Оцінка нерухомого майна в межах виконавчого провадження

Визначення вартості нерухомого майна та оскарження його оцінки в межах виконавчого провадження

16 лютого 2023 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 911/1850/18 (ЄДРСРУ № 109046059) досліджував питання щодо визначення вартості нерухомого майна та оскарження його оцінки в межах виконавчого провадження.

У постанові від 12.06.2019 у справі №308/12150/16-ц Велика Палата Верховного Суду вказала, що реалізація описаного й арештованого майна за заниженою ціною може завдати суттєвих збитків стягувачу у вигляді неотриманого доходу, а боржнику - у вигляді передання майна на реалізацію за суттєво нижчою від ринкової вартістю.

Визначення вартості майна боржника є процесуальною дією державного виконавця (незалежно від того, яка конкретно особа - сам державний виконавець чи залучений ним суб`єкт оціночної діяльності - здійснювала відповідні дії) щодо примусового виконання рішень відповідних органів, уповноважених осіб та суду. Тому оскаржити оцінку майна можливо в порядку оскарження рішень та дій виконавців.

Зі змісту Закону України "Про виконавче провадження" убачається, що виконавець не наділений повноваженням ставити під сумнів об`єктивність проведеної оцінки, або проводити оцінку нерухомого майна на власний розсуд, а зобов`язаний лише залучити експерта до участі у виконавчому провадженні та повідомити сторонам результати визначення вартості майна.

Наведене узгоджується з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду викладеній у постановах від 20.03.2019 у справі № 821/197/18/4440/16, від 12.06.2019 у справі №308/12150/16-ц, у постановах Верховного Cуду у справах № 917/628/17 від 15.10.2020, №463/11863/20 від 14.02.2022 р.

З урахуванням положень ст.9 Закону "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" оцінка нерухомого майна має здійснюватися відповідно до Національних стандартів №1 та №2.

Національний стандарт № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 № 1440 є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна. Поняття, що вживаються у цьому стандарті, використовуються в інших національних стандартах.

Національний стандарт № 2 "Оцінка нерухомого майна", затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 № 1442, також є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.

Отже, оцінка нерухомого майна має здійснювались відповідно до Національного стандарту № 2 з урахуванням вимог Національного стандарту № 1, яким визначено загальні засади процедури оцінювання.

Згідно з положеннями пункту 50 Національного стандарту № 1 проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється, зокрема, ознайомлення з об`єктом оцінки.

Відповідно до пункту 51 Національного стандарту № 1 незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: укладення договору на проведення оцінки, ознайомлення з об`єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; ідентифікація об`єкта оцінки та пов`язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об`єкта оцінки на дату оцінки; доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об`єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).

Згідно з пунктами 15, 16 Національного стандарту № 1 методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об`єкта оцінки у разі використання порівняльного підходу, повинні ґрунтуватися на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно. Визначення ринкової вартості об`єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів в оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об`єкта оцінки.

Відповідно до пункту 52 Національного стандарту № 1 оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором), їх аналіз та виклад обґрунтованих висновків. При цьому оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела, пов`язані з об`єктом оцінки, тенденції на ринку подібного майна, інформацію про угоди щодо подібного майна, які використовуються у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію. У разі неповноти зазначеної інформації або відсутності її взагалі у звіті про оцінку майна зазначається негативний вплив цього факту на результати оцінки.

Зібрані оцінювачем вихідні дані та інша інформація повинні відображатися у звіті про оцінку майна з посиланням на джерело їх отримання та у додатках до нього із забезпеченням режиму конфіденційності згідно з умовами договору на проведення оцінки майна та з дотриманням вимог законодавства (пункт 54 Національного стандарту № 1).

За змістом пункту 56 Національного стандарту № 1 звіт про оцінку майна може складатися у повній чи у стислій формі. Звіт про оцінку майна, що складається у повній формі, повинен містити: опис об`єкта оцінки, який дає змогу його ідентифікувати; письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об`єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об`єктивності оцінки майна і висновку про його вартість.

Виходячи з наведених норм, підготовці та проведенню незалежної експертизи майна передує ознайомлення з об`єктом оцінки шляхом доступу до нього.

