Не зареєстровані обмеження щодо майна і добросовісні набувачі
Всі, хто стикається з придбанням у власність або інше речове право нерухомості, обізнані про важливість застереження про те, що відповідна річ не має обмежень (обтяжень), у тому числі за даними реєстру речових прав, що підтверджується відповідним витягом з
Всі, хто стикається з придбанням у власність або інше речове право нерухомості, обізнані про важливість застереження про те, що відповідна річ не має обмежень (обтяжень), у тому числі за даними реєстру речових прав, що підтверджується відповідним витягом з реєстру у нотаріуса.
Але відомо і те, що іноді певні обмеження (арешт, заборона відчуження або розпорядження), що їх накладає суд в ухвалі про забезпечення позову, якимось чином не (своєчасно) потрапляють до даних реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про що достеменно відомо власнику нерухомості, яка згодом терміново відчужується (у власність, тривалу оренду тощо). Оскільки формальних перешкод не існує, угода звичайно відбувається за встановленою нотаріальною формою.
У той же час, якщо судову справу, в якій на відповідну нерухомість колись було накладено (незареєстровану) заборону, досі не вичерпано, відповідний кредитор (позивач) рано чи пізно дізнається про її долю і нового власника (користувача). І добросовісність останнього аж ніяк не гарантує того, що він має пріоритетні права на спірну річ, бо недобросовісність продавця (власника), який приховав відповідний факт, бере верх щодо правових наслідків.
Саме таку правову позицію висловив Верховний Суд України у 2016 р. (постанова від 25.05.2016 р. у справі № 6-605цс16): « забезпечення позову по суті – це обмеження суб’єктивних прав, свобод та інтересів відповідача або пов’язаних із ним інших осіб в інтересах забезпечення реалізації в майбутньому актів правосуддя і задоволених вимог позивача (заявника). Зазначені обмеження встановлює суд в ухвалі, вони діють до заміни судом виду забезпечення позову або скасування заходів забезпечення позову ( стаття 154 ЦПК України ). Тому той факт, що встановлені судом в ухвалі обмеження не було зареєстровано у відповідному державному реєстрі, ведення якого передбачено Законом України № 1952-І V від 1 липня 2004 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» , сам по собі не може слугувати підставою для висновку про відсутність такого обмеження і про те, що відповідач має право вільно розпоряджатися нерухомим майном, якщо про встановлену судом заборону відчужувати майно відповідачу достеменно відомо».
Цього підходу ВСУ продовжує дотримуватся і сьогодні (постанова від 18.01.2017 р. у справі № 6-2552), хоча подібна ситуація завжди є непередбачуваною для добросовісного покупця, який виявляється крайнім у стосунках між колишнім власником нерухомості та його кредитором.
Оскільки судове рішення кожного разу суттєво залежить від обставин конкретної справи, це унеможливлює універсальні механізми судового захисту прав добросовісного набувача нерухомості. Але певну практичну пораду (на етапі укладання договору) сформулювати можна наступним чином:
1. Придбаючи нерухомість, подбайте не просто про застереження (гарантії) продавця в договорі (про відсутність заборон, спорів тощо), а також про його підкріплення відповідальністю (у вигляді обов’ язку відшкодування всіх майнових витрат та збитків, які будуть зроблені добросовісним покупцем у зв ’язку і після придбання нерухомості, якщо виявиться, що продавець не мав права її вільно відчужувати, та навіть штрафних санкцій) .
2. Реальна ціна договору, переведена в еквівалент іноземною валюти, буде також захисним елементом в механізмі повного відшкодування. Тому мінімізації повинні бути розумними з позицій наданих гарантій щодо «юридичної чистоти» предмета угоди.
- Стягнення коштів, які належать особі, яка має заборгованість перед боржником Євген Морозов 10:30
- Справи про адміністративні правопорушення, які розглядають ТЦК і СП Євген Морозов вчора о 12:18
- "Єдиний" спосіб оскарження результатів оцінки в рамках виконавчого провадження Євген Морозов 04.10.2024 12:19
- Wi-Fi у школах: на якому етапі ми зараз і як відбувається облаштування Петро Оленич 04.10.2024 12:07
- Perplexity AI: Коли пошуковик розуміє вас з півслова Олеся Стойко 04.10.2024 07:40
- Як збільшити прибуток через систематизацію бізнес-процесів Жанна Кудрицька 03.10.2024 22:44
- Визначаємо місця проживання дитини під час війни Світлана Приймак 03.10.2024 19:22
- Декілька роздумів щодо "тарифного подвигу" Укрпошти Олег Пендзин 03.10.2024 16:44
- Забезпечення прав людини в умовах війни Дмитро Зенкін 03.10.2024 14:16
- Відключення споживачів від комунальних послуг за борги по ЖКХ Євген Морозов 03.10.2024 12:24
- Я вдома! Як ефективно встановити і захистити особисті кордони Алла Заднепровська 03.10.2024 09:07
- Де знайти додаткові інвестиції: кредит, грант чи інвестор? Костянтин Соловйов 02.10.2024 20:37
- Мобілізація по новому. Особливості призову командирами ВЧ Ігор Калініченко 02.10.2024 17:34
- Зобов`язання ДПС України зареєструвати в ЄРПН податкову накладну Євген Морозов 02.10.2024 12:16
- Бізнес під прицілом: як новітні розвідтехнології стають щитом в умовах війни Ігор Шевцов 02.10.2024 10:21
- Зміни в призначенні субсидій 316
- Відбір постачальника – це не вся закупівля: ключові ролі в закупівельному процесі 279
- Мобілізація по новому. Особливості призову командирами ВЧ 246
- Відстрочка від мобілізації для студентів іноземних ВНЗ: Покарання невинних за чужі провини 227
- Де знайти додаткові інвестиції: кредит, грант чи інвестор? 120
-
Названо 10 криптовалют, які найкраще купувати зараз
Фінанси 11341
-
У Харкові приватизують один із найстаріших проєктних інститутів України: результати торгів
Бізнес 11285
-
Підконтрольна ГУР компанія заборгувала державі понад 800 млн грн – розслідування
Бізнес 5984
-
АРМА продало 68 тонн електронних відходів та плат з кілограмами дорогоцінних металів
Бізнес 5252
-
Бохо-шик, переосмислене ретро та інші модні тренди із Paris Fashion Week: ФОТО
Життя 4137