Реконструкція у будівництві: питання – відповіді

Правильна документальна підготовка до проведення будівельних робіт та реконструкції зокрема запобігає такому негативному наслідку як визнання фінального об'єкта будівництва “самобудом”.

Як бачиш, з будівельними дозволами - треба бути вкрай пильним, однак на деякі будівельні роботи взагалі можна не отримувати відповідного дозволу на початок їх проведення, про це сьогодні і буде мова з підкріпленням актуальною судовою практикою Верховного Суду, яка є обов'язковою для всіх інших судів і державних органів. Тому рекомендую використати вказану практику для виграшів судових справ!

Будуть надані відповіді на наступні питання:

- що таке реконструкція;

- у яких випадках не треба отримувати містобудівні умови та обмеження забудови землі для реконструкції;

- які види реконструкції існують та на що це впливає;

- яка різниця реконструкції від нового будівництва;

- якщо під час будівельних робіт не збережено елементів несучих конструкцій, це нове будівництво чи реконструкція;

- чи є елементи благоустрою об'єктами будівництва;

- на час реконструкції потрібно зупиняти повністю чи частково експлуатацію об'єкту;

- що буде, якщо не отримувати містобудівні умови та обмеження на реконструкцію квартири, за якої буде змінено її зовнішню конфігурацію;

- чи може неотримання містобудівних умов та обмежень призвести до скасування реєстрації декларації про початок будівельних робіт чи готовність об'єкта до експлуатації;

- якщо недостовірність зазначених у декларації даних очевидна, чи загрожує це проведенням позапланової перевірки будівельною інспекцією;

- що потрібно довести у суді заінтересованій особі (сусіду) за підсумками проведення реконструкції;

- які докази підтверджують незаконну реконструкцію;

- чи можна використовувати реконструйований об'єкт без введення в експлуатацію;

- чи можна бути замовником будівництва та затверджувати проектну документацію на реконструкцію приміщення, не маючи права власності;

- чи можна просити суд зупинити будівельні роботи після реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації;

- чи можна вважати реконструкцію належною, якщо не відбулися зміни основних техніко-економічних показників об'єкта будівництва;

- для реконструкції житлового будинку з надбудовою мансардного поверху треба отримувати містобудівні умови та обмеження;

- чи потрібно отримувати дозвіл на реконструкцію при розширенні газової АЗС;

- сусід розпочав реконструкцію магазину, я зажадав копії документів на отримання містобудівних умов та обмежень та побачив, що дані на об'єкт у технічному паспорті не відповідають свідоцтву про право власності. На що це може вплинути;

- чи потрібно отримувати згоду мешканців багатоквартирного будинку для реконструкції горища на мансардному поверсі;

- чи потрібно отримувати дозвіл органів місцевого самоврядування на проведення робіт з переобладнання та перепланування житлового приміщення приватного житлового фонду, які не передбачають втручання у несучі конструкції чи інженерні системи загального використання;

- для скасування декларації про початок проведення реконструкції інформація від державних органів щодо такої реконструкції може бути розцінена як форма державного архітектурно-будівельного контролю;

- чи може бути відповідь БТІ підставою для скасування декларації про реконструкцію;

- якщо цільове призначення землі не відповідає заявленим вимогам щодо декларації на реконструкцію, такі будівельні роботи будуть законними;

- чи може будівельна інспекція скасувати містобудівні умови та обмеження, якщо земля відповідає заявленій реконструкції;

- чи може невідповідність цільового призначення земельної ділянки намірам реконструкції бути підставою для звернення до суду для скасування декларації на проведення реконструкції;

- які наслідки коригування проектної документації на реконструкцію;

- чи є реконструкція квартири з облаштуванням окремого входу та вирізуванням у фасаді багатоквартирного будинку додаткових дверних прорізів, облаштуванням окремої вхідної групи (зміною її зовнішньої конфігурації) видом реконструкції, що передбачає отримання замовником вихідних даних у вигляді містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки;

- належить утеплення фасаду будівлі до поняття «капітальний ремонт» чи це реконструкція;

- чи може прокурор звернутися з позовом про визнання протиправним бездіяльність щодо непроведення перевірки та скасування декларації про початок виконання будівельних робіт з реконструкції;

- якщо я, як забудовник, знав про призначення та проведення перевірки будівельної інспекції, але не був присутній при цьому, чи це може бути підставою визнати таку перевірку незаконною та документи, прийняті за її підсумком;

- яка мінімальна висота житлових приміщень має бути за підсумками проведеної реконструкції;

- чи можна зобов'язати через суд будівельну інспекцію звернутися до суду щодо знесення самобуду, отриманого під час реконструкції. 

