Акции листинговых фондов недвижимости, что важно знать инвесторам

Украинским инвесторам, как, впрочем, и всем инвесторам в мире, придется надолго забыть о таких пассивных источниках дохода как депозиты и инвестирование в государственные облигации.

Доходность по этим инструментам в ближайшее десятилетие будет близка к нулю. Государства уже научились контролировать инфляцию при нулевых и даже отрицательных процентных ставках в долгосрочной перспективе. Например, после 2008 года большинство стран OЭСР так и не восстановили учетные ставки до докризисного уровня. Последствия же кризиса, связанного с COVID-19, предполагают удержание учетных ставок на почти нулевом уровне в течение долгосрочного периода.

Что остается? После валютных ОВГЗ, вторым по консервативности инвестиционным инструментом могут стать акции листингового фонда недвижимости с доходностью, привязанной к доллару, и портфелем из объектов недвижимости, генерирующих стабильный арендный доход. Это, например, продуктовые супермаркеты, арендуемые крупнейшими ритейловыми сетями, или бизнес-центры, управляемые международными операторами. Инвестируя в такой инструмент, частный инвестор избегает проблем, связанных с покупкой физического актива. Тут и необходимость постоянной реновации помещения из-за изношенности, вопросы обеспечения заполняемости арендаторами, коммуникации с разрешительными, налоговыми, проверяющими, контролирующими структурами и рисками столкнуться с коррупцией в профильных госструтктурах, и еще множество нюансов, превращающих ожидаемый пассивный доход в непрекращающуюся мигрень.  

Второе важное преимущество такой инвестиции - её ликвидность. Инвестировать в фонд недвижимости, быть в нем, и выйти из него — легко, и это не требует никаких дополнительных усилий или затрат: для покупки/продажи акций или получения дивидендов достаточно подать соответствующее распоряжение уполномоченному банку, выполняющему функции биржевого брокера. Если, опять-таки, сравнить инвестирование в фонд недвижимости с инвестированием в какое-либо помещение, то второй вариант оказывается простым только тогда, когда покупаешь помещение, а вот процесс его продажи - непредсказуем и непрозрачен. Инвестору приходиться сталкиваться с непредвиденными сроками продажи помещения, оплатой посредникам, и многими прочими неудобствами, растягивающими процесс продажи нередко на года.

Сравнивая прямую покупку недвижимости с инвестированием в акции фондов недвижимости уместно вспомнить о REIT (real estate investment trust – инвестиционные трасты недвижимости). Первоначально законодательство о них было принято американским конгрессом в далеком 1960 году. Цель - дать возможность обычным американцам получить доступ к недвижимости, генерирующей арендный доход. До этого, такими преимуществами могли пользоваться исключительно профессиональные и институциональные инвесторы. В будущем подобный подход был применен в более чем 40 странах мира. Сегодня, по данным Европейской ассоциации недвижимости, общая стоимость листинговой коммерческой недвижимости приближается к 4 триллионам долларов, при этом на долю REIT приходится порядка 53% от общего ее количества. В Украине, по оценкам Европейской ассоциации недвижимости общая стоимость коммерческой недвижимости должна составлять 31 миллиард долларов США. И если использовать среднее соотношение листинговой недвижимости к общему ее размеру, то на Украинском рынке ценных бумаг должны были бы обращаться акции, имеющие в своей основе недвижимость, на сумму близкую к 3 миллиардам долларов США, что в несколько раз превышает рынок ценных бумаг Украины в целом.

Тернист и сложен путь отечественного инвестора. Уже почти 20 лет как существует профильное законодательство в сфере работы инвестиционных фондов, и инвестиции в недвижимость законом также урегулированы. Но на практике, частные инвесторы так и не получили доступ к сектору коммерческой недвижимости. На рынке для такого инвестиционного инструмента нужен качественный исходный материал – недвижимость, арендуемая надежным арендатором со сроком аренды 5 и более лет. Кстати, первые листинговые REIT, в далекие 60-тые прошлого века в США, формировали свой инвестиционный портфель в основном за счет торговых и бизнес-центров в районах активного девелопмента. В Америке к тому времени сформировались ритейловые сети и надежные крупные компании-арендаторы, которые выступили тем самым недостающим элементом, давшим старт новому продукту на инвестиционном рынке. В Украине же, например, только в последние годы на рынке продуктового ритейла сформировались крупные игроки, которые работают в рыночных условиях и ведут полноценную конкурентную борьбу. 

Почему украинские крупные торговые сети на сегодня готовы передавать свою недвижимость в листинговые фонды недвижимости, а крупный украинский бизнес готов разделить доходы с ритейловым инвестором?  Это самый надежный и доступный источник средств. Секьюритизация недвижимости позволяет превратить неликвидный актив в ликвидный. Владелец помещения ограничен в возможностях: нельзя продать недвижимость на время или частично, чтобы получить деньги для развития бизнеса. Цена кредита под залог недвижимости, связанные риски, соотношение получаемого объема средств к рыночной цене объекта, сроки получения кредита делают выбор в пользу владения акциями листингового фонда разумным. Акции листингового фонда, благодаря свободному обращению на бирже, позволяют получить максимально справедливую рыночную цену за объект недвижимости при минимальных потерях. Также акции можно продавать частями, таким образом, собственник объекта недвижимости может самостоятельно регулировать количество продаваемых ценных бумаг и их цену в зависимости от баланса спроса и предложения на них. И в отличии от продажи недвижимости, продажа акций имеет минимальные трансфертные затраты.

И, наконец, самое главное – публичные, прозрачные рыночные инструменты – самая надежная защита актива. А фонды недвижимости уже более 60 лет остаются одним из самых прозрачных и удобных инструментов:

-  для девелоперов, позволяя им привлечь необходимую ликвидность для развития собственных проектов на разумных условиях,

- для инвесторов, позволяя им владеть активами, соответствующими их представлению о рисках и доходности и необходимым уровнем защиты,

- для арендаторов такой недвижимости, позволяя им планировать свой бизнес на десятилетия, не боясь не партнерского поведения со стороны собственника арендуемого объекта.