Ринок нерухомості чекає наплив "мертвих душ"

Про законопроект 3618, який з частини рієлторів зробить "мертві душі", майже класика, Микола Гоголь

Майже кожна людина хоча б один раз у житті проходила процедуру набуття права власності на житло. Згідно із законодавством України на сьогодні є обов’язкова присутність нотаріуса та наявність незалежної оцінки майна. Крім того, якщо вартість нерухомості більша ніж 400 тис грн, покупець має довести законність отримання своїх коштів у фінансовій установі, навіть якщо він 100 річний пенсіонер-дачник і все життя збирав по 6 тисяч гривень на рік.

При укладанні угоди к купівлі-продажу нерухомості обидві сторони сумарно мають заплатити державі від 2% до 8,5% від вартості майна. Крім того обов’язковими є сплата: послуг нотаріуса, за незалежну оцінку, комісія банку, а якщо це будинок, а не квартира, то за витяг із Держзем кадастру.

Окремою статтею витрат є послуги рієлтора, які становлять 3-5%.

Таким чином продавець та покупець на двох мають витратити більше ніж 13,5% на двох. Чимала сума як на додаток до вартості житла, чи не так? І це при тому, що всі гроші, якими буде проводитися сплата вже були оподатковані, будь то як заробітна плата, або доходи від комерційної діяльності для самозайнятих громадян.

Чого нового хоче держава від учасників ринку нерухомості? У проекті Закону про рієлтерську діяльність в Україні 3618 від 09.06.2020 передбачаються такі критичні особливості.

1. Усі рієлтори мають отримати сертифікат та бути на обліку у державі. Статус агента та брокера може мати особа, яка має повну загальну освіту. Явний перебір, адже студенти та пенсіонери будуть викинуті на узбіччя професії. Рівність? Мабуть ні.

2. Поняття «рієлтерський запит» - іміджева складова, яка не має ніякого підґрунтя, тим паче при наявності Закону «Про доступ до публічної інформації». Навіщо ця «надбудова» над працюючим законом не зрозуміло. Якщо для пафосу та значущості – то гарно придумано. А може на перспективу хтось хоче рієлтора прирівняти до адвоката? Чому ні? Можна прийняти закон, а сьогодні є можливість прийняти абсолютно любий закон, щоб адвокатський запит прирівняти до рієлтерського.

3. Добровільно-примусове створення нових органів та посад, таких як Кваліфікаційно-сертифікаційної комісії Національної федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності, З’їзд фахівців у сфері рієлтерської діяльності, Ради суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності, Голови Ради суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності. Можливо хтось не знав, однак ринок вже давно, своїм еволюційним шляхом, сам створив професійні об’єднання та організації, які визначають професійність у своїх лавах, та допомагають орієнтуватися фахівцям і так у не простому законодавчому полі, а часто і борються із бюрократією. Можливо мало об’єднань вже існує? Хоча, мабуть мостів у Києві мало через Дніпро, а не комісій.

4. Тиск на ринок буде створений через запропоновані зміни до законодавства України про адміністративні правопорушення. А робота без свідоцтва – штраф від 8,5 до 34 тис грн. Розміри штрафів у країні – це взагалі окрема тема здорового глузду на співвідношенні доходи \ штрафи.

5. Створення реєстру спеціалістів та об’єктів. Нещодавно була створена база незалежних оцінок нерухомості. Хтось помітив ефект від неї? Якщо мета перерахувати рієлторів, та примусити їх платити податки від своєї діяльності, то яка логіка у том, щоб примусово нав’язувати рієлтора до кожної угоди? Мабуть серед нотаріусів виникне новий бізнес із надання послуги «обов’язкового рієлтора». Як наслідок, виникнуть списки «мертвих душ», рієлторів, які ніякої роботи не зробили, про те, угоду уклали із споживачем послуг і підписом своїм засвідчили її.

6. І якщо у розвинених країнах основним документом комерційної діяльності є інвойс (рахунок за надані послуги чи товари), то цей законопроект зобов’язує обидві сторони укладати угоду з надання рієлтерських послуг. Доречі, чи нормально буде споживачу укласти 3, 5, 10 таких договорів? Те, що це не комфортно – це факт, таким чином будуть обмежені ресурси із пошуку необхідної нерухомості.

Для кого цей закон і кому він спростить життя? Чи вплине позитивно цей закон на споживачів послуг? Очевидно – ні. Примусове нав’язування рієлтора, договору, внесення у базу – це все обмеження свобод та іще одна система контролю.
Чи вплине цей закон на підвищення якості надання рієлтерських послуг – сумнівно. Підписання договору та обов’язковість присутності – це не є критеріями підвищення професійності спеціалістів.

Чи є зиск Кваліфікаційно-сертифікаційній комісії Національної федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності (далі – Кваліфікаційно-сертифікаційна комісія), яка буде діяти відповідно до регламенту, що затверджується Радою суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності? Так є. Адже в Україні усі ті органи, які дозволяють, контролюють та карають мають величезний вплив та поле для корупції. То чи є необхідність створювати такий собі ДАБІ у рієлтерському полі із виникненням армії «мертвих душ» сертифікованих рієлторів, які будуть потрібні лише для підпису обов’язкового договору із надання рієлтерських послуг?

ПС. обіцяли поголовну діджиталізацію та все у смартфоні, а на ділі – ось вам іще одна обов’язкова бумажка для підпису, сертифікацію, іще один реєстр і тд і тп.

Чи вже хтось знає, скільки потрібно практикуючому рієлтору з 20-ти річним стажем заплатити кваліфікаційній комісії теоретиків за кваліфікаційне свідоцтво?