Що таке реконструкція?

Реконструкція – це перебудова введених в експлуатацію в установленому порядку об'єктів будівництва, що передбачає вдосконалення виробництва, підвищення його технічно-економічного рівня та якості продукції, що виробляється, поліпшення умов експлуатації для проживання.

Реконструкція передбачає збереження елементів несучих та огороджувальних конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об'єктів цілими або його частин.

Важливим моментом є те, що зберігаються несучі та огороджувальні конструкції. Наприклад, купується старий старий будинок (у хорошому місці). Новий власник подає відповідний перелік документів та одержує дозвільний документ на будівництво у вигляді будівельного паспорта або декларації про початок будівельних робіт. Зносить старий одноповерховий будинок 50 кв. м та зводить будинок 300 кв.м. Т.к. всі несучі конструкції були демонтовані, це не реконструкція, а нове будівництво! Якщо буде встановлено, що заявлені вимоги на будівельні роботи не відповідають проведеним роботам, це будівництво буде самобудом, що не дохволить ввести об'єкт в експлуатацію та зареєструвати на нього право власності.

За своєю природою реконструкція може полягати як у поліпшенні вже існуючого об'єкта, так і зміні його конфігурації та геометричних розмірів. Наскільки збільшено чи зменшено розміри – це важливий параметр реконструкції, т.к. впливає на земельні правовідносини, а ці відносини впливають на обов'язок отримувати будівельні умови та обмеження на забудову земельної ділянки чи не отримувати. Про це читай далі. 

У яких випадках не треба отримувати містобудівні умови та обмеження забудови землі для реконструкції?

Містобудівні умови та обмеження – це документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проєктування та будівництва, поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будівель та споруд від червоних ліній меж земельної ділянки, її облаштування, озеленення та інші вимоги до об'єкта будівництва, встановлені законодавством. та містобудівною документацією.

Є певний перелік вимог, які мають бути враховані до подання документа на отримання декларації щодо початку будівельних робіт. Це все враховується у містобудівних умовах та обмеженнях забудови земельної ділянки.

А для реконструкції ці містобудівні умови треба отримувати у тому випадку, коли змінюються геометричні розміри об'єкта, наприклад, зі збільшенням площі (квадратури). Якщо такі умови не отримати, а за підсумком реконструкції "пляма будівельного об'єкта" буде збільшено, або така пляма змінити місце розташування в порівнянні з первинним розміром, тоді за підсумком позапланової перевірки будівельною інспекцією будівельний об'єкт буде визнаний самобудом.

Слід зазначити, що є перелік об'єктів будівництва, для яких містобудівні умови та обмеження не надаються, це підтверджується Наказом №289 від 6 листопада 2017 року Міністерства регіонального розвитку будівництва та ЖКГ України, пункт 25 якого каже, що не потрібно отримання містобудівних умов при реконструкції житлових та нежитлових приміщень без змін їх зовнішніх розмірів функціонального призначення розміщення у існуючих житлових та адміністративно-побутових та громадських будівлях, вбудованих приміщень громадського призначення.

В усіх інших випадках отримання умов та обмежень є обов'язковим (ухвала Верховного Суду від 8 вересня 2021 р. справа 280/5204/18 та постанова від 24 січня 2019 р. у справі 826/7281/17). 

Які види реконструкції існують та на що це впливає?

Є два види реконструкції:

1) без зміни геометричних параметрів об'єкта та без зміни техніко-економічних параметрів - це перепланування, при якому не змінюється загальна площа об'єкта;

2) зі зміною геометричних параметрів (прибудова, збільшення житлової площі рахунок нежитлових приміщень, інше). Ця реконструкція вимагає отримання дозволу на проектування, містобудівні умови та обмеження, а перша – не вимагає.

