Відміна мораторію та процедура продажу сільськогосподарської землі

Введення мораторію на продаж земель у 2001 році та неодноразове його продовження зумовило, за оцінками економістів та правників у цій галузі, значні економічні втрати в Україні.

Введення мораторію на продаж земель у 2001 році та неодноразове його продовження зумовило, за оцінками економістів [1] та правників у цій галузі [2], значні економічні втрати в Україні, в тому числі, за підрахунками - ВВП станом на минулий рік, міг би бути на 17% більшим від існуючого рівня. 

Втім, новообраний склад Верховної Ради України (надалі також – “ВРУ”), 13 листопада 2019 року прийняв у першому читанні резонансний проект Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» (реєстр. № 2178-10 від 10.10.2019 р.) [3], підготовлений Комітетом з питань аграрної та земельної політики та ініційований рядом депутатів на чолі із Сольським Миколою Тарасовичем, головою профільного комітету. 

Наряду із публічним невдоволенням, пов’язаним із заполітизованістю питання, прийняття законопроекту у першому читанні породило багато юридичних питань, щодо процедури продажу землі для пересічних громадян. Адже, замість передбаченого цілого закону про обіг земель сільськогосподарського (надалі також – “с/г”) призначення, законодавець вирішив просто внести зміни до відповідних положень Земельного кодексу України (надалі також – “ЗКУ”) [6]. 

Таким чином, обходячи дискусію доцільності скасування монополії (про яку не говорили “мабуть тільки ліниві”, як кажуть), пропоную дослідити юридичні аспекти передбачуваної процедури купівлі-продажу землі сільськогосподарського призначення на основі законопроекту №2178-10, прийнятого у першому читанні. 

Окремо треба наголосити, що на сьогоднішній день, до прийнятого законопроекту надійшло більше 3 тисяч поправок [4] , а також – що точна дата другого читання ще не відома. Серед анонсованих [5] доповнень та змін, називають ще більші обмеження на продаж землі “в одні руки” (нагадаю, відповідно до законопроекту це - 35 відсотків в межах однієї об’єднаної територіальної громади, 8 відсотків - в межах однієї області або Автономної Республіки Крим та не більше 0,5 відсотків земель сільськогосподарського призначення України загалом) та питання купівлі с/г землі іноземцями, особами без громадянства, іноземними компаніями (питання пропонується вирішити шляхом всеукраїнського референдуму). 

Очевидно, що до кінця 2019 року ці питання, навряд чи будуть вирішені, зважаючи лише на те, що пакет законів про народовладдя (необхідного для проведення референдуму), ще не прийнято, а також на те, що на опрацювання такої кількості правок фізично не вистачить часу до Нового року. Тож, поки що, при аналізі юридичних нюансів запропонованої процедури, береться за основу проект закону поданий Комітетом з питань аграрної та земельної політики та прийнятий в першому читанні (посилання в додатках). 

Оскільки окремого закону і процедури відчуження с/г землі законодавцем не встановлено – очевидно, що купівля с/г землі буде відбуватися за загальною процедурою купівлі землі (не сільськогосподарської) з певними особливостями. 

В першу чергу, особливістю передбачуваної процедури купівлі-продажу землі с/г призначення є встановлення ряду вимог до отримувачів (покупців) земельної ділянки. Таким чином, в першому читанні законодавець намагається встановити механізми перевірки суб’єктного складу кожної угоди з продажу с/г землі, при цьому, перевірятиметься (як вбачається із системного тлумачення законопроекту): 

I. відсутність у покупця земельної ділянки с/г призначення статусу:

- іноземця;

- особи без громадянства;

- юридичної особи, бенефіціарним власником (контролером) якої є іноземець (-ці), особа (-и) без громадянства, юридична (-і) особа (-и), що створена (-і) за законодавством іншим, ніж законодавство України; іноземна (-і) держава (-и) – з урахуванням, що за певних виключень такі юридичні особи можуть бути покупцями;

- статусу юридичної особи зареєстрованої не за законодавством України.

II. перевірка обсягів наявної у власності покупця та пов’язаних з ним осіб - сукупної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення у межах відповідної громади, області, Автономної Республіки Крим та в межах України.

III. перевірка відсутності заборони на набуття земельної ділянки у власність, передбаченої підпунктом “24-1)” пункту 1, статті 4 Закону України «Про санкції». 

Складність та коштовність процедури 

Відповідно до законопроекту №2178-10, до Закону України «Про нотаріат», у статтю 55, пропонується внести доповнення, якими зобов’язати нотаріусів щоразу здійснювати перевірку дотримання передбачених Земельним кодексом України вимог до набувачів права власності на землі сільськогосподарського призначення. 

Зважаючи на вищенаведені “особливості” – процедура продажу земельної ділянки с/г призначення для пересічного громадянина із – і так складної – перетворюється у надскладну та коштовну – адже деякі витяги чи документи, які може вимагати нотаріус на підтвердження відсутності того чи іншого факту, не безкоштовні. 

Та і послуги нотаріуса, який зобов’язаний буде здійснити ряд перевірок і більше того - матиме обов’язок перевірити не тільки особу набувача на предмет багатьох ознак, а і всіх “пов’язаних осіб” відтак – коштуватимуть чимало. 

