Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Киев (первое полугодие 2013)

Специалисты Консалтинговой компании Центр «Парето» проанализировали тенденции рынок коммерческой недвижимости города Киева за первое полугодие 2013 года.

Можно констатировать, что коммерческая недвижимость в Киеве, особенно ее покупка в собственность, не востребована в принципе. При этом объем предложения, в т. ч. за счет вынужденных продаж, только растет. В связи с этим, ускорилось снижение цен продажи на нежилые помещения. В І полугодии 2013 года снижение цен продажи составило -9.99% (-10.56% - офисы и -6.16% торговые помещения). Относительно аналогичного периода прошлого 2012 года снижение цен составило -19.4% (-20.43% - офисы и -11.96% торговые помещения). 

Среднюю стоимость 1 кв. м. торговой и офисной недвижимости по территориальным зонам Киева на 30 июня 2013 года детализируют следующие показатели:

Офисы:

·         центр - 2249.70 $/кв. м.
·         близко к центру - 1615.94 $/кв. м.
·         середина - 1322.88 $/кв. м.
·         периферия - 1044.15 $/кв. м.

Торговая недвижимость:

·         центр - 3239.45 $/кв. м
·         близко к центру - 2289.76 $/кв. м.
·         середина - 1850.61 $/кв. м.
·         периферия - 1432.94 $/кв. м.

Не смотря на снижение спроса по продаже коммерческой недвижимости, арендным ставкам удается поддерживать достигнутый уровень цен уже длительное время. В первом полугодии 2013 года зафиксирован технический рост ставок аренды, однако он связан с низкой базой сравнения в начале года, когда арендодатели занижали цены в преддверии «мертвых периодов» для рынка - января и февраля. В среднем рост арендных ставок на нежилые помещения в первом полугодии составил +4.97%. Однако достигнутый уровень ниже индикаторных показателей аналогичного периода прошлого года на - 5.19%.

По состоянию на  2013 г. арендные ставки на офисы в профессиональных бизнес-центрах находились в диапазоне 25-40 долл. США за 1 кв. м. / мес. на офисы класса А и 15-32 долл. США за 1 кв. м. / мес. на офисы класса B. Цены приведены без НДС и без эксплуатационных расходов. Эксплуатационные расходы составляют для класса А - от 5 до 8 долл. США за 1 кв. м. / мес., для класса В - от 3 до 6 долл. США за 1 кв. м. / мес. (без НДС). Операторы рынка отмечают высокую вакантность офисных центров. Общее предложение качественных офисных площадей в Киеве насчитывает 690 тыс. квадратных метров. При этом строительство коммерческой недвижимости почти не останавливается. И на сегодняшний день вакантность на рынке офисной недвижимости Киева выросла и составила 27,1%. Вакантность данного сегмента объясняется плохим прогнозированием рынка инвесторами еще на стадии проектирования большинства объектов. Значительная вакантность, а также ожидаемое обострение конкуренции в среднем сегменте офисной недвижимости столицы спровоцировало её удешевление. В июле показатель вакантности начал снижаться, но все еще остается высоким, особенно для офисов большой площади или низкого класса.

Арендные ставки на площади торговой галереи в ТЦ находятся в диапазоне $30-150 за кв. м. / мес., индикативный показатель среднерыночной арендной ставки составляет $70 за кв. м. / мес. без НДС и эксплуатационных расходов. В торговых центрах вакантность возросла до 5%-10%, наблюдалась высокая ротация арендаторов. 

В связи со снижением цен продажи и относительно стабильным уровнем арендных ставок ставки капитализации для доходной недвижимости выросли до значений, которые являются одними из самых высоких в мире и самыми высокими в Европе.

Наведем текущие ставки капитализации для торговой и офисной недвижимости Киева, вычисленные в результате статистических наблюдений:

·         офисы - 11.46%
·         офисы (профессиональные) - 11.33%
·         торговые помещения - 12.93%
·         торговые помещения (профессиональные) - 14.21%

Таким образом, рынок коммерческой недвижимости Киева на данном этапе развития переживает кризис. Надеемся, что во второй половине 2013 года ситуация на рынке стабилизируется и стоимость коммерческой недвижимости будет иметь тенденцию к постепенному возрастанию. 

Обзор рынка  рынка коммерческой недвижимости  предоставлен Консалтинговой компанией ООО «Центр оценки собственности «Парето»