Такого висновку дійшов Верховний Суд в ухвалі від 04.09.2019 справа 825/528/16. 

Яка різниця реконструкції від нового будівництва?

Реконструкція – це перебудова об'єктів, що введені в експлуатацію, коли змінюються технічні характеристики даного об'єкта, при цьому несучі конструкції та огородження залишаються.

Нове будівництво – це коли з'являється новий об'єкт за підсумками будівництва, зокрема добудова зупинених об'єктів незавершеного будівництва, тобто з'являється новий об'єкт.

Приклад: був будинок 50 кв.м., отримали документи на проведення його реконструкції, будинок повністю знесли та збудували на його місці будинок уже 200 кв.м. І тут буде “нове будівництво”, а чи не “реконструкція”, т.к. за фактом знесено старі несучі конструкції та на їх місці збудовано новий будинок з новою площею. Якщо такі роботи були документи лише з реконструкцію, то разі позапланової перевірки буде встановлено факт самовільного будівництва, т.к. заявлені будівельні роботи підпадають під поняття реконструкції, а є новим будівництвом.

В т.ч. такі невідповідності можуть бути встановлені будівельною інспекцією виключно за документами, без відвідування будівельних об'єктів. 

Якщо під час будівельних робіт не збережено елементів несучих конструкцій, це нове будівництво чи реконструкція?

Це нове будівництво! Вся документація, надана реконструкції, є недостовірною, т.к. реконструкція має зберігати конструкції старого об'єкта (постанова Верховного Суду від 14.05.2019 р. справа 826/11727/16). 

Чи є елементи благоустрою об'єктами будівництва?

До об'єктів будівництва належать будинки, споруди будь-якого призначення, їх комплекси або їх частини, лінійні об'єкти інженерно-транспортної інфраструктури. Тому елементи благоустрою не є об'єктами будівництва (висновок Верховного Суду від 2019 р. справа 826/11727/16). 

На час реконструкції потрібно зупиняти повністю чи частково експлуатацію об'єкту?

Наприклад, потрібно провести реконструкцію магазину, при цьому не зупиняючи його роботу. Тривають будівельні роботи, а магазин (перукарня чи інше місце з великою кількістю людей) продовжує працювати. Законодавець чітко зазначив, що на час реконструкції користування об'єктом (або частиною об'єкта) тимчасово припиняється (висновок зробив Верховний Суд у постанові від 14.05.2019 р. справа 826/11827/16).

Під частиною об'єкта розуміється саме та частина, в якій відбуваються роботи з реконструкції, наприклад, окреме приміщення (офіс) у будівлі.

Відео в тему: 

Що буде, якщо не отримувати містобудівні умови та обмеження на реконструкцію квартири, за якої буде змінено її зовнішню конфігурацію?

Наприклад, у ході реконструкції збільшилася площа квартири, що реконструюється. Хоча, за документами – змін бути не повинно (щоб не отримувати містобудівні умови та обмеження). За фактом - це надання недостовірних даних (постанова Верховного Суду від 24.10.2022 р. справа 640/22599/19) і у разі виявлення може спричинити судове скасування дозвільних документів на реконструкцію з усіма наслідками, якщо таке порушення буде виявлено в ході позапланової перевірки будівельної інспекцією. При скасуванні декларації буде вже неможливим ввести в експлуатацію реконструйований об'єкт. 

Чи може неотримання містобудівних умов та обмежень призвести до скасування реєстрації декларації про початок будівельних робіт чи готовність об'єкта до експлуатації?

Підставою для скасування реєстрації декларації про початок будівельних робіт або готовності об'єкта до експлуатації є виявлення у деклараціях не будь-яких недостовірних даних, а внесення замовником тих даних, які дають підстави вважати об'єкт самобудом (висновок Верховного Суду від 14.05.2019 р. справа 826/11727/ 16).

Достатньою та необхідною правовою підставою для скасування органом архітектурно-будівельного контролю реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт та готовності об'єкта до експлуатації є встановлення факту надання в них замовником недостовірних даних щодо правових підстав виконання будівельних робіт без належних документів або відхилення від проектної документації, що надає підстави вважати об'єкт самочинним будівництвом (Верховний Суд постанови від 19.08.2020 р. справа 826/6660/16).

