Рынок земли - ценообразование, структура, политика

Анализ рынка земли: его характерные черты и поведение, что он требует от нас и что он может дать взамен.

«У нас теперь рыночные отношения, ты не слыхал? Продается всё, что не крадётся» (Михаил Веллер, «Легенды Арбата»).

Земельные рыночные отношения в Украине, на 25-летие земельной реформы, пока что еще остаются в «тени». Такие отношения сохранились с «Советского периода», когда купля-продажа земли каралась законом, но, вопреки этому она продавалась, если выразиться точнее, продавалось право бессрочного пользования землей (что очень напоминало британскую модель), т.к. вся земля была государственной и гражданам она передавалась в бессрочное пользование («Рынок земли- зарождение, формирование, функционирование»).

Необоснованные запреты или ограничения провоцируют на поиск «обходных» закону дорог, что, исходя из особой натуры и закалки мышления HOMO SOVIETICUS, ему это прекрасно удавалось. Теневые отношения порождают коррупцию, итог которого: непоступившие в казну огромные количества средств, запятнанный имидж страны. Для существования коррупции важнейшим фактором является потребность в самой коррупции, а в Украине она востребована, особенно в земельных отношениях.

Устаревший и не отвечающий новым требованиям времени закон сам провоцирует криминал. Самым эффективным средством по борьбе против коррупции и бюрократии - сами законы: они должны быть предельно прозрачными, актуальными и цивильными.

Действующие лица земельного рынка.

Главными из них являются продавец и покупатель, их соглашение в виде договора оформляет нотариус, изредка по ходу переговоров стороны прибегают к помощи аудита.

Первые активности на рынке предпринимает продавец, иногда инициатива исходит и от покупателя. В процесс может включиться аудит, это происходит как при односторонней инициативе, так и по обоюдному желанию сторон. Надо отметить, что заключение аудита об оценке имущества имеет чисто консультативный характер и фиксирует лишь мнение третьего, незаинтересованного лица, и никак не является обязательным приемлемым условием для сторон.

На заключительном этапе переговоров в дело включается нотариус, который оформлением договора купли-продажи фиксирует условия, достигнутые между сторонами. У каждого нотариуса готов стандартный «рабочий» вариант договора, но, стороны вправе потребовать от нотариуса в договоре зафиксировать любые угодные сторонам записи.

Ценообразование.

Прекрасно охарактеризовал рыночные отношения американский ученый, Билл Уильямс: «Все товарные рынки создаются людьми, чьи мнения расходятся относительно ценности, но есть согласие в цене!!!!» («Торговый хаос»).

Цена есть окончательный итог рыночных/переговорных отношений.

Благодаря многолетнему опыту в земельных отношениях я много раз убеждался: итог оценки имущества, это чисто субъективный взгляд оценщика на имущество. Для того, чтоб лишний раз убедиться в этом и рассеять все сомнения, я провел небольшой эксперимент: я попросил шесть риэлторов, занимающихся этим промыслом достаточно давно и имея довольно прочную репутацию, оценить один и тот же земельный участок. Хочу заметить, чтоб избавиться даже от маловероятного ценового колебания за один день (при стабильной ситуации), все встречи были проведены в один день. Каждому из них было представлено одно и то же фото территории, выпечатанного из google maps, изображение было четкое, а территория им хорошо знакомая. Результат для меня был ожидаемым, но, все же удивительным: разброс цен (за 1 кв.м.) был в пределах $35-50, т. е. разница почти 1.5 раза!

По своей природе структура ценообразования многогранна: тут много «крупиц», составляющих один целый процесс, он зависит от многих субъективных и объективных факторов.

Субъективные факторы

Надо учесть, что на рынке недвижимое имущество оценивается двумя субъектами: покупателем и продавцом. Исходя из того, что в переговорах каждый из сторон действует с определенной целью, предложенные ими цены отличаются друг от друга.

Продавец, расставаясь с имуществом, всегда старается получить максимальную выгоду, в то время как покупатель не жалеет сил, чтобы на приобретение имущества выложить как можно меньше средств. Цена, о которой в конечном счете договариваются обе стороны, никогда не бывает больше стартовой цены, предложенной продавцом и меньше окончательной цены, предложенной покупателем. Как обычно, процесс переговоров бывает затяжным и редко когда заканчивается при первой же встрече («Особенности и маленькие хитрости земельного рынка»).

К субъективным факторам относятся все характерные свойства земельных участков, которые рассмотрены ниже.