Згідно з частиною 1 статті 11 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення його оцінки.

Відповідно до пункту 15 Національного стандарту № 1 методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об`єкта оцінки у разі використання порівняльного підходу, повинні ґрунтуватися на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно.

У постанові від 16.12.2019 у справі №211/2171/15 Верховний Суд послався на встановлені обставини того, що матеріали виконавчого провадження не містять доказів отримання оцінювачем необхідної та достовірної інформації про майно (будинок та земельні ділянки) для проведення оцінки; в звіті про незалежну оцінку не наведено відповідних пояснень про неможливість особистого огляду об`єкта дослідження, не зазначені обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки, здійсненої без особистого огляду. Верховний Суд погодився із висновками судів попередніх інстанцій, що ознайомлення з об`єктом оцінки полягає у дослідженні оцінювачем вихідних даних та іншої інформації, необхідної для здійснення оцінки, та у особистому огляді оцінювачем об`єкта оцінки.

У постанові від 01.10.2020 у справі №2-2394/10 Верховний Суд погодився із судами попередніх інстанцій, що визначення вартості майна боржника проведено з недотриманням вимог Закону "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", Національного стандарту № 1 та без належного ознайомлення оцінювача з об`єктом, що підлягав оцінці, що вплинуло на достовірність оцінки.

У постанові від 15.10.2020 у справі №917/628/17 Верховний Суд залишив без змін рішення суду апеляційної інстанції про задоволення скарги на дії виконавця в частині визнання недійною оцінки нерухомого майна. Апеляційний господарський суд у цій справі виходив із того, що експертна оцінка спірного нерухомого майна була проведена з порушенням норм чинного законодавства, оскільки суб`єкт оціночної діяльності не здійснював повного огляду нерухомого майна, зокрема його внутрішнього огляду, що могло вплинути на визначення вартості оцінюваного майна та, відповідно, призвести до реалізації описаного та арештованого нерухомого майна за заниженою ціною; суд апеляційної інстанції наголосив, що у матеріалах справи немає доказів того, що приватний виконавець чи оцінювач зверталися до боржника з вимогою забезпечити доступ оцінювача до об`єкта для його об`єктивної оцінки; посилання у звіті на те, що огляд об`єкта оцінки відбувався в присутності представників власника не відповідають дійсності, чого приватний виконавець не спростував і протилежного не довів.

У постанові від 07.04.2021 у справі №753/3055/18 Верховний Суд, скасовуючи рішення судів попередніх інстанцій про відмову у задоволенні скарги щодо проведеної оцінки майна, зазначив, що у висновках про вартість майна відсутні дані про неможливість особистого огляду об`єктів дослідження, не зазначені обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки, здійсненої без особистого огляду що є порушенням; суд апеляційної інстанції  наведеного не врахував та залишив поза увагою доводи апеляційної скарги з приводу порушення вимог закону в цій частині (оцінка майна зроблена дистанційно - без огляду нерухомого майна), враховуючи, що ознайомлення з об`єктом оцінки полягає в дослідженні оцінювачем вихідних даних та іншої інформації, необхідної для здійснення оцінки, та в особистому огляді оцінювачем об`єкта оцінки, тоді як замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці, на законних підставах, отримання ним (замовником) необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки.

Експертна оцінка нерухомого майна буде проведена з порушенням норм чинного законодавства, якщо суб`єкт оціночної діяльності не здійснював повного огляду нерухомого майна, зокрема його внутрішнього огляду, що могло вплинути на визначення вартості оцінюваного майна та, відповідно, призвести до реалізації описаного та арештованого нерухомого майна за заниженою ціною, що в свою чергу, є підставою для визнання такої оцінки майна недійсною.

ВИСНОВОК: Отже, виходячи з наведених норм, незважаючи на вибір експертом методичного підходу оцінки майна (дохідний, порівняльний), підготовці та проведенню незалежної експертизи майна передує, в будь-якому випадку, ознайомлення з об`єктом оцінки шляхом доступу до нього.

Аналогічне застосування норм матеріального права визначено у Постанові від 11 серпня 2021 року Верховного Суду у справі № 619/4981/13-ц.