Приклад: збільшення площі без отримання містобудівних умов та обмежень, дає підставу вважати об'єкт самобудом. Надалі будівельна інспекція чи зацікавлена особа можуть звернутися до суду та скасувати відповідні дозвільні документи. При цьому важливо, прийнято декларацію про готовність об'єкта до експлуатації, внесено її до відповідного реєстру чи ні.

Відео в тему:

Якщо недостовірність зазначених у декларації даних очевидна, чи загрожує це проведенням позапланової перевірки будівельною інспекцією?

Закон України “Про регулювання містобудівної діяльності” не зобов'язує уповноважений орган проводити перевірку, якщо недостовірність зазначених даних у декларації є очевидною (Верховний Суд постанови від 19.08.2020 справа 826/6660/16). Хоча навіть без проведення перевірки, органи будівельної інспекції можуть звернутися до суду щодо скасування декларації. 

Що потрібно довести у суді заінтересованій особі (сусіду) за підсумками проведення реконструкції?

Як саме порушуються права такої особи реконструкцій. Якщо у судовому порядку буде встановлено, що права не порушено, то в позові буде відмовлено. 

Які докази підтверджують незаконну реконструкцію?

Перелік широкий, наприклад:

- висновки судових експертів, їх звіти про проведення відповідних досліджень (судова експертиза) – це добрий доказ. У експерта має бути відповідне свідоцтво та воно має бути зазначене у спеціальній графі висновку. Якщо немає такого свідоцтва, суд не візьме до уваги експертизу;

- інші рішення судів, письмові відповіді державних органів;

- документи за результатами відповідних перевірок будівельної інспекції чи органів контролю, інших органів (МНС, наприклад) – також буде доказ;

- архівні документи, виписки та довідки БТІ;

- свідчення експертів, які проводили експертизу, або фахівці, які готували проектно-будівельну документацію. За клопотанням позивача суд може їх викликати як свідків та допитати у судовому порядку;

- показання свідків, сусідів та інших осіб;

- відео, фото проведених будівельних робіт.

Хочу наголосити, що у законодавстві не прописано, що вони не є доказом. 

Чи можна використовувати реконструйований об'єкт без введення в експлуатацію?

Експлуатація об'єктів, які не прийняті (якщо таке прийняття передбачено законодавством) в експлуатацію, забороняється (частина 8 статті 39 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”). В іншому випадку це може призвести до позапланової перевірки.

Тому, за підсумком реконструкції, замовник повинен подати для реєстрації відповідним органом архітектурно-будівельного контролю декларацію про готовність об'єкта до експлуатації. До моменту, поки вона не подана та не зареєстрована – користуватися об'єктом заборонено.

Датою введення в експлуатацію об'єкта є дата реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації. 

Чи можна бути замовником будівництва та затверджувати проектну документацію на реконструкцію приміщення, не маючи права власності? 

Особа, яка не має права власності на об'єкт, не може бути замовником проектної документації з реконструкції. Інакше, документація буде розроблено з порушенням законодавства у сфері містобудівної діяльності, з усіма наслідками, т.к. такі дії кваліфікуються як надання недостовірних даних. 

Чи можна просити суд зупинити будівельні роботи після реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації?

Така вимога про припинення права виконання будівельних робіт не підлягає задоволенню з урахуванням закінчення будівельних робіт, на що вказує реєстрація декларації про готовність об'єкта до експлуатації. Тому суд не може зупинити те, що вже не проводиться та прийнято в експлуатацію. Для перемоги у суді у разі треба змінити позовні вимоги. 

Чи можна вважати реконструкцію належною, якщо не відбулися зміни основних техніко-економічних показників об'єкта будівництва?

Буває, що документи на реконструкцію подаються формально, а насправді нічого в об'єкті не змінюється. Наприклад, коли МАФи стають капітальними магазинами, і надалі (щоб об'єкт змінився) і нібито проводиться реконструкція зі зміною техніко-економічних показників. Хоча нічого не змінилося.