Объективные факторы

Есть разные факторы, которые общие для всей страны и с разной долей остроты касаются всех слоев населения, проживающих в разных регионах - экономическое и политическое положение, демографическая ситуация, осуществление разных проектов и предложений/спрос на земельные участки.

Политика государства по отношению к земельному рынку должна быть полностью в невмешательстве. Рынок всегда старается сам урегулировать цены и это ему прекрасно удается. Если правительство захочет повлиять на рыночные цены и для «корректировки» выставит на торги участки из государственного запаса, это удастся сделать лишь на короткое время. В случае попытки механического снижения существующих на рынке цен, выставленные государством дешевые участки будут закуплены спекулянтами и реализованы через небольшой промежуток времени; а в случае механического повышения цен, для чего государство выставит земельные площади подороже частных, они так и будут залеживаться.

Ценообразование

Для наглядности, что заметная разница в цене бывает даже вблизи находившихся участков, приведу пример престижного земельного массива на окраине Тбилиси, с общей площадью 5-6 га и количеством 400-500 единиц участков. Даже на такой маленькой площади цена за 1 кв.м. колеблется от 30 до 100 usd (графика 1).

Надо учесть одну деталь, влияющую на ценообразование. Так как территория пока застроена на половину, при оценке участков большое значение имеет их близость к точкам подключения разных коммуникаций- водоснабжение, канализация, электричество, газопровод. Если на уже освоенной территории эти факторы уже упорядочены, и они даже не принимаются во внимании, то прокладка этих коммуникаций требует немалых средств, что увеличивает стоимость участка для покупателя. Покупатель должен из нескольких вариантов взвесить и выбрать, для его бюджета подходящий вариант: приобрести участок подороже, но близко к коммуникациям, или подешевле, но нуждающийся в дополнительных инвестициях.

графика 1

Земельный рынок один из самых массовых и демократичных «торговых дворов»: в нём участвуют, все слои населения - с достатком и без, но, к тому же он капризный и субъективный. Если при последующей продаже на раннее купленных участках ориентиром может быть как общее положение локального рынка, так и сумма, по которой был приобретен участок, то на реформенные (бесплатно полученные) земли такой (второй) ориентир отсутствует. Этим фактором обусловлено то, что ценообразование на рынке земли порой не подлежит никакой логике.

Для анализа ценовых изменений приведу данные договоров купли-продажи трех участков, заключенных в 2007 и 2017 годах. Длительный промежуток времени (10 лет) и близость местонахождения участков (расстояние между участками около 500-700 метров) дает более отчетливую и объективную картинку (графика 2, таблица 1).

Из анализа отчетливо виден рост цен в разы, но аналитик может стать перед дилеммой, какими цифрами воспользоваться: выраженными в валюте, или в национальной Лари. Есть грузинская пословица - гончар сам решает, где ушку к кувшину прикрепить. От автора зависит, какую валюту он выберет, смотря какую цель он ставит перед собой: не предвзятый анализ, или «наибольший эффект».

Я не случайно затронул эту тему. Если со времен цены на недвижимое имущество в валюте меняются, то для ее выражения в национальной валюте надо ее еще и конвертировать, т.е. надо учесть уровень девальвации/ревальвации самой национальной валюты.

графика 2

таблица 1

Для более наглядности вышесказанному, приведу пример с «неземельной» параллелью: одноместный номер (все включено) санатория в Трускавце в 2007 г. стоил около 210 uah/42 usd, а на сегодня тот же номер стоит около 600 uah/24 usd, т.е. если в национальной валюте стоимость увеличилась чуть ли не втрое, то в валюте уменьшилась почти в два раза.

Влияющие факторы на ценообразование

Вот здесь полностью и всесторонне оправдывается пословица - на вкус и цвет товарища нет. И это действительно так.

Я родился в самом центре Тбилиси, в 200 метрах от памятника Шота Руставели, потом с семьей переехали на один из самых «бурлящих» проспектов и станцией метро под нашим корпусом, где поток машин почти не прекращался, а в возрасте 20 лет я переехал в ново-строящийся престижный район. В первое же утро я проснулся с чувством удивления от необычной тишины и спокойствия. Вот тогда я задумался, что лучше - шумный центр, или тихая окраина?

При выборе участка, надо учесть разные факторы - экологию, коммуникации, центр/периферия… Для анализа приведу пример - схему территории, с определением местонахождения 4-х участков (графика 3, таблица 2).

