Авторські блоги та коментарі до них відображають виключно точку зору їхніх авторів. Редакція ЛІГА.net може не поділяти думку авторів блогів.
12.10.2009 13:20
Институциональные составляющие кризиса рынка недвижимости или что подсказывают итоги 2009 года
В статье автор приводит свое видение причин глубокого кризиса украинского рынка недвижимости и его особенностей. Высказывается идея о том, что среди прочего, на РН в большой степени повлиял институциональный коллапс.
Год существования в условиях кризиса позволяет уже делать некоторые обобщения и выводы. Очевидно, что этот период войдет в историю благодаря рекордному – более чем на 50% – спаду объемов выполняемых строительных работ. Ощущая катастрофическое сжатие рынка, девелоперы, строители и аналитики рынка пытаются разобраться в ситуации, ломая немало копий в дискуссиях. Ключевой темой для обсуждения становится, вопрос «дна», а точнее: возможности/невозможности падения цен на жилье и другие виды недвижимости.
К сожалению, приходится констатировать, что сколько-нибудь глубокого анализа причин, по которым произошел спад, увы, ни от одного из игроков рынка я не увидел. А коль нет анализа причин – нет и понимая, как отрасль будет выходить из пике.
Возьму на себя смелость выложить на всеобщее обсуждение отдельные аспекты анализа этих причин. Глубина кризиса рынка недвижимости, по моему мнению, связана с тем, что мы имеем «наслоение» двух кризисных процессов. Кроме мировых финансовых катаклизмов, серьезно проявил себя специфический отраслевой институциональный кризис, который и был «вызван к жизни» первым.
1. Что позволяет судить об институциональной природе кризиса рынка недвижимости?
1.1. Рынок не имеет самоидентификации и устоявшейся структуры. У широких групп общественности, участников рынка и аналитиков нет четких параметров и критериев для его упорядочения:
- Если рынок недвижимости, то какой? Жилой или коммерческой, первичной/вторичной? Думаю, не стоит говорить, что пресловутый кризис по-разному проявляет себя на каждом из перечисленных «подрынков».
1.2. Невозможно пока очертить круг участников рынка, определить и разграничить функции, которые они выполняют.
1.3. Немалые трудности представляет определение, кто же является «клиентом» рынка?
Инвестор? Инвестор – это тот, кто вкладывает деньги для получения прибыли. Правильно ли называть человека, который покупает будущую квартиру – инвестором?
Предполагаю, что со мной согласятся коллеги, если скажу, что таких вопросов, неопределенностей и «темных» пятен множество.
Самое же основное проявление неструктурированности и отсутствия признаков идентификации заключается в информационной закрытости рынка недвижимости (РН), которая особо остро проявляет себя на региональном уровне. Это приводит к недостатку объективной информации о РН. Еще год тому назад с трибуны УБА мы обратились ко всей девелоперско-строительной и риэлтерской общественности с призывом о создании инструментов для получения мало-мальски достоверной информации и аналитики.
http://avantazh.ua/news/2008/11/563
http://avantazh.ua/news/2008/01/562
К сожалению, наши призывы так и остались призывами и субъекты рынка, зачастую используют или даже генерируют недостоверную информацию.
2. Кризис инструментов финансирования
Во всем мире атрибутами РН являются:
а) ипотека;
б) «длинные» деньги.
Если ипотечное кредитование у нас начало зарождаться, то второй атрибут – длинные деньги к нашему рынку не «приклеился». Финансирование объектов жилого строительства велось за счет доверительных средств, что представляло собой покупку будущего блага, частично за счет средств застройщика, частично – за счет краткосрочных кредитов банков. Возможные риски такого финансирования перекрывались за счет роста цен и увеличения количества возводимых объектов. Спад покупательной активности, «лихорадка» в банковской сфере, приведшая к сокращению объемов ипотечного кредитования, удорожание, а впоследствии прекращение кредитования привело к остановке многих строящихся объектов недвижимости. Возникли сложности как с выполнениями обязательств по полученным доверительным средствам, так и погашением ранее полученных заемных средств. Эта ситуация связана с «болезнью роста». Многие застройщики не имеют необходимого опыта финансового планирования, не учитывают должным образом свои риски.
