Рассмотрим некоторые проблемные вопросы уплаты денежных средств в качестве долевого участия. А вернее, перспективы уклонения от такой уплаты...
Согласно действующему сегодня Закону «О регулировании градостроительной деятельности» не в каждом случае индивидуального строительства нужно вносить долевое участие. Так, по ст. 40 закона заказчик, имеющий намерение застройки земельного участка (а, собственно, для такой застройки должно быть право на земельный участок), обязан принять долевое участие в развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта в случае, когда планируется построить индивидуальный (усадебный) жилой дом, либо садовый, дачный дом общей площадью свыше 300 кв.м. (если общая площадь меньше, можно спать спокойно), а также необходимых хозпостроек.
К слову, по ранее действовавшему Закону «О планировании и застройке территорий» такой градации по квадратным метрам (до 300 кв.м. или свыше) не было. Но, кто старое помянет, тому глаз долой, да и институт исковой давности никто не отменял…
Размер участия определяется в договоре между органом местного самоуправления (часто – исполнительным комитетом местного совета, когда он создан) и заказчиком. Такой размер не может превышать 4% общей сметной стоимости строительства жилого дома (если сметы нет, органы местного самоуправления рассчитывают размер долевого участия по другой формуле). Точнее сказать, размер долевого участия определяется еще до заключения договора, в порядке, установленном самим органом местного самоуправления собственным решением нормативно-правового характера. Рассчитанный размер фиксируется в договоре. Деньги в качестве долевого участия необходимо перечислить в полном объеме до принятия объекта в эксплуатацию (оплату можно разбить по частям).
Однако органы ГАСК не требуют внесения долевого участия на этапе регистрации у них деклараций об окончании строительных работ. Это и понятно, поскольку возможность требования на этом этапе какой-либо «справки» о внесении долевого участия и т.п. не предусмотрена Законом «О регулировании градостроительной деятельности», а также постановлением «Вопросы принятия в эксплуатацию оконченных строительством объектов», принятом Правительством 13 апреля 2011 года под № 461.
Что же делать заказчикам, возводящим дома свыше 300 кв.м. ? Может, можно совсем ничего не платить, не обращаясь даже за заключением договора ? На первый взгляд так, ибо «ввести» дом в эксплуатацию в ГАСКе без уплаты долевого участия не составит труда. Но все не так просто.
В первую очередь, во многих городах необходимость подтверждения оплаты долевого участия в местный бюджет является необходимой предпосылкой для получения документа, подтверждающего адрес (почтовый адрес) построенного объекта. Соответствующее требование может быть помещено в нормативно-правовой акт местного совета (его исполнительного комитета). Напомню, что согласно «Порядку государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» без адреса не зарегистрируют и вещное право на возведенный объект. А ведь для этого, собственно, дома и строятся, чтобы обладать ими на праве собственности. «Ввод» в эксплуатацию – лишь один из этапов. Такой механизм «муниципального контроля» за порядочностью заказчиков на первый взгляд выглядит вполне убедительным. Но: 1. Такие требования введены далеко не во всех населенных пунктах; 2. Их можно обойти. Например, регистратор может посчитать «документом, подтверждающим присвоение объекту недвижимого имущества адреса» что угодно, в т.ч.: справку ГП «Укрпочта», проект строительства дома со «строительным адресом» или, на худой конец, решение суда (какое именно, можно пофантазировать). Кроме того, регистратор может не потребовать справку в случае реконструкции объекта с увеличением площади. Может и попросту провести регистрацию безо всякого документа об адресе, используя, например, адрес земельного участка. Правда в некоторых из перечисленных случаев можно поставить вопрос об ответственности госрегистратора, но сути дела это не меняет.
И все же не стоит обольщаться. Во-первых, правосознательные субъекты должны и так (в силу одного лишь уважения к закону и чувства т.н. «позитивной ответственности») ходатайствовать о заключении договора долевого участия перед соответствующим органом местного самоуправления и вносить соответствующую плату. Во-вторых, даже если с «позитивной ответственностью» имеются проблемы, орган местного самоуправления (самостоятельно, либо прибегнув к помощи прокурора) может причинить определенные неприятности нерадивому застройщику.
Исходя из того, что обязанность внесения платы прямо установлена законом, формула расчета ее размера и конечный срок для внесения тоже (а во многих населенных пунктах уже утверждены соответствующие "порядки" или "методики" внесения долевого участия и "типовые" договоры долевого участия), муниципалитеты могут использовать следующую тактику:
1.После предварительной переписки с приложением проекта договора и пр., с учетом положений Хозяйственного кодекса Украины, заявить иск о заключении договора долевого участия (ст. 16 Гражданского кодекса, ст. 20, ст.179 Хозяйственного кодекса). После чего требовать внесения собственно платы. С учетом позиции ВСУ http://www.scourt.gov.ua/clients/vsu/vsu.nsf/(documents)/A90113906A0CA654C2257B200034E7A8
думается, что исковые требования могут быть сформулированы, как «признать договор… заключенным», а не «обязать... заключить договор».
2.Заявить иск об убытках. Поскольку реальных убытков нет (конечно, если строительство осуществляется на коммунальной земле, собственник земель может заявить, что ему нанесен прямой вред, а участок ухудшился, либо же ему необходимы средства на приведение его в первоначальное состояние путем сноса объекта, но это уж как-то слишком «креативно»), возможно, будет заявлен иск об упущенной выгоде (ст. 22 Гражданского кодекса). Логика такая, что бюджет мог бы получить деньги, если бы заказчик не нарушил положения закона (обязанность внести долевое участие установлена законом).
3.Заявить иск о неосновательном обогащении заказчика за счет органа местного самоуправления (бюджета). Первый сэкономил (сберег) средства на оплату долевого участия, то есть снизил затраты за счет не внесения платежа, получив при этом объект, имеющий определенную стоимость на рынке недвижимости (ст. 1212-1215 Гражданского кодекса).
4.Не исключаю, что могут появиться со стороны органов прокуратуры либо органов местного самоуправления исковые заявления с требованием: «взыскать долевое участие…» и т.п., с обоснованием исключительно публично-правовыми нормами.
Возможны и другие модели поведения органов местного самоуправления и правоохранителей. Следует отметить, что на сегодняшний день устоявшаяся судебная практика на уровне высших судебных инстанций по подобным вопросам отсутствует. Иски по модели 1 подавались, например, в г. Харькове, по вариантам 2 и 3 в г. Одессе. Их рассмотрение длится по сей день. Сложен поднятый нами вопрос и с точки зрения теории права. Например, необходимо сперва установить, о какой обязанности (гражданско-правовой или хозяйственно-правовой, а может, административно-правовой) по заключению договора долевого участия и внесению платы идет речь и, соответственно, о какой ответственности за ее неисполнение ? С какими юридическими фактами связывается возникновение, изменение и прекращение таких правоотношений ? Кто такой «заказчик» и остается ли лицо в таком статусе после завершения строительства объекта и его принятия в эксплуатацию ? Каково правовое значение и природа «намерения застройки» и когда «оно» заканчивается ? Что делать тогда, когда построенный объект уже сменил собственника ? Это лишь некоторые из тех вопросов, на которые предстоит найти ответы в ходе судебных заседаний.
Наша рекомендация добропорядочным заказчикам – не избегать внесения долевого участия, поступать согласно закону. Иначе очень вероятно, что защищать себя придется в судах. А тут уже можно не обойтись лишь посчитанным по законодательству долевым участием…