Сам собою факт зміни функціонального призначення об'єкта не є достатньою ознакою реконструкції, оскільки реконструкція тягне за собою зміну основних техніко-економічних показників об'єкта будівництва, в іншому випадку - це не буде реконструкцією (позиція Верховного Суду постанова від 20.05.2021 справа 334/2101/ 16). 

Для реконструкції житлового будинку з надбудовою мансардного поверху треба отримувати містобудівні умови та обмеження?

Все залежить від того, чи така реконструкція здійснюється зі зміною чи ні, зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані (ухвала Верховного Суду від 29.04.21 справа 823/1741/17).

Тому якщо розміри змінюються – отримувати треба, якщо не змінюються – ні. 

Чи потрібно отримувати дозвіл на реконструкцію при розширенні газової АЗС?

Оскільки за такої реконструкції зазвичай збільшуються розміри об'єкта, чи інакше змінюються його основні техніко-економічні показники, саме: збільшення потужності (ємності (ємності) резервуарів і кількості автозаправок), обсягу послуг, загальної кількості працюючих тощо – це підпадає під поняття “реконструкція”, тому слід отримувати дозвіл від Державної архітектурно-будівельної інспекції України (постанова Верховного Суду від 27.05.2021 р. справа 823/1955/16).

При цьому дозвіл виконаного цільним заводським виробом стаціонарного заправника газом на раніше введеній в експлуатацію автозаправної станції є її реконструкцією, здійснення якої відноситься до будівельних робіт, що вимагають отримання дозволу органу державного архітектурно-будівельного контролю.

А реконструкція шляхом будівництва резервної гілки газопроводу збільшує протяжність існуючого газопроводу та передбачає створення нового об'єкта, до реконструкції якого не було. Однак сам собою такий факт не спростовує проведення саме реконструкції, а не нового будівництва. Якщо провести реконструкцію АЗС без отримання містобудівних умов та обмежень (коли треба було отримати), потім не можна буде ввести об'єкт в експлуатацію. І навіть без перевірки, будівельна інспекція може звернутися з позовною заявою до суду про відміну декларації про початок будівельних робіт внаслідок надання недостовірних даних при реєстрації декларації. 

Сусід розпочав реконструкцію магазину, я зажадав копії документів на отримання містобудівних умов та обмежень та побачив, що дані на об'єкт у технічному паспорті не відповідають свідоцтву про право власності. На що це може вплинути?

Визначальним документом для здійснення реконструкції об'єкта будівництва є свідоцтво про право власності на нерухоме майно, а не технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна. Т.к за своєю правовою природою технічний паспорт не є правовстановлюючим документом на об'єкт нерухомості, а лише інформаційним і необхідним у разі (зокрема) оформлення права власності після проведення капітального ремонту будівлі, реконструкції або перепланування.

Розбіжність паспорта із свідоцтвом може бути кваліфікована як надання недостовірних даних для отримання містобудівних умов та обмежень, як результат скасування декларації про початок виконання будівельних робіт (08.09.2021 справа 280/5204/18).

Відео в тему:

Чи потрібно отримувати згоду мешканців багатоквартирного будинку для реконструкції горища на мансардному поверсі?

Надання права здійснювати переобладнання горища та надбудови житлових будинків на мансардні поверхи без згоди співвласників суперечить положенням статті 369 Цивільного кодексу України та статті 7 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку". Рішення Конституційного суду України від 2 березня 2004 р. справа № 4-РП/2004 (постанова Верховного Суду від 21.08.2019 р. справа 1304/8585/12). 

Чи потрібно отримувати дозвіл органів місцевого самоврядування на проведення робіт з переобладнання та перепланування житлового приміщення приватного житлового фонду, які не передбачають втручання у несучі конструкції чи інженерні системи загального використання?

