Реконструкція предмету іпотеки, як спосіб уникнення договірних зобов’язань

Відмінність технічних характеристик, шляхом реконструкції (добудови, прибудови і т.і.) іпотечного майна, як спосіб уникнення зобов’язань за іпотечною угодою

24 червня 2020 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 904/9896/17 (ЄДРСРУ № 90025246) досліджував питання щодо реконструкції предмету іпотеки, як спосіб уникнення договірних зобов’язань за іпотечною угодою.

Велика палата Верховного суду у постанові від 03.07.2019 у справі №369/11268/16-ц вказала про те, що позивач управі звернутися до суду з позовом про визнання договору недійсним як такого, що направлений на уникнення звернення стягнення на майно боржника, на підставі загальних засад цивільного законодавства (п.6 ст.3 ЦК) та недопустимості зловживання правом (ч.3 ст.13 ЦК), та послатися на спеціальну норму, що передбачає підставу визнання правочину недійсним, якою може бути як підстава, передбачена в ст.234 ЦК, так і інша, наприклад, передбачена в ст.228 ЦК.

Однією з основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (п.6 ст.3 ЦК) і дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними. Тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю й повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Згідно із чч.2 та 3 ст.13 ЦК при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

Водночас, за висновками Верховного суду, будь-який правочин, учинений боржником у період настання в нього зобов`язання щодо погашення заборгованості перед кредитором, унаслідок якого боржник перестає бути платоспроможним, має ставитися під сумнів у частині його добросовісності та набуває ознак фраудаторного правочину.

Наприклад, відповідно до діючого законодавства України та судової практики Верховного Суду, іпотека поширюється на частину предмету іпотеки, яке в подальшому було виділене новому власнику (зокрема спадкоємцю) в окреме майно (постанови Верховного суду України від 06 липня 2016 року у справі № 6-1213цс16 та Верховного Суду від 18 квітня 2018 року у справі № 910/4650/17). У зв`язку з цим, спадкоємець отримуватиме у спадок майно, що було передано в іпотеку без його відома, хоча на момент відкриття спадщини, воно було вільне від будь-яких обтяжень.

Так, відповідно до частини 1 статті 33 Закону України "Про іпотеку" іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання.

При цьому згідно з частинами 1, 2 статті 23 Закону України "Про іпотеку" у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.

Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

Відтак іпотека залишається дійсною незалежно від зміни власника майна.

Отже, у разі вибуття заставного майна з власності іпотекодавця, законодавством встановлено механізм захисту прав іпотекодержателя шляхом перенесення всіх прав та обов`язків іпотекодавця на особу, до якої перейшло право власності на майно. У такому випадку у разі невиконання позичальником своїх кредитних зобов`язань іпотекодержатель в силу частини 1 статті 33 Закону України "Про іпотеку"  має право задовольнити свої вимоги за рахунок іпотечного майна шляхом заявлення позовних вимог про звернення стягнення на предмет іпотеки до особи, яка є власником іпотечного майна на момент заявлення таких вимог.

Правові висновки про те, що у разі відчуження іпотечного майна вимога іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки має бути заявлена до особи, яка є власником такого майна на момент подання позову, є усталеними у судовій практиці Верховного Суду (постанови від 07.05.2019 у справі №926/3371/17, від 23.01.2020 у справі №916/2558/18, від 18.04.2019 у справі №15/5009/1800/11, від 05.05.2020 у справі № 161/6253/15-ц).

Окрім цього, ліквідація боржника за основним зобов`язанням не призводить до припинення зобов`язання іпотекодавця з виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання, якщо іпотекодержателем було реалізовано своє право на звернення стягнення на іпотечне майно.

Сам факт ліквідації боржника за кредитним договором із внесенням запису до відповідного реєстру про припинення юридичної особи за наявності заборгованості боржника за цим договором, яка не була погашена у процедурі ліквідації, не є підставою для припинення договору застави (іпотеки), укладеного для забезпечення виконання кредитного договору боржником, якщо до цього заставодержателем (іпотекодержателем) було реалізовано його право на звернення стягнення на передане в заставу (іпотеку) майно відповідно до положень ст. 590 ЦК України, статті 33 Закону України «Про іпотеку» (Постанова Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 13.03.2018 у справі № 910/8698/17).

Необхідно вказати, що збільшення площі об’єкту нерухомості, в результаті самочинної реконструкції, не робить його  новоствореним об`єктом нерухомого майна, який може бути виділений в натурі, а є лише частиною об`єкта нерухомого майна, на яку (частину) поширюється іпотека (наведена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 27.03.2018 по справі №921/79/17-г/4, від 06 лютого 2020 року у справі № 916/2828/18).

Відповідно до частини 2 статті 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

За змістом викладених норм укладення угод з відчуження майна (частини майна), переданого в іпотеку, без згоди іпотекодержателя зумовлює їх нікчемність та не створює інших юридичних наслідків, крім пов`язаних з їх нікчемністю.

Правова позиція Великої Палати Верховного Суду викладена в пункті 7.21 постанови від 23.05.2018 у справі № 910/73/17 (провадження № 12-67гс18).

При цьому новоствореним об`єктом нерухомості може вважатись виключно такий, що був створений без прив`язок до іншого, вже існуючого нерухомого майна, без використання його складових структурних елементів. Тобто, неможливо визнати новоствореним нерухомим майном об`єкт нерухомого майна, що являє собою вже існуючий об`єкт нерухомості зі зміненими зовнішніми та внутрішніми параметрами (наведена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 06.07.2016 по справі №6-1213цс16 та постанові Верховного Суду від 18.04.2018 по справі №910/4650/17).

ВИСНОВОК: Незалежно від того, чи були внесені зміни до договору іпотеки у зв`язку перебудуванням, добудовою тощо предмета іпотеки, чи ні, у разі якщо об’єкт нерухомості не виділений в натурі, іпотека поширюється й на таку реконструкцію.

Аналогічні правові позиції  Верховного Суду викладені в постановах від 18.04.2018 у справі № 910/4650/17, від 04.09.2019 у справі №301/660/16-ц з посиланням на правову позицію в ухвалі Верховного Суду України від 20.04.2011 у справі № 6-61027св10 в постанові 10 грудня 2019 року у справі № 910/15584/16.