Капитализация земельного рынка в Украине - $210 млрд

Открытие рынка земли станет для Украины глобальным тектоническим сдвигом. Экономическим, мировоззренческим и политическим. Этот процесс выглядит неизбежным. Ведь в заключенном Меморандуме с МВФ предусмотрен требование запустить в Украине свободный оборот земли. В начале 2018-го должен быть отменен мораторий на продажу сельхозугодий, который продолжали восемь раз. До конца мая текущего года Украина обязалась принять закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Эти шаги, если они будут осуществлены, будут означать фактическое введение в Украине рынка земли. При корректном законодательстве этот шаг станет толчком к экономическому росту агросектора и в целом страны. В противном случае большинство земельных угодий легально перейдут в руки десятка самых богатых людей страны.

Европейский и мировой экономический опыт внедрения рынка земли дает Украине основания надеяться на лучшее. Об этом свидетельствует сравнение ситуации в странах, которые осуществили земельную реформу, и ограничивающих ее продажу. Так в первой группе государств земля в 5-10 раз дороже, чем во второй. Средняя стоимость гектара земли в 18 странах, где государство ограничивает земельный рынок (Россия, Армения, Сербия и т.д.) - $0,5-3 тысячи. Зато в западноевропейских странах, Японии и США этот показатель составляет $ 12-20 тысяч за гектар. В Восточной Европе - около $ 5000.

Таким образом 42 млн га украинской пашни по ценовой планке той же Польши или Чехии должны стоить более $210 млрд. Эти средства могут стать инвестициями, которые оживят обескровленную украинскую экономику. При том, что в условиях моратория сельхозугодья все равно в Украине продаются. Однако по мизерной цене – от  $ 700 до $ 1,5 тысячи за гектар. И - без малейших бюджетных отчислений и инвестиций.

Проблема Украины – в радикальной политизации земельных отношений. Политики превратили глобальный экономический вопрос, каким, собственно является оборот земли, в фетиш, которым они «питаются» уже четверть века. Следовательно все это время стратегический экономический актив страны не работает должным образом в интересах общества.

Политики не подготовили страну законодательно к открытию земельного рынка. Стране не хватает законодательства, которое гарантированно вывело бы украинский рынок земли на европейские рельсы. А проекты, которые лихорадочно предлагаются Радой, имеют множество юридических недостатков. А это – риски в развитии земельного рынка в случае их принятия. Чтобы составить объективную картину состояния законодательства, нужно проанализировать слабые места и юридические пробелы двух основных проектов, которые должны рассматриваться в Раде.

Законопроект №5535-1 предлагает ввести институт пожизненной ренты. Он состоит в выплате покупателем ренты предыдущем владельцу участка. Работать такой институт будет в случае продажи земельного участка по цене, равной его минимальной цене или не превышающей ее в полтора раза. Кроме того, обязанность платить ренту должна передаваться от первого покупателя к каждому следующему.

Учитывая текст проекта, юридически не прописано, каким образом определять «первого» продавца земли, который будет иметь право на ренту. Неизвестно и то, чем грозит покупателю невыполнение обязанности по ее оплате. Ведь положений относительно этой нормы проект не содержит. Поэтому, предусмотренные нормы способны «положить» земельный рынок с самого начала его существования.

Зато законопроект № 5535 предлагает ввести запрет одному юридическому лицу иметь в собственности более трети сельскохозяйственных земель на территории одного района. Мотив, казалось бы, правильный. Однако юридически это ограничение не выглядит убедительно. Оно не сработает, учитывая запутанную структуру аграрных холдингов. Те часто состоят из большого количества юридически несвязанных предприятий. Поэтому ничто не помешает им при желании собрать под свой контроль неограниченное количество земель в районе.

Кроме того, вследствие децентрализации районные госадминистрации вскоре будут отменены, а вместе с ними – и старые территориальные шаблоны. Зато ОТГ уже могут охватывать территории разных районов. Поэтому неизбежно возникнет вопрос корректности административно-территориального деления, на который опирается законопроект.

Одним из главных вопросов земельного рынка является урегулирование порядка консолидации земель. Эксперты рассматривают этот механизм как инструмент противодействия незаконным поглощениям и блокировкам аграрных хозяйств. Он должен быть урегулирован досконально. Ведь сегодня владелец участка, расположенного посреди поля, имеет возможность заблокировать и значительно усложнить другим землевладельцам в использовании всего поля. В то же время ни один из проектов, готовящихся к рассмотрению, не предлагает четкого механизма решения вопроса консолидации сельскохозяйственных земель.

Поэтому, очевидно, что существующие проекты требуют основательной доработки. Часть из них содержат достаточно экзотические средства противодействия злоупотреблениям в земельной сфере. И почти все они не способны урегулировать функционирование рынка земли.