Договор купли-продажи

Приобретая квартиру в строящемся доме по договору «купли-продажи имущественных прав», учтите все риски - эксперт.

Отечественные застройщики жилой недвижимости достаточно активно на данный момент привлекают у населения  денежные средства под строительство новых домов с помощью договора «купли-продажи имущественных прав». Так как инвесторы новостроев очень часто обращаются ко мне за разъяснениями этого договора, отвечу комплексно. 

Данный договор как механизм инвестирования в жилищное строительство прямо не предусмотрен законодательством (ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности»). В то же время этот вид договора не запрещен законодательно  и является разновидностью имущества, согласно ст. 190 Гражданского кодекса Украины.

Согласно статье 3, Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», имущественными правами являются: любые права, связанные с имуществом, отличные от права собственности, в том числе права, которые являются составными частями права собственности (права владения, распоряжения, пользования), а также другие специфические права (права на осуществление деятельности, использования природных ресурсов и т.п.), права требования.

Что означает для вас как инвестора/покупателя подписание договора купли-продажи имущественных прав с застройщиком? Вы фактически приобретаете в собственность имущественные права, то есть, право требования к застройщику. Это позволяет вам в будущем осуществить первичную регистрацию права собственности на квартиру.

Переход права собственности на имущественные права законодательством не урегулирован, на практике застройщики реализуют его путем подписания акта приема-передачи имущественных прав. При подписании договора купли-продажи имущественных прав обычно принимают участие такие стороны: заказчик, застройщик, генеральный подрядчик (подрядчик). Обычно договор купли-продажи имущественных прав заключается между инвестором и застройщиком.

Форма договора, согласно  ч. 2, ст. 656 Гражданского кодекса Украины, должна быть обязательно письменная, нотариальное подтверждение  такого договора законодательством не требуется.

Согласно статье 331 Гражданского кодекса Украины, первично имущественные права на строящийся объект — у заказчика строительства, что должно быть подтверждено  следующими документами:

- документ, подтверждающий наличие у заказчика прав на земельный участок;

- проектно-сметная документация;

- зарегистрированная декларация на выполнение строительных работ;

- договор генерального подряда. 

Таким образом, имущественные права являются законодательно признанной правовой конструкцией привлечения средств инвесторов в строительство.

Данный вид договора позволяет достаточно просто привлечь средства инвесторов,  нет необходимости дополнительно оплачивать участие в реализации схемы инвестирования третьих лиц, а также отсутствует налоговая нагрузка. Однако инвестор должен четко осознавать риски, на которые он идет, подписывая договор «купли-продажи имущественных прав»:

- имущественные права на квартиру не подлежат государственной регистрации, поэтому возможны двойные перепродажи квартир;

- застройщик может привлекать средства до получения необходимой разрешительной документации;

- отсутствие контроля над финансовыми потоками со стороны государства и соответственно возможность нецелевого использования средств;

- нарушение сроков ввода объекта в эксплуатацию.

Если вы приняли решение стать инвестором квартиры в строящемся объекте, и планируете подписать именно договор «купли-продажи имущественных прав», учтите все риски и обратите внимание на:

- репутацию заказчика/застройщика,  его опыт строительства, количество, качество и главное — сроки сданных в эксплуатацию объектов, наличие рекламаций со стороны инвесторов;

- условия договора: процесс передачи имущественных прав, материальную ответственность сторон, четкие сроки завершения строительства, порядок и основания расторжения договора купли-продажи имущественных прав, обязанности сторон;

- наличие необходимого пакета разрешительной документации на строительство и прав на земельный участок.

Принимайте решения взвешенно, основываясь на исчерпывающей информации.