Не треба отримувати дозвіл, т.к. несучі конструкції та інженерні системи не порушені. Це підтверджується пунктом 4 «Правила користування приміщеннями житлових будинків», затверджені постановою №45 Кабінету Міністрів України від 24.01.2006, відповідно до якої: “власники, наймачі, орендарі приміщень житлових будинків мають право, зокрема, на переобладнання та перепланування житлових та підсобних приміщень, балконів, лоджій за відповідними проектами без обмеження інтересів інших громадян, які мешкають у будинку, з дозволу власника будинку (квартири) та органу місцевого самоврядування, виданого в установленому порядку. Отримання дозволу від виконкому міської ради необхідне проведення переобладнання чи перепланування житлових будинків, але не вимагає отримання дозволу введення в експлуатацію, якщо не було втручання в несучі конструкції або інженерні системи.”

Такий висновок підтримав і Верховний Суд в ухвалах від 21.11.2019 справа 462/2845/16 та від 07.11.2019 справа 806/5238/15. 

Для скасування декларації про початок проведення реконструкції інформація від державних органів щодо такої реконструкції може бути розцінена як форма державного архітектурно-будівельного контролю?

Під таким контролем мається на увазі проведення планових та позапланових перевірок. Тому отримання від інших органів влади інформації щодо проведення реконструкції, по суті, не є формою державного архітектурно-будівельного контролю та не може бути підставою для ухвалення рішення про відміну реєстрації декларації. Дані від державних органів при тому, що перевірку не було проведено, не можна переносити до відповідного наказу (постанова Верховного Суду від 30 серпня 2021 року справа 640/8557/20). 

Чи може бути відповідь БТІ підставою для скасування декларації про реконструкцію?

Інформація, отримана від Бюро технічної інвентаризації – не може бути підставою для скасування декларації, оскільки БТІ не є формою державного архітектурно-будівельного контролю (постанова Верховного Суду від 09 квітня 2021 р. справа 640/4901/20). 

Якщо цільове призначення землі не відповідає заявленим вимогам щодо декларації на реконструкцію, такі будівельні роботи будуть законними?

Потрібно виходити з того, чи виокремлювали землю під даний вид будівництва. Якщо земельна ділянка не відповідає намірам будівництва, тут є ознаки самовільного будівництва. Наприклад, є земля з цільовим призначенням – будівництво житлового будинку із прибудовою. За фактом будується – СТО (невідповідність цільового призначення землі до будівельного об'єкту). Це кваліфікується як самобуд з усіма наслідками, що витікають – неможливість узаконити, тобто ввести в експлуатацію, скасування декларацій (постанова Верховного Суду від 15.07.20202 справа 826/1419/18). 

Чи може будівельна інспекція скасувати містобудівні умови та обмеження, якщо земля відповідає заявленій реконструкції?

У такому разі орган державного архітектурно-будівельного контролю не має визначених законом правових підстав для скасування дій раніше виданих замовнику містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки (висновок Верховного Суду від 17.12.2021 р. справа 823/1012/18).

Тому відповідність земельної ділянки та проведеної реконструкції не може бути підставою для скасування містобудівних умов та обмежень.

Чи може невідповідність цільового призначення земельної ділянки намірам реконструкції бути підставою для звернення до суду для скасування декларації на проведення реконструкції?

Зазначене свідчить про невідповідність поданих (з метою отримання дозволу на виконання будівельних робіт) документів вимогам законодавства є самостійною підставою для відмови у видачі такого дозволу (частина 4 статті 37 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності"). Отже, зумовлює його скасування та в судовому порядку за позовом зацікавленої особи, чиї права порушуються таким дозволом (постанова Верховного Суду від 07.09.2022 р. справа 620/6024/20). 

Які наслідки коригування проектної документації на реконструкцію?

Часто буває, що до технічної документації вносяться зміни – коригування проектної документації, яка здійснюється шляхом змін у затвердженому схваленому проекті будівництва на підставі завдання на коригування. При цьому скоригована проектна документація підлягає обов'язковому узгодженню в установленому законом порядку.

У разі, якщо дозвіл на будівництво об'єкта видано на підставі проектної документації, яка надалі була скоригована з порушенням, такий дозвіл може бути анульований органом державного архітектурно-будівельного контролю (ухвала Верховного Суду від 24.04.2019 р. справа 826/20177/16).

Тому, якщо внесли зміни до проектної документації, то потрібно зміни внести і до затвердженої декларації.

