Навіщо розривати договір оренди земельної ділянки, коли він вже припинений?
Розглянемо судову практику та нормативно-правові акти, які надають право новому власнику нерухомого майна укласти договір оренди земельної ділянки без його розірвання із попереднім орендарем.
Проблемне питання, яке найчастіше потрібно вирішувати новим власникам будівлі чи споруди це оформлення права оренди земельної ділянки, коли в наявності є договір оренди з минулим власником.
Оскільки доволі часто до мене звертаються юридичні особи з такою ситуацією, вирішила викласти свою правову позицію з цього приводу.
Тож, Цивільним кодексом України, а саме ст. 377 встановлено, що «До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).».
Так само ч. 1 ст.120 Земельного кодексу України визначено, що «У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.»
Зазначені норми закріплюють загальний принцип цілісності об’єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об’єкт розташований.
Здавалося б прості та прозорі норми закону у переході права власності або користування на земельну ділянку не повинні викликати суперечок в подальшому оформленні цих прав, проте не завжди це так.
У разі переходу права власності на земельну ділянку все досить зрозуміло, під час посвідчення цивільно-правової угоди, в наслідок якої особа набуває право власності на земельну ділянку, достатньо аби ділянка мала кадастровий номер.
Якщо мова йде про перехід права оренди земельної ділянки, то тут можуть виникнути складнощі.
Часто зустрічаються випадки коли органи самоврядування відмовляють новому власнику будівлі чи споруди в укладенні договору оренди земельної ділянки посилаючись на те, що не розірвано договір оренди з попереднім власником будівлі. Проте така відмова суперечать закону.
Так, відповідно до ч.3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі», «До особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.».
Із зазначеної норми закону можна зробити висновок, що припинення договору оренди земельної ділянки з попереднім власником будівлі чи споруди є автоматичним та не потребує додаткових дій, пов’язаних з розірванням договору.
Саме така позиція відображена у постанові колегії суддів Касаційного господарського суду Верховного Суду від 05.06.2018 року у справі № 920/717/17, а саме:
«…відчуження об'єкта нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці не є підставою для розірвання договору оренди з попереднім власником, оскільки такий договір припиняється щодо останнього, однак діє на тих самих умовах щодо особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене…».
Тобто касаційний суд у своїй постанові зазначає, що договір оренди не може бути розірваним ані стороною договору, ані судом, оскільки з моменту реєстрації права власності на нерухоме майно, яке знаходиться на орендованій земельній ділянці, договір оренди із попереднім власником майна автоматично припинається.
Крім того, з новим власником нерухомого майна договір оренди має бути укладений в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього орендаря, що захищає останнього від будь-яких маніпуляцій з боку органів самоврядування.
Але, на жаль, реалії не завжди відповідають нормам закону, і коли ваша правова аргументація у переговорах не цікава іншій стороні і відповідно втрачає свою ефективність, то єдиним виходом залишається звернення до суду із відповідним позовом*.
P.S. Щодо предмету позову у таких справах, то про це питання я напишу у наступній статті.
- Встановлення дійсного автомобільного перевізника Укртрансбезпекою Євген Морозов 08:20
- Юридическая защита бизнеса в условиях военного положения Світлана Приймак вчора о 22:29
- Товарно-транспортна накладна – зміна акцентів в судовій практиці Верховного суду Євген Морозов вчора о 08:48
- Влада над владою – умова оновлення України. 4. Від раболіпства до національної ідеї Вільям Задорський вчора о 07:34
- R&D на виробництві: як взаємодія підрозділів сприяє інноваціям Єгор Осадчук 20.09.2024 16:34
- Актуальные проблемы украинцев в Испании Світлана Приймак 20.09.2024 14:35
- Восстановление прав собственности на недвижимость в Украине после войны Дмитро Зенкін 20.09.2024 14:11
- Вихід бізнесу на нові ринки у 2024 році Даніелла Шихабутдінова 20.09.2024 13:22
- Отсрочка от мобилизации: что делать в случае отказа? Віра Тарасенко 19.09.2024 22:23
- Ціни на нерухомість в Україні: фактори впливу та прогнози Раміль Мехтієв 19.09.2024 15:52
- Найкритичніша зима: чому уряд має знову заборонити експорт дров та паливної сировини Юрій Дюг 19.09.2024 15:42
- Легализация огнестрельного оружия в Украине: мировой опыт и перспективы Дмитро Зенкін 19.09.2024 14:44
- Гаагский трибунал и дела по военным преступлениям: как проходит процесс? Світлана Приймак 19.09.2024 13:40
- Українська Воднева стратегія - 2050: виклики на шляху до енергетичної незалежності Олексій Гнатенко 18.09.2024 23:32
- Підтвердження неможливості виконання платником податків своїх обов`язків Євген Морозов 18.09.2024 19:50
-
Негайне виведення військових РФ і повернення Україні: МАГАТЕ ухвалило резолюцію щодо ЗАЕС
Бізнес 179721
-
Постачальник продовольства для армії сплатить штраф 500 000 грн за зірвані постачання
Бізнес 41598
-
Підсанкційні танкери відновили експорт російської нафти до Китаю
Бізнес 8054
-
"Парадокс". Фінляндія не знайшла в Україні, кому дати кредит на маневрову генерацію
Бізнес 7626
-
Україна конфіскувала активи російського олігарха Горіловського і двох його бізнес-партнерів
Бізнес 6292