Нюанси ринку нерухомості в умовах воєнного стану
Нещодавно ринок нерухомості в Україні в умовах воєнного стану було відновлено. Які нюанси та спори може породити відновлення ринку нерухомості, читайте далі.
На наступний день після початку повномасштабної війни в Україні, 25.02.2022 року, ДП «НАІС» з метою недопущення будь-яких несанкціонованих дій з інформацією зупинив роботу реєстрів Мін’юсту, зокрема Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (надалі – ДРРП), та заблокував державним реєстраторам та нотаріусам доступ до таких реєстрів. Слід зазначити, що в ДРРП вносились записи про право власності на нерухомість та таке право виникало саме з моменту внесення відповідного запису.
Згодом робота частини реєстрів Мін’юсту була відновлена, але не ДРРП. Отже з наступного дня після початку війни ринок нерухомості в Україні було заблоковано. Усі правочини на «придбання» нерухомості, які вчинялись в цей період, без укладення нотаріального договору відчуження та внесення запису про право власності до ДРРП не породжували права власності у набувача нерухомості. Правочинами, які використовувались для так званого «відчуження» нерухомості з початку війни були, зокрема: попередній договір купівлі-продажу, який не зумовлював переходу права власності на майно, а створював тільки обов’язок у продавця укласти нотаріальний договір купівлі-продажу нерухомості після відкриття ДРРП; довіреність на продаж та користування нерухомим майном, яка також не зумовлювала переходу права власності на нього, а дозволяла набувачу продати нерухомість після відкриття ДРРП (в той же час така довіреність могла бути у будь-який час відкликана власником майна до того, як повірений отримував можливість нею скористатись, а у випадку фізичних осіб - взагалі не могла бути використана (про що далі)); заповіт, який міг зумовити перехід права власності тільки після смерті відчужувача і також міг бути змінений дійсним власником у будь-який момент тощо.
19.04.2022 р. Урядом прийнято Постанову № 480, якою створено умови для відновлення роботи ДРРП та відповідно розблокування ринку нерухомості у період воєнного стану. Так, вказаною постановою передбачено, що нотаріальне посвідчення договорів відчуження нерухомості, а також внесення записів про перехід права власності на неї, можуть здійснювати нотаріуси, перелік яких затверджено Мін’юстом.
При цьому, введено певні обмеження для відчуження нерухомості, порівняно з мирним часом, з метою недопущення зловживань недобросовісними продавцями та нотаріусами. Так, не допускається нотаріальне посвідчення договорів щодо відчуження нерухомості та державна реєстрація прав на неї: до закінчення одного місяця з дня державної реєстрації права власності відчужувача нерухомого майна (крім спадкування або визначення розміру часток у праві спільної сумісної власності); на підставі довіреності від імені фізичної особи – відчужувача; на підставі застережень у договорах іпотеки за споживчими кредитами про можливість набуття кредитором права власності на іпотечне майно або можливості відчужити його будь якій особі від свого імені (окрім відчуження з дозволу іпотекодавця); нотаріусами поза межами області місцезнаходження нерухомого майна (крім державної реєстрації прав у результаті оформлення спадщини). Також заборонено реєструвати право власності, що переходило на підставі договору, який був посвідчений відповідним нотаріусом з 25.02.2022 року до дня його внесення до переліку Мін’юстом.
Отже на підставі використовуваних схем для "продажу" нерухомості, які описані вище, а також навіть у разі нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості з 25.02.2022 року до відкриття ринку нерухомості, не можливо буде зареєструвати право власності на нерухоме майно, оскільки Уряд прямо обмежив таку можливість. Відповідно і право власності у набувача майна не виникне.
Для такої реєстрації (та, відповідно, виникнення права власнрсті) здебідьшого необхідно буде переукладати відповідний правочин відчуження нерухомості заново у належних формі та порядку.
Разом з тим, якщо з 25.02.2022 року нерухомість була відчужена на підставі нотаріально посвідченого договору, відмова у реєстрації права власності на підставі такого договору може у подальшому породити судові спори, адже прямої заборони нотаріусам вчиняти нотаріальні дії щодо посвідчення таких договорів у Постанові КМУ від 28.02.2022 р. № 164 "Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану" (з подальшими змінами) не було передбачено.
