Земельная реформа и рынок земли - кому нужны ненужные законы, часть II

Украина в мировом сельском хозяйстве по многим показателямзанимает лидирующие позиции: она первая попроизводству и экспорту подсолнечного масла (55% мирового экспорта); производитболее 3% всего мирового запаса зерна и обеспечивает 10% мирового экспорта; занимает 2-е место в мире попроизводству ячменя; 3-е - по производству кукурузы; 4-е - по производствукартофеля; 5-е - по производству ржи; 8-е - по экспорту пшеницы. Украина самаябольшая страна Европы, как по общей площади, так и по площади пахотных земель,по площади чернозема она третья в мире (25% мирового объема). 

C учетом этих данных, трепетноеотношение к земле абсолютно понятно. Но чрезмерный трепет вместо положительногоэффекта может вызвать отрицательный. Удивительно, но нынешнему Кабинету Министров приписывают проваленнуюземельную реформу! В доказательство этому- заголовок недавно опубликованнойстатьи: «Кабминпровалил земельную реформу: кому выгоден 16-летний мораторий на продажуукраинского чернозема».  

А это всеголишь логический итог ошибок, допущенных на начальном этапе земельной реформы. 

Странно, но совершатьошибки продолжают и сейчас, вместо корректировки действующих законовразрабатываются новые ненужныезаконопроекты.     

Отмена обязательной регистрации правааренды на землю. 

   

Этот законопроект в Верховной Раде инициировалнародный депутат Михаил Гаврилюк («Народныйфронт», №3127, 22.09.2015г.). Законопроектомпредлагается внесение изменений в ЗК и ГК, а также в Законы «Обаренде земли», «Огосударственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и ихотягощений». 

  

В законопроекте отмечено, что «право аренды подлежитгосударственной регистрации исключительно по желанию сторон договора»,однако отмечено, что «зарегистрированноеправо аренды земельногоучастка имеет высший приоритет над незарегистрированным правом аренды того жесамого земельного участка». 

  

В последнее время в процессе регистрации недвижимого имущества ивещных прав наметился положительный процесс- он стал более прозрачными упрощенным. Именно на фоне такого позитива непонятнаидея автора законопроекта, которая явно имеет более отрицательные факторы, чемположительные: 

-принятие закона будет способствовать неполной картинке правовых отношенийчастных/государственных земель; 

-статистика активности земельного рынка (очень нужная для инвесторов) небудет объективной; 

-государственная казна будет недосчитывать немалые средства в видерегистрационных сборов; 

-этобудет палкой в колесо развитию компьютерной информатики, т.к. определенный сегмент так и останется на уровне «бумажнойволокиты».   

  

Согласно ныне действующего «Закона Украины огосударственной регистрации вещных прав на недвижимость», государственная регистрация прав являетсяобязательной, государство гарантирует публичность и достоверностьзарегистрированных прав на недвижимое имущество и их отягощений, и, чтообязательной государственной регистрации подлежит право аренды земельногоучастка (ст.3, п.1/2/5, ст. 4.1.1). 

  

Вот что непонятно: зачем государство создает ненужные ибессмысленные лениво-тепличные условия за счет регистрации? Интересно:будет ли государство настаивать на регистрацию арендных договоров, заключенныхна его собственные земли? Ведь, при хорошо обдуманномзаконодательстве для регистрации аренды должно хватить одного единственноговизита в регистрационную службу. Непонятно, зачем государство оченьответственную миссию- иметь точные данные о наличии и правового состояния сельскохозяйственныхземель, в эпохе компьютера и точных измерительных инструментов- перекладываетна специалистов, вооружившихся железными арифмометрами «Феликс» и антикварнымисчетами? 