Описанный здесь пункт я бы дал название институциональный кризис инструментов финансирования. С одной стороны, он стал результатом внешних факторов: недоразвитости финансовых и инвестиционных институтов; с другой – внутренних: произошла недооценка рисков финансирования, к которой добавилось отсутствие достоверной маркетинговой информации
Уже сейчас становится понятным, что строительство на «коротких» деньгах «кануло в Лету». Когда ипотечный рынок очнется, на смену должны прийти «длинные схемы финансирования». И не только для покупателей квартир, но и для девелоперских компаний. Кроме того, должны появиться специализированные инвестиционные фонды, которые будут обеспечивать долгосрочное финансирование.
Как скоро прогнозируется такая трансформация на РН? Все зависит от стабилизации мировых финансовых рынков и национального экономико-политического спокойствия.
Не стоит, правда, забывать и о том, что недорогие длинные деньги могут появиться, только тогда, когда отрасль будет готова работать по высоким финансовым стандартам и сможет предлагать рынку высокопрофессиональные проекты.
Не исключено, что в ближайшее время нас ждет появление новых финансовых инструментов. До последнего времени инвестиционная потребность рынка жилой недвижимости реализовывалась через прямое инвестирование в объекты недвижимости (м. кв.). При этом инвестор нес все риски самостоятельно. Сейчас очевидно, что без появления институтов, которые могли бы:
а) вести профессиональную деятельность по размещению средств;
б) диверсифицировать риски;
в) упрощать процедуру инвестирования
инвестиционные ресурсы физических лиц не вернутся на рынок.
Прообразом таких инструментов могли бы стать фонды операций с недвижимостью, в деятельность которых необходимо вносить некоторые законодательные изменения.
3. Кризис доверительного управления
Рынок жилой недвижимости строился на основе доверительного управления средствами. В период курсовой стабильности и высокой ценовой динамики риски доверительного размещения средства, когда объектом вложения средств была не недвижимость, а имущественные права на будущую недвижимость, были сбалансированы.
Преодоление кризиса «доверительного управления» будет происходить через трансформацию рынка. Покупаться будет уже готовое жилье или жилье в домах с высокой степенью готовности. Как следствие, покупка готового жилья придет на место покупки имущественных прав. Мне кажется, что это единственный действенный способ преодоления недоверия к первичному РН.
Выводы:
Преодоление «институциональной» компоненты кризиса и, как результат, возобновление финансирования проектов в сфере недвижимости станет возможным тогда, когда:
1. Рынок выйдет на новую ступень своей профессиональности. Убежден, что профессионализация субъектов (операторов) РН сможет вернуть утраченное доверие;
2. Рынок получит возможность привлекать длинные деньги;
3. Рынок определиться с наполняющими его дефинициями и собственной структурой – станет понятным перечень операторов рынка, закрепленный за ними функционал и т.д.;
4. Произойдет переход от рынка продажи имущественных прав к рынку готового жилья.
К сожалению, приходится констатировать, что сколько-нибудь глубокого анализа причин, по которым произошел спад, увы, ни от одного из игроков рынка я не увидел. А коль нет анализа причин – нет и понимая, как отрасль будет выходить из пике.
Возьму на себя смелость выложить на всеобщее обсуждение отдельные аспекты анализа этих причин. Глубина кризиса рынка недвижимости, по моему мнению, связана с тем, что мы имеем «наслоение» двух кризисных процессов. Кроме мировых финансовых катаклизмов, серьезно проявил себя специфический отраслевой институциональный кризис, который и был «вызван к жизни» первым.
1. Что позволяет судить об институциональной природе кризиса рынка недвижимости?
1.1. Рынок не имеет самоидентификации и устоявшейся структуры. У широких групп общественности, участников рынка и аналитиков нет четких параметров и критериев для его упорядочения:
- Если рынок недвижимости, то какой? Жилой или коммерческой, первичной/вторичной? Думаю, не стоит говорить, что пресловутый кризис по-разному проявляет себя на каждом из перечисленных «подрынков».