При цьому Постанова Уряду № 480 від 19.04.2022 року, яка забороняє реєстрацію права власності на підставі договорів, посвідчених нотаріусами з 25.02.2022 року до моменту включення їх до відповідного переліку, набрала законної сили 28.04.2022 року і не може мати зворотної дії у часі. При цьому підпунктом 7 п. 1 Постанови КМУ від 28.02.2022 р. № 164 передбачено, що визначений законодавством строк для внесення нотаріусом відомостей до єдиних та державних реєстрів, що функціонують у системі Міністерства юстиції, продовжується на підтверджений державним підприємством “Національні інформаційні системи” час їх неналежного функціонування.
Тому у разі виникнення таких спорів, суд, вірогідно, буде ставати на сторону покупців, які не можуть зареєструвати право власності на придбану ними нерухомість.
03.05.2022 року Наказом Мін’юста № 1760/5 затверджено первісний перелік нотаріусів, якими в умовах воєнного стану можуть вчинятися нотаріальні та реєстраційні дії щодо нерухомого майна (та доповнив його 06.05.2022 року). З цього моменту можна вважати ринок нерухомості в Україні розблокованим.
- З чого починати описувати бізнес-процеси? Жанна Кудрицька вчора о 23:46
- Неустойка за неповернення майна з оренди: між штрафом та пенею Дмитро Шаповал вчора о 13:56
- Стягнення шкоди з закладу освіти та батьків внаслідок пошкодження ока дитині Артур Кір’яков вчора о 13:11
- СЗЧ – вихід з ситуації є Сергій Пєтков вчора о 10:18
- Декілька ФОП: оптимізація податків чи дроблення бізнесу? Сергій Пагер вчора о 09:07
- Захист дітей від насильства: як працює модель Барнахус в Україні та Польщі Галина Скіпальська 23.04.2025 17:02
- ПРРО як шлях до детенізації бізнесу та збільшення надхожень у бюджет Андрій Сухов 23.04.2025 11:59
- Cпеціальні військові операції – міжнародна політика кремля Сергій Пєтков 23.04.2025 10:18
- 100 днів, які не повернули мир в Україну Дмитро Пульмановський 23.04.2025 10:15
- За фасадом новобудови: як виявити ризики перед купівлею Юрій Бабенко 22.04.2025 15:32
- Як енергетичні компанії оптимізують КІК: досвід ЄС та українські реалії Ростислав Никітенко 22.04.2025 11:46
- 4 помилки, які заважають власнику бізнесу побудувати сильну компанію Олександр Висоцький 22.04.2025 10:27
- Где покупать жилую недвижимость и какую? Володимир Стус 21.04.2025 23:53
- ТЦК – треш, хайп, фейк або соціальна допомога військовим та їх сім’ям Сергій Пєтков 21.04.2025 19:52
- Китай закручує "рідкоземельну гайку". Як Україні скористатися своїм шансом? Ксенія Оринчак 21.04.2025 16:53
- Омріяна Перемога: яким українці бачать закінчення війни? 150
- Стажування і підвищення кваліфікації: сенси та підходи 139
- Люди в центрі змін: як Франковий університет створює сучасне академічне середовище 111
- ТЦК – треш, хайп, фейк або соціальна допомога військовим та їх сім’ям 97
- Китай закручує "рідкоземельну гайку". Як Україні скористатися своїм шансом? 92
-
Казахстан заявив, що видобуватиме стільки нафти, скільки потрібно йому, а не ОПЕК
Бізнес 28112
-
"Останній інгредієнт отруйного коктейлю". У Швейцарії стривожені різким зростанням франка
Фінанси 20404
-
"Я приніс вам мир". Чому зірвались мирні переговори у Лондоні і що далі – сценарії
16979
-
У юристки Панаіотіді пройшов обшук. ЇЇ чоловік Коболєв каже, що вилучили телефони й компʼютер
Бізнес 7998
-
Виробництво шоколаду та ковбас під загрозою через блокування імпорту ароматизаторів
Бізнес 6778