  

А потом, сами же госчиновники жалуются на самовольный захват итеневое обращение земли, от чего государство несет миллиардами гривен убытки.Трудно в это поверить, но 40% (!)государственных земель захвачены самовольно («40%земель самозахвачены — Госгеокадастр», 07.12.2015г.),а буквально на днях Премьер Арсений Яценюк заявил, что «необходимо продать на открытом прозрачном аукционе 1 млн га именно государственнойземли, которая находится в теневом и коррумпированном обороте». И еще: кто будет в ответе, если подарендные участки, приотсутствии информации об аренде, мошенническим путем продадутся, в срокдействия аренды?          

  

Для создания цивильной полноэлектронной регистрационной системы,которая будет отвечать самым современным требованиям, а также отражатьдостоверную информацию, лучше отказаться от этой поправки, лучше было быпозаботиться об еще большем упрощении и усовершенствовании самого процессарегистрации. Для этого надо, на первом этапе, точными кадастровыми данными зарегистрировать участок (несмотря напринадлежность), и только после этого оформить арендный договор. 

  

Послетакой процедуры, для регистрации арендного договора, никакой проблемой не долженбыть единственный визит в регистрационную службу.    

  

Воти сдержит государство свое обещание о предоставлении исчерпывающейрегистрационной информации.   

Проблема консолидации земельабсолютно объективная- земельная реформа неизбежно влечет за собой процессраздробления больших производственных массивов на мелкие участки. 

Сразу же хочуотметить- в 2013г. была безуспешная попытка принятия Закона Украины «Оконсолидации земель». 

По ходу земельной реформы вГрузии, о консолидации земель заговорили через полтора года после начала стольважного процесса. Это лишний раз доказывает, что к проблемам надо готовиться вначале-же и предугадать хотя бы самые значительные. Для искоренения этойпроблемы были сделаны несколько попыток: два постановления СМ Грузии (№522, 05.07.1993г.;№815, 29.11.1994г.), Постановление Президента Грузии (№166, 11.02.1996г.), и законГрузии «О собственности земель сельскохозяйственного назначения» (22.03.1996г.), в которых отмечалось, что с целью предотвращения нерациональногоиспользования земель, раздробления больших земельных массивов на мелкие участкии способствования консолидации земель, целесообразнее было бы добровольноеобъединение собственников земельных участков.  Учитывая, что в Грузии во время проведенияземельной реформы не зарегистрирован ни один факт подобного объединения, можносказать: насильно мил не будешь.    

Кроме неэффективности «декларированного»мероприятия консолидации, вот о чем еще надо задуматься: при том, что взаконопроекте говорится о возможности принудительной консолидации, не окажетсяли этот закон мощным оружием в руках «сильных мира сего»? Учитывая, что дляконсолидации самыми перспективными являются участки городских жителей, пожилыхи одиноких сельчан, а также- украинские реалии, можно с уверенностью сказать:такие факты обязательно будут фиксироваться, а насколько они будут системным,покажет время. 

Обсуждая проблему консолидацииземель, профессор Иерусалимского Еврейского университета Цви Лерман в своем докладе«Земельные рынки и укрупнение участков» (региональный семинар поземельным вопросам в Центральной и Восточной Европе и СНГ, Будапешт,3-6.04.2002г.), привел данные, что по СНГ в индивидуальном секторе производилось 55%сельскохозяйственной продукции, хотя они занимали лишь 15% угодий, в то время,как общественные/коллективные хозяйства при наличии 85% угодий давали лишь 45%продукции. Он же, самой оптимальной площадью для индивидуальных ферм считает50-100 гектаров.    

Сам по себе процесс консолидацииземель можно только приветствовать: объединение маленьких земельных участков вбольшие массивы способствует возвращению в сельскохозяйственном производство земельныхугодий, находящихся под дорогами и площадями, уменьшению затрат техники и живойрабочей силы, а в конечном итоге- росту урожая и удешевлению продукции. 

При нынешнем действии моратория,единственным путем консолидации является аренда, объединение/обмен паев.Но, в полном объеме этот безусловно положительный процесс можетактивизироваться лишь после отмены моратория, когда легально заработаетземельный рынок. 

