Специалисты Консалтинговой компании Центр «Парето» проанализировали тенденции рынок коммерческой недвижимости города Киева за первое полугодие 2013 года.
Можно констатировать, что коммерческая недвижимость в Киеве, особенно ее покупка в собственность, не востребована в принципе. При этом объем предложения, в т. ч. за счет вынужденных продаж, только растет. В связи с этим, ускорилось снижение цен продажи на нежилые помещения. В І полугодии 2013 года снижение цен продажи составило -9.99% (-10.56% - офисы и -6.16% торговые помещения). Относительно аналогичного периода прошлого 2012 года снижение цен составило -19.4% (-20.43% - офисы и -11.96% торговые помещения).
Среднюю стоимость 1 кв. м. торговой и офисной недвижимости по территориальным зонам Киева на 30 июня 2013 года детализируют следующие показатели:
Офисы:
· центр - 2249.70 $/кв. м.
Торговая недвижимость:
· центр - 3239.45 $/кв. м
Не смотря на снижение спроса по продаже коммерческой недвижимости, арендным ставкам удается поддерживать достигнутый уровень цен уже длительное время. В первом полугодии 2013 года зафиксирован технический рост ставок аренды, однако он связан с низкой базой сравнения в начале года, когда арендодатели занижали цены в преддверии «мертвых периодов» для рынка - января и февраля. В среднем рост арендных ставок на нежилые помещения в первом полугодии составил +4.97%. Однако достигнутый уровень ниже индикаторных показателей аналогичного периода прошлого года на - 5.19%.
По состоянию на 2013 г. арендные ставки на офисы в профессиональных бизнес-центрах находились в диапазоне 25-40 долл. США за 1 кв. м. / мес. на офисы класса А и 15-32 долл. США за 1 кв. м. / мес. на офисы класса B. Цены приведены без НДС и без эксплуатационных расходов. Эксплуатационные расходы составляют для класса А - от 5 до 8 долл. США за 1 кв. м. / мес., для класса В - от 3 до 6 долл. США за 1 кв. м. / мес. (без НДС). Операторы рынка отмечают высокую вакантность офисных центров. Общее предложение качественных офисных площадей в Киеве насчитывает 690 тыс. квадратных метров. При этом строительство коммерческой недвижимости почти не останавливается. И на сегодняшний день вакантность на рынке офисной недвижимости Киева выросла и составила 27,1%. Вакантность данного сегмента объясняется плохим прогнозированием рынка инвесторами еще на стадии проектирования большинства объектов. Значительная вакантность, а также ожидаемое обострение конкуренции в среднем сегменте офисной недвижимости столицы спровоцировало её удешевление. В июле показатель вакантности начал снижаться, но все еще остается высоким, особенно для офисов большой площади или низкого класса.
Арендные ставки на площади торговой галереи в ТЦ находятся в диапазоне $30-150 за кв. м. / мес., индикативный показатель среднерыночной арендной ставки составляет $70 за кв. м. / мес. без НДС и эксплуатационных расходов. В торговых центрах вакантность возросла до 5%-10%, наблюдалась высокая ротация арендаторов.
В связи со снижением цен продажи и относительно стабильным уровнем арендных ставок ставки капитализации для доходной недвижимости выросли до значений, которые являются одними из самых высоких в мире и самыми высокими в Европе.
Наведем текущие ставки капитализации для торговой и офисной недвижимости Киева, вычисленные в результате статистических наблюдений:
· офисы - 11.46%
Таким образом, рынок коммерческой недвижимости Киева на данном этапе развития переживает кризис. Надеемся, что во второй половине 2013 года ситуация на рынке стабилизируется и стоимость коммерческой недвижимости будет иметь тенденцию к постепенному возрастанию.
Обзор рынка рынка коммерческой недвижимости предоставлен Консалтинговой компанией ООО «Центр оценки собственности «Парето»