1.2. Невозможно пока очертить круг участников рынка, определить и разграничить функции, которые они выполняют.
1.3. Немалые трудности представляет определение, кто же является «клиентом» рынка?
Инвестор? Инвестор – это тот, кто вкладывает деньги для получения прибыли. Правильно ли называть человека, который покупает будущую квартиру – инвестором?
Предполагаю, что со мной согласятся коллеги, если скажу, что таких вопросов, неопределенностей и «темных» пятен множество.
Самое же основное проявление неструктурированности и отсутствия признаков идентификации заключается в информационной закрытости рынка недвижимости (РН), которая особо остро проявляет себя на региональном уровне. Это приводит к недостатку объективной информации о РН. Еще год тому назад с трибуны УБА мы обратились ко всей девелоперско-строительной и риэлтерской общественности с призывом о создании инструментов для получения мало-мальски достоверной информации и аналитики.
http://avantazh.ua/news/2008/11/563
http://avantazh.ua/news/2008/01/562
К сожалению, наши призывы так и остались призывами и субъекты рынка, зачастую используют или даже генерируют недостоверную информацию.
2. Кризис инструментов финансирования
Во всем мире атрибутами РН являются:
а) ипотека;
б) «длинные» деньги.
Если ипотечное кредитование у нас начало зарождаться, то второй атрибут – длинные деньги к нашему рынку не «приклеился». Финансирование объектов жилого строительства велось за счет доверительных средств, что представляло собой покупку будущего блага, частично за счет средств застройщика, частично – за счет краткосрочных кредитов банков. Возможные риски такого финансирования перекрывались за счет роста цен и увеличения количества возводимых объектов. Спад покупательной активности, «лихорадка» в банковской сфере, приведшая к сокращению объемов ипотечного кредитования, удорожание, а впоследствии прекращение кредитования привело к остановке многих строящихся объектов недвижимости. Возникли сложности как с выполнениями обязательств по полученным доверительным средствам, так и погашением ранее полученных заемных средств. Эта ситуация связана с «болезнью роста». Многие застройщики не имеют необходимого опыта финансового планирования, не учитывают должным образом свои риски.
Описанный здесь пункт я бы дал название институциональный кризис инструментов финансирования. С одной стороны, он стал результатом внешних факторов: недоразвитости финансовых и инвестиционных институтов; с другой – внутренних: произошла недооценка рисков финансирования, к которой добавилось отсутствие достоверной маркетинговой информации
Уже сейчас становится понятным, что строительство на «коротких» деньгах «кануло в Лету». Когда ипотечный рынок очнется, на смену должны прийти «длинные схемы финансирования». И не только для покупателей квартир, но и для девелоперских компаний. Кроме того, должны появиться специализированные инвестиционные фонды, которые будут обеспечивать долгосрочное финансирование.
Как скоро прогнозируется такая трансформация на РН? Все зависит от стабилизации мировых финансовых рынков и национального экономико-политического спокойствия.
Не стоит, правда, забывать и о том, что недорогие длинные деньги могут появиться, только тогда, когда отрасль будет готова работать по высоким финансовым стандартам и сможет предлагать рынку высокопрофессиональные проекты.
Не исключено, что в ближайшее время нас ждет появление новых финансовых инструментов. До последнего времени инвестиционная потребность рынка жилой недвижимости реализовывалась через прямое инвестирование в объекты недвижимости (м. кв.). При этом инвестор нес все риски самостоятельно. Сейчас очевидно, что без появления институтов, которые могли бы:
а) вести профессиональную деятельность по размещению средств;
б) диверсифицировать риски;
в) упрощать процедуру инвестирования
инвестиционные ресурсы физических лиц не вернутся на рынок.
Прообразом таких инструментов могли бы стать фонды операций с недвижимостью, в деятельность которых необходимо вносить некоторые законодательные изменения.