Самым эффективным мероприятием поконсолидации земель был бы не декларированный закон, а началофункционирования свободного земельного рынка, легальная возможность закупить/обменятьземельные участки без ограничения и без вмешательства государства, что ипослужит естественным фактором консолидации земель.   

Законопроект "О рынкеземли" 

Интересно, что на сегодня актуальный законопроект был таким жеактуальным и около пятнадцати лет тому назад: председатель Комитета ВРУ повопросам аграрной политики и земельных отношений Иван Томич, еще 2002 годуанонсировал принятие народом-избранным закона «О рынке земли». 

В недавноопубликованной статье «Земельная реформа:компромиссный вариант» (zn.ua, 16.10.2015г.) Глава земельной службы Максим Мартынюк с досадойотметил, что закон «О рынке земли» умер в парламенте. Замечу, что попыткипринятия этого закона были в 2008 и 2012 годах. И такие же безуспешные.                  

В Грузии земельный рынок заработал без принятия какого-нибудь закона,сразу же с началом земельной реформы. Все произошло само по себе, без единоговмешательства извне. Можно сказать- государство не вмешалось в процессе.Шотландский ученный Адам Смит считал недопустимым вмешательство государства в рыночныеотношения. 

В Украине уже давно работают рынки автомашин, антиквариата, стройматериалов,одежды и обуви, сельхозпродуктов. Некоторые сделки требуют нотариальноговмешательства, а некоторые торговые отношения заканчиваются лишь простым расчетом и взаимной улыбкой продавца и покупателя. 

Зачем создавать новый закон, если в ГК Украины есть целая глава проСДЕЛКИ (глава 16, статьи 202-236), ведь, отношения на земельном рынке только изаканчиваются СДЕЛКАМИ.     

По словам спикера ВР ВладимираГройсмана, на сегодня в Раде зарегистрированы шесть законопроектов, связанных срынком земли. Не много ли? Зачем мучать и себя, и депутатов, и народ, вожидании принятия закона? Стоит ли вообще его принимать? 

Земельный рынок, как живойорганизм- остро реагирует на малейшие экономические и политические колебания,на цены недвижимости также влияет осуществление какого ни будь проекта(прокладка магистральных дорог, трубопроводов и т.п.). После грузино-российскийвойны (август 2008г.), цены на недвижимость упали аж на 30-40%. У рынканедвижимости есть особенность- он сам себя регулирует и на него невозможноповлиять механически. После шока он находит в себе силы и непременновосстанавливается, нужно лишь время.   

Надо отметить, что подпольный (теневой) земельныйрынок с опасением, но безупречно функционировал и в советское время, когда этокаралось законом. Тогда в роли нотариусов выступали председатели огородничеств,главы сельсоветов и сельхозпредприятий. Уверен: сегодняшние земельные отношениядолжны отличаться от отношений 40 -летней давности.  

Функционирование земельного рынкаположительно повлияет не только на имидж Украины, как цивильного европейскогогосударства, он послужит источником поступления больших денежных средств вказну государства, даст толчок процессу консолидации земель, положит конецтеневым отношениям на земельном рынке, весь процесс будет демократичным ипрозрачным. От всего этого выиграют все: и государство, и граждане Украины. 

Премьерминистр Украины Арсений Яценюк в интервью Financial Times заявил (10.03.2016г.), что «коалицияне поддержала 60% законопроектов». Может такая внушительная цифра провалапринятия законов и есть доказательство моих слов, что надо правильно определитьактуальностьзаконопроектов. 

Существующие проблемы надо решатькомплексно. Решать, а не создавать новые. В дилогии «Земельнаяреформа и рынок земли - кому нужны ненужные законы» я постарался разъяснить актуальность проблеми нужность/ненужность принятия новых законов. Насколькоуспешно я осуществил мою задумку, судить читателю.   

P.S. Ваши отзывы можете прислать: [email protected]/ Спасибо.