Український ринок землі відкрили для юридичних осіб: що це означає

З 1 січня 2024 року ринок землі офіційно відкритий для юридичних осіб.

Відкриття ринку землі в Україні йшло поступово, важко та після років обговорень. Питання можливості продажу українських земель сільськогосподарського призначення було дискусійним з 2001 року, спекулятивним під час кожних виборів, дратувало суспільство та розділювало його на табори. Така ситуація склалася переважно через рішення народних депутатів у 2001 році накласти мораторій на продаж землі, які діяв майже 20 років. Скасувати його вдалося лише у 2020 році, з набранням чинності Закону України № 552-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення». Так, з 1 липня 2021 року мораторій перестав діяти для фізичних осіб. Тобто, усі громадяни України отримали право на проведення операцій з землею. Тепер, з січня поточного року виходимо на наступний етап – на ринок землі можуть заходити юридичні особи.

Але є нюанси.

По-перше, відчужувати українську землю сільськогосподарського призначення не зможуть іноземці. Тобто, компанії, в яких серед засновників є громадяни інших країн. Претендувати на придбання землі можуть лише компанії, які  засновані українцями та у складі учасників мають лише українських громадян. Тут варто зазначити, що дискусії, які роками точились між прихильниками продовження мораторію та його противниками, полягали в тому, що, на думку перших, земля як основне національне багатство, має залишатися у власності українців, тоді як відкриття ринку надало б можливість скупити землю у селян за безцінь, концентрувати її в руках іноземних холдингів та зрештою позбавити Україну її родючих чорноземів.

З урахуванням умов, які створили законотворці, ця дискусія на першому етапі може вважатися завершеною. Однак, у світлі нових ініціатив Президента про запровадження множинного громадянства (такий проєкт закону Голова держави анонсував на початку цього тижня), може виникнути нове правове питання у земельних відносинах. Якщо українська компанія придбала землю, але в її засновників окрім українського паспорта, існує ще декілька громадянств, то як поточна норма закону може обмежувати громадян України з іншими паспортами в праві купівлі-продажу землі?  Подальше регулювання норм у сфері земельних відносин у світлі ініціатив Гаранта Конституції потребує щонайменше ґрунтовних роз’яснень.

По-друге. Потрібно розуміти, що землі, які зараз в окупації, перетворені на мінні поля та в прифронтових громадах, де тривають постійні обстріли – це території, де ринку землі не може бути за замовчуванням. Тобто, багато аграріїв просто не могли скористатися своїм правом на викуп землі через війну, закриті реєстри та цілком зрозуміле зниження купівельної спроможності. Саме тому, такі аграрії наполягали на тому, що відкриття ринку землі для юридичних осіб потрібно відтермінувати саме через воєнний стан. До речі, чимало експертів увесь минулий рік прогнозували, що таке рішення може бути прийняте, щоб не порушувати права тих аграріїв, які з об’єктивних причин не можуть скористатися своїм правом на землю. Проте, інший табір експертів, які наполягали на економічних перевагах входу на ринок юридичних осіб та залученні інвестицій, умовно перемогли. На державному рівні ніхто не пішов на відтермінування.

По-третє. Вхід на ринок землі юридичних осіб підняв нову хвилю обговорень ризиків для простих селян. Основний з яких – великі холдинги зараз за безцінь скуплять у селян родючі чорноземи, щоб від перепродажу отримати надприбутки. Тому, треба наголосити на певних положеннях Закону № 552-ІХ. В ньому чітко визначено, що максимальний обсяг землі, що може бути зосереджений у власності, не має перевищувати 10 000  гектар. За офіційною статистикою сьогодні жодна особа не утримує «в одних руках» такий обсяг землі. Розрахунки за придбану землю відбуваються виключно у безготівковій формі, що передбачає належне підтвердження джерела походження коштів. До того ж в законі особливо підкреслено, що придбати землю не можуть особи,  які належать до терористичних організацій, перебувають під санкціями, а ще – юридичні особи, кінцеві бенефіціарні власники яких зареєстровані в офшорних зонах. 

Треба визнати, що більшість проблемних питань на земельному ринку зараз вирують довкола вартості української землі.

За підсумками двох попередніх років функціонування вільного ринку землі для фізичних осіб, можна констатувати проміжні висновки: «економічного дива» не сталося, масового продажу землі не спостерігається, ціна на землю залишається доволі низькою -  середньозважена вартість землі за 1 гектар у 2023 році становила 39 тисяч гривень.

Щоправда, існує думка, що ця вартість лише офіційна, яка спеціально занижується для зменшення оподаткування - фактично ж покупці сплачують більше. З огляду на це постає питання - який від цього зиск, адже ринок формують офіційні платежі.

Не треба зневажати й тим, що на ринкову вартість землі впливає далекоглядність фермерів. Люди просто не поспішають щось робити з землею в очікуванні кращих цінових пропозицій від юридичних осіб, які зайшли на ринок. Проте, вже перші тижні січня підтвердили, що жодного ажіотажу не сталося, тому що в складі багатьох агрохолдингів є іноземні власники та капітал. Тому,  ці компанії автоматично не можуть претендувати на купівлю українських чорноземів.  

Таким чином, повне відкриття ринку землі, яке сталося у 2024 році зумовлює додаткові виклики для влади – до прикладу чи була б ситуація іншою за наявності більш прозорого державного регулювання для розвитку бізнесу?  Або чи достатньо було вжито заходів для підвищення ліквідності землі на ринку та формування цінності землі у свідомості громадян?