Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Киев (первое полугодие 2013)

Специалисты Консалтинговой компании Центр «Парето» проанализировали тенденции рынок коммерческой недвижимости города Киева за первое полугодие 2013 года.

Специалисты Консалтинговой компании Центр«Парето» проанализировали тенденции рынок коммерческой недвижимости городаКиева за первое полугодие 2013 года.

Можноконстатировать, что коммерческая недвижимость в Киеве, особенно ее покупка всобственность, не востребована в принципе. При этом объем предложения, в т. ч.за счет вынужденных продаж, только растет. В связи с этим, ускорилось снижениецен продажи на нежилые помещения. В І полугодии 2013 года снижение цен продажи составило-9.99% (-10.56% - офисы и -6.16% торговые помещения). Относительно аналогичногопериода прошлого 2012 года снижение цен составило -19.4% (-20.43% - офисы и-11.96% торговые помещения). 

Среднююстоимость 1 кв. м. торговой и офисной недвижимости по территориальным зонамКиева на 30июня 2013 годадетализируют следующие показатели:

Офисы:

Торговаянедвижимость:

Несмотря на снижение спроса по продаже коммерческой недвижимости, аренднымставкам удается поддерживать достигнутый уровень цен уже длительное время. В первомполугодии 2013 года зафиксирован технический рост ставок аренды, однако онсвязан с низкой базой сравнения в начале года, когда арендодатели занижали ценыв преддверии «мертвых периодов» для рынка - января и февраля. В среднем ростарендных ставок на нежилые помещения в первом полугодии составил +4.97%. Однакодостигнутый уровень ниже индикаторных показателей аналогичного периода прошлогогода на - 5.19%.

Посостоянию на  2013 г. арендные ставки наофисы в профессиональных бизнес-центрах находились в диапазоне 25-40 долл. СШАза 1 кв. м. / мес. на офисы класса А и 15-32 долл. США за 1 кв. м. / мес. наофисы класса B. Цены приведены без НДС и без эксплуатационных расходов.Эксплуатационные расходы составляют для класса А - от 5 до 8 долл. США за 1 кв.м. / мес., для класса В - от 3 до 6 долл. США за 1 кв. м. / мес. (без НДС). Операторырынка отмечают высокую вакантность офисных центров. Общее предложениекачественных офисных площадей в Киеве насчитывает 690 тыс. квадратных метров.При этом строительство коммерческой недвижимости почти не останавливается. И насегодняшний день вакантность на рынке офисной недвижимости Киева выросла исоставила 27,1%. Вакантность данного сегмента объясняется плохим прогнозированиемрынка инвесторами еще на стадии проектирования большинства объектов.Значительная вакантность, а также ожидаемое обострение конкуренции в среднемсегменте офисной недвижимости столицы спровоцировало её удешевление. В июлепоказатель вакантности начал снижаться, но все еще остается высоким, особеннодля офисов большой площади или низкого класса.

Арендныеставки на площади торговой галереи в ТЦ находятся в диапазоне $30-150 за кв. м./ мес., индикативный показатель среднерыночной арендной ставки составляет $70за кв. м. / мес. без НДС и эксплуатационных расходов. В торговых центрахвакантность возросла до 5%-10%, наблюдалась высокая ротация арендаторов. 

Всвязи со снижением цен продажи и относительно стабильным уровнем арендныхставок ставки капитализации для доходной недвижимости выросли до значений,которые являются одними из самых высоких в мире и самыми высокими в Европе.

Наведемтекущие ставки капитализации для торговой и офисной недвижимости Киева,вычисленные в результате статистических наблюдений:

Такимобразом, рынок коммерческой недвижимости Киева на данном этапе развитияпереживает кризис. Надеемся, что во второй половине 2013 года ситуация на рынкестабилизируется и стоимость коммерческой недвижимости будет иметь тенденцию кпостепенному возрастанию. 

Обзор рынка рынка коммерческой недвижимости предоставлен Консалтинговой компанией ООО «Центр оценки собственности «Парето»