину, передбаченого ст. 219 Кримінального кодексу України);

- фіктивне банкрутство (з метою уникнення виконання обов’язків перед інвесторами, які вклали гроші у будівництво).

4) Валютні коливання:

- виникають у разі наявності розстрочки оплати вартості новобудови та знецінення національної валюти (оскільки зазвичай у договорах ціна фіксується з прив’язкою саме до курсу іноземної валюти).

У зв’язку з наведеним, виникає запитання, - чи взагалі можливо безпечно придбати нерухомість у новобудові, і не втратити вкладені гроші? Найперше, варто зазначити, що процес купівлі будь-якого приміщення у новобудові завжди містить окремі ризики, які неможливо повністю виключити (наприклад, настання форс-мажорних обставин, - введення у 2020 році карантину з метою запобігання поширенню COVID-19, та ін.). Але водночас існують певні напрацьовані юридичні методи зменшення інвестиційних ризиків (які рекомендується застосовувати до моменту підписання із забудовником договору про внесення інвестицій):

1) Проведення комплексного правового аудиту (due diligence) об’єкту будівництва:

- перевірка компанії забудовника, замовника будівництва;

- перевірка ген.підрядника, підрядника, фінансової компанії (а також, - внутрішніх відносин між усіма учасниками будівництва);

- аудит земельної ділянки, на якій проводяться будівельні роботи;

- аналіз дозвільної будівельної документації;

- робота з судовими реєстрами;

- пошук інформації у ЗМІ (щодо репутації забудовника на ринку новобудов).

2) Юридичний аудит схеми фінансування будівництва:

- аналіз використання забудовником ФФБ (при будівництві житлових будинків);

- опрацювання документів про використання новостворених житлово-будівельних кооперативів (визначення порядку вступу до кооперативу при будівництві житла та подальшого виходу, аналіз ризиків членства у кооперативі);

- аудит договорів купівлі-продажу майнових прав, попередніх договорів та ін. (при будівництві нежитлових приміщень).

3) Страхування:

- страхування фінансових ризиків інвестора;

- страхування відповідальності забудовника.

4) Внесення необхідних змін і доповнень у договори із забудовником:

- встановлення чітких термінів завершення будівництва;

- зазначення у договорах умов про строки введення будинку в експлуатацію;

- врахування валютних коливань (з фіксацією ціни договору до курсу валюти на момент укладення угоди);

- відповідальність забудовника за порушення строків будівництва / введення в експлуатацію;

- відповідальність забудовника за відмову від продажу нерухомості, продаж третім особам;

- відповідальність забудовника за неякісні технічні характеристики будівництва;

- встановлення умов, за якими інвестор може безперешкодно повернути вкладені кошти.

5) Зменшення ризиків в аспекті проекту Закону України № 5091 «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».

У разі прийняття даного закону, - на ринку нерухомості будуть запроваджені такі нововведення:

- передбачається державна реєстрація майнових прав на майбутній об’єкт нерухомості у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

- під час будівництва забудовник повинен визначити гарантійну частку будівництва (приміщення, які входять у дану гарантійну частку, не можуть продаватись на етапі будівельних робіт);

- в обов’язковому порядку розкривається уся інформація про будівництво (зокрема, про дозвільні документи, відомості про підрядника, про земельну ділянку, на якій будується будинок та ін.);

- встановлюються нові вимоги до реклами новобудов (можна розміщувати рекламу лише за наявності зареєстрованих дозвільних документів);

- запроваджується новий порядок залучення коштів для будівництва, нові істотні умови договору купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості, а також вичерпні підстави розірвання даного договору з ініціативи інвестора.

Отже, застосовуючи наведені способи зменшення інвестиційних ризиків, - можна безпечно і вигідно вкладати кошти у будівництво офісних і житлових приміщень