У каждого из участков свои характерные данные, которые от сторон договора продавец/покупатель могут оцениваться как положительно, так и отрицательно, им выбирать что лучше - близко к центральной дороге, пусть с нежелательной экологией, или жить вдали от центра на природе.

графика 3

таблица 2

Я глубоко убежден, что выбор читателей разделился неравномерно, многие наверное предпочли участок D, чуть меньше B, лично я, предпочел бы участок А- вдали от шума, лес, вода, одним словом - полная свобода.

Если рассмотреть целевое назначение участков, самым пригодным для трудовой деятельности, (ресторан, магазин, АЗС, авто профилактика) является участок С, вряд ли кто то их построит на точке А. Все другие участки лучше подходят для строительства жилых домов, а вот участке D можно найти еще и дополнительное назначение - магазин, дом быта.

Исходя из приведенного анализа, однозначно можно сказать, что по своему характеру рынок земли субъективный, даже на каждую характерную данную у всех свое субъективное мнение, что и обусловливает расхождение при оценке участков.

Рынок недвижимого имущества не может существовать в изоляции от в стране происходящих процессов и он очень чувствителен к ним, может случится так, что благодаря им малоизвестный населенный пункт, превратится в довольно привлекательное место для проживания, и наоборот - престижное место утеряет свое лидерство.

На ценообразование влияют как общее положение в стране, так и локальные данные. Неблагоприятная экономическая и политическая ситуация отрицательно воздействуют на активность рынка в целом по стране: количество сделок уменьшается, а цены снижаются. На положение дел на локальном рынке главными влияющими факторами являются красивый вид, уютное местонахождение и чистая экология, демографическая ситуация, осуществление значительного инфраструктурного проекта. Все эти факторы обусловливают созданию главного влияющего условия на рынок недвижимости - пропорцию спрос-предложение.

графика 4

Указанную пропорцию можно рассмотреть на примере детской качели (графика 4). Если на рынке недвижимости спрос превышает предложение, т. е. количество заинтересованных покупателей больше, чем продавцов имущества, то цены на недвижимое имущество дорожают, а рынок становится активнее. И наоборот, если продавцов больше, чем потенциальных покупателей, то цены снижаются. Пропорционально убавлению/прибавлению покупателей происходит удешевление/подорожание имущества и активизация рынка, но это никоим образом не означает, что при удвоении количества покупателей и цены удваиваются.

Рассматривая рынок недвижимости, можно создать общую картинку экономического положения в стране в целом: активность на рынке недвижимости указывает на здоровую экономику и общую ситуацию в государстве, что является главным навигатором сотрудничества для иностранных партнеров.

Послесловие.

Недвижимое имущество имеет огромное значение, оно среда и обитания и трудовой деятельности человека. Любые «незаслуженные» ограничения собственников недвижимого имущества бросают тень на демократичность и цивилизованность страны.

Нерешительность правительства в решении земельных проблем ни сопоставим стремлением Украины в Европейское сообщество. Коалиционное соглашение ВРУ, в котором отмечена готовность «ввести земельный рынок», Андерс Ослунд (старший научный сотрудник Института международной экономики имени Петерсона, член экспертного совета при Министерстве экономики Украины), прокомментировал так: «Этот проект коалиционного соглашения напомнил мне речь Леонида Брежнева на XXVI съезде КПСС в 1981 году» («Ваши политики застряли в устаревшей картине мира»).

Обсуждая готовность к запуску земельного рынка в Украине, многие аналитики ориентиром ставят данные средних показателей зарплат европейских стран (в основном Польши). Несмотря на то, что запуск полноценного земельного рынка для Украины однозначно полезен во многих пониманиях, этого никак нельзя делать сегодня или завтра. Этот процесс надо проработать детально, учесть интерес и государства и населения, особенно собственников земельных участков; и замедление и спешка в осуществлении процесса могут повлечь за собой крайне нежелательные явления, которых Украина и так немало пережила за последнее время («Метод Карели «Комплексная земельная реформа»»).

К сожалению, в земельных отношениях в Украине много проблем, и это потому, что нет глубокого анализа причин этих проблем, по ходу реформы были допущены грубые ошибки, исправлять которых не удается и по сей день. Завершение земельной реформы и запуск полноценного земельного рынка должны быть хорошо обдуманными и взвешенными, чтобы важнейший процесс вместо безграничной пользы не принес бы немало вреда; европейские ценности надо принимать не для сомнительного подыгрывания партнерам, а исключительно для строительства здорового и сильного государства, достойного для Украины и украинцев.