3. Кризис доверительного управления
Рынок жилой недвижимости строился на основе доверительного управления средствами. В период курсовой стабильности и высокой ценовой динамики риски доверительного размещения средства, когда объектом вложения средств была не недвижимость, а имущественные права на будущую недвижимость, были сбалансированы.
Преодоление кризиса «доверительного управления» будет происходить через трансформацию рынка. Покупаться будет уже готовое жилье или жилье в домах с высокой степенью готовности. Как следствие, покупка готового жилья придет на место покупки имущественных прав. Мне кажется, что это единственный действенный способ преодоления недоверия к первичному РН.
Выводы:
Преодоление «институциональной» компоненты кризиса и, как результат, возобновление финансирования проектов в сфере недвижимости станет возможным тогда, когда:
1. Рынок выйдет на новую ступень своей профессиональности. Убежден, что профессионализация субъектов (операторов) РН сможет вернуть утраченное доверие;
2. Рынок получит возможность привлекать длинные деньги;
3. Рынок определиться с наполняющими его дефинициями и собственной структурой – станет понятным перечень операторов рынка, закрепленный за ними функционал и т.д.;
4. Произойдет переход от рынка продажи имущественных прав к рынку готового жилья.
Якщо Ви помітили орфографічну помилку, виділіть її мишею і натисніть Ctrl+Enter.
Останні записи
- Legal instruments to combat stalking, based on international experience Руслана Абрамович 17:39
- Спрощення процедур чи посилення контролю? Нове Положення НБУ під час воєнного стану Світлана Приймак 16:35
- Ключові тренди сталого інвестування та ESG для добувної галузі у 2025 році Ксенія Оринчак 14:54
- Як забезпечити стабільність та вигоду на енергоринку України у 2025 роци? Ростислав Никітенко 13:31
- Право на здоров’я та трансплантацію: фундаментальне благо і виклик сучасного суспільства Дмитро Зенкін 13:17
- Як змусити інтер’єр працювати на ваш бренд? Алеся Карнаухова 11:48
- Успіх компанії залежить від ефективності кожного працівника Катерина Мілютенко вчора о 23:55
- Поділу доходів отриманих другим із подружжя від зайняття підприємницькою діяльністю Євген Морозов вчора о 20:34
- Скасування повідомлення про підготовчі роботи: юридичні аспекти Павло Васильєв вчора о 17:22
- Судова практика: сервітут без переговорів – шлях до відмови в позові Світлана Приймак вчора о 16:11
- Доцільність залучення експерта у виконавчому провадженні Дмитро Зенкін вчора о 13:14
- 2025. Рік економічного відновлення, репатріації та інтеграції військових. Чи буде так? Сергій Лабазюк вчора о 11:43
- Розпорядження майном "цивільного подружжя" при поділі спільного сумісного майна Євген Морозов 22.12.2024 20:34
- JIT – концепція, час якої настав Наталія Качан 22.12.2024 19:43
- Оновлення законодавства про захист персональних даних: GDPR в законопроєкті 8153 Анастасія Полтавцева 21.12.2024 18:47
Топ за тиждень
- Україна сировинний придаток, тепер офіційно? 1428
- Когнітивка від Psymetrics – прогнозований бар’єр для Вищого антикорупційного суду 710
- Вчимося та вчимо дітей: мотивація та управління часом 354
- 2025. Рік економічного відновлення, репатріації та інтеграції військових. Чи буде так? 237
- БЕБ, OnlyFans та податкова істерика: хто насправді винен? 139
Популярне
-
Укренерго дало команду на екстрені відключення світла: причина
оновлено Бізнес 4976
-
"Ми повинні потримати цю штуку ще трохи". Трамп виступив проти заборони TikTok в США
Бізнес 3486
-
"Особливі буряти" Путіна. Як солдати КНДР воюють проти України: ексклюзивні подробиці
3445
-
"Умови сприятливіші за довоєнні". Вартість житла у Києві відповідає десяти рокам оренди
Бізнес 3398
-
П'ятірка найкасовіших різдвяних фільмів в історії: класика святкового кіно
Життя 2764
Контакти
E-mail: [email protected]