Які є види порушень, при виявленні яких допускається прийняття будівельною інспекцією рішення про звернення до суду для скасування декларації на проведення реконструкції?

Два види:

порушення містобудівних умов та обмежень, невідповідність об'єкту будівництва проектної документації на будівництво такого об'єкта, а також вимогам будівельних норм, стандартів та правил;

інші порушення містобудівного законодавства.

Порушення за першим пунктом є підставами для того, щоб органи архітектурно-будівельного контролю звернулися до суду для скасування відповідної декларації.

Таку позицію висловив Верховний Суд від 02 лютого 2021 року справу 420/5740/19. 

Чи є реконструкція квартири з облаштуванням окремого входу та вирізуванням у фасаді багатоквартирного будинку додаткових дверних прорізів, облаштуванням окремої вхідної групи (зміною її зовнішньої конфігурації) видом реконструкції, що передбачає отримання замовником вихідних даних у вигляді містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки?

Законодавець єдиною умовою за якої для проектування реконструкції житлових приміщень містобудівні умови та обмеження не надаються, визначив відсутність змін їхньої зовнішньої конфігурації. У вищезгаданому випадку зміни відбуваються і тому містобудівні умови та обмеження необхідно отримувати.

Якщо уповноважений орган не надавав містобудівних умов та обмежень на проектування об'єкта та замовник чи проектувальник їх не отримував, то наведені у деклараціях про початок виконання будівельних робіт та про готовність об'єкта до експлуатації дані про відсутність підстав для отримання містобудівних умов та обмежень та наявність на цей об'єкт затвердженого (належно затвердженого, затвердженого в установленому порядку) проєкту недостовірні, оскільки останній не пройшов процедуру встановлення відповідності проектних рішень вихідним даним на проектування (узгодження проекту), до яких законом віднесено і містобудівні умови та обмеження, не було розроблено з їх урахуванням (постанова Верховного Суду від 24.10.2022 (справа 640/22599/19). 

Належить утеплення фасаду будівлі до поняття «капітальний ремонт» чи це реконструкція?

Це не капітальний ремонт і не стосується реконструкції (інших будівельних робіт), тому не вимагає отримання декларації на реконструкцію (висновок Верховного Суду від 25.09.2018 р. справа 824/207/16).

Чи може прокурор звернутися з позовом про визнання протиправним бездіяльність щодо непроведення перевірки та скасування декларації про початок виконання будівельних робіт з реконструкції? 

Прокуратура має повноваження на таке звернення у розрізі захисту суспільного інтересу чи захисту інтересів держави. Тому прокуратура здійснює публічно-владні повноваження у спірних правовідносинах. І тут прокурор обов'язково має довести, виходячи з чого саме він звертається до суду, т.к. є державний орган, який має займатися такими питаннями (висновок Верховного Суду від 30.09.2020 р. справа 815/6347/17).

Якщо я, як забудовник, знав про призначення та проведення перевірки будівельної інспекції, але не був присутній при цьому, чи це може бути підставою визнати таку перевірку незаконною та документи, прийняті за її підсумком?

Важливо, чи було замовнику повідомлено про майбутню перевірку належним чином чи ні. Якщо в судовому порядку доведуть, що його було повідомлено належним чином, то його доводи щодо незаконності перевірки будуть безпідставними.

Яка мінімальна висота житлових приміщень має бути за підсумками проведеної реконструкції?

Не менше двох із половиною метрів. Є відповідні державні будівельні норми від 2019 року (ДБН В. 2.2 – 15-2019), де встановлена така висота. 

Чи можна зобов'язати через суд будівельну інспекцію звернутися до суду щодо знесення самобуду, отриманого під час реконструкції?

Така вимога є законною, але багато хто не знає, що цим можна користуватися. Прикладом цього є постанова Верховного Суду у справі 826/22842/15 від 14 червня 2023 року. Можливо ситуація, що Ви ходитимете судами кілька років. За цей час будівельна інспекція не реагуватиме, будівельний об'єкт кілька разів може змінитися, так само як і власник. А Ви проситимете знести об'єкт, якого вже й немає. Тут є багато різних нюансів, треба довести, що об'єкт є самовільним будівництвом.