Щодо конкретних ознак, які законодавець має на меті зобов’язати перевіряти – з ними також, не все так однозначно. 

Неоднозначність суб’єктного складу правомочних набувати землі с/г призначення 

Зокрема, законопроект “нібито” встановив заборону іноземцям та особам без громадянства придбавати (отримувати) землі с/г призначення (крім ситуацій, коли такі переходять до них в порядку спадкування за законом, але і у таких випадках вони зобов’язані здійснити їх відчуження протягом одного року з дня набуття права власності). Чому “нібито”? Тому що стаття 130, в новій редакції сформована таким чином, що прямої заборони не містить, а лише містить диспозитивне “Набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть” і перелік суб’єктів. 

Зважаючи на встановлену у статті 19 Конституції України диспозитивність правового порядку [7], можна розглядати положення статті 130 в новій редакції – як таке, що не встановлює заборону набувати землю не зазначеним у переліку особам - тим же іноземцям (адже про виключність переліку жодним чином там не сказано). 

Тож, не зрозуміло – чи все ж таки перелік суб’єктів, що можуть набувати землі с/г призначення виключає можливість набувати с/г землю іншим суб’єктам не зазначеним там, чи все ж таки – не виключає. Вважаю, що ця двозначність може привести до неоднозначної судової практики – а отже, до можливих маніпулювань. 

Труднощі перевірки обсягу землі належної одному суб’єкту 

Особливістю передбачуваної процедури купівлі–продажу землі с/г призначення є обов’язок встановити обсяг землі с/г призначення у власності не тільки особи покупця, а і у власності “пов’язаних осіб”. При цьому мають враховуються дані:

• Державного реєстру речових прав на нерухоме майно,

• Державного земельного кадастру,

• Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань,

• Державного реєстру актів цивільного стану громадян. 

Зважаючи на положення частини 2 статті 130 в редакції запропонованої законопроектом №2178-10, яке виглядає наступним чином:

“2. Сукупна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина, юридичної особи, з урахуванням пов’язаних осіб або юридичних осіб, створених за законодавством України, що мають спільного кінцевого бенефіціарного власника (контролера):

Ø в межах однієї об’єднаної територіальної громади не повинна перевищувати 35 відсотків земель сільськогосподарського призначення такої громади;

Ø в межах однієї області або Автономної Республіки Крим, не повинна перевищувати 8 відсотків земель сільськогосподарського призначення такої області або Автономної Республіки Крим;

Ø не повинна перевищувати 0,5 відсотків земель сільськогосподарського призначення України. Термін «пов'язані особи» використовується у значенні, визначеному Податковим кодексом України. Термін «бенефіціарний власник (контролер) вживається у цьому Кодексі у значенні, наведеному у Законі України «Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення».” 

…то при перевірці особи покупця, необхідно буде встановити загальний обсяг землі с/г призначення у таких “пов’язаних осіб” (зважаючи на визначення у Податковому кодексі): 

- якщо покупець юридична особа:

Ø у юридичних осіб, які безпосередньо та/або опосередковано (через пов’язаних осіб) володіють корпоративними правами покупця у розмірі 20 і більше відсотків;

Ø у юридичних осіб, у яких покупець безпосередньо та/або опосередковано (через пов’язаних осіб) володіє корпоративними правами у розмірі 20 і більше відсотків;

Ø у юридичних осіб, які мають спільного власника корпоративних права із покупцем - у розмірі 20 і більше відсотків;

Ø у юридичних осіб, в яких одна і та сама юридична або фізична особа – що і у покупця - приймає рішення щодо призначення (обрання) одноособових виконавчих органів АБО щодо призначення (обрання) 50 і більше відсотків складу колегіального виконавчого органу чи наглядової ради.

Ø у юридичних осіб, у яких ті ж самі особи складають принаймні 50 відсотків складу колегіального виконавчого органу та/або наглядової ради –що і у покупця;

Ø у юридичних осіб, які мають повноваження на призначення (обрання) одноособового виконавчого органу покупця або на призначення (обрання) 50 і більше відсотків складу колегіального виконавчого органу або наглядової ради покупця – та навпаки;

Ø у юридичних осіб, у яких спільні кінцеві бенефіціарні власники (контролери) із покупцем;

Ø у юридичних осіб, у яких повноваження одноособового виконавчого органу здійснює одна і та сама особа, що і у покупця;

Ø у юридичних осіб, яким надано покупцем, або тих що покупцю надали - такі суми кредитів (позик), поворотної фінансової допомоги чи гарантій, що вони у сукупності перевищують суму власного капіталу більше ніж у 3,5 разів; 

Ø у фізичних осіб, які безпосередньо та/або опосередковано (через пов’язаних осіб) володіють корпоративними правами покупця у розмірі 20 і більше відсотків;

Ø у фізичних осіб, які мають право призначати (обирати) одноособовий виконавчий орган покупця або призначати (обирати) не менш як 50 відсотків складу колегіального виконавчого органу або наглядової ради покупця;

Ø у фізичної особи, яка здійснює повноваження одноособового виконавчого органу покупця;

Ø у фізичних осіб, які мають повноваження на призначення (обрання) одноособового виконавчого органу покупця або на призначення (обрання) 50 і більше відсотків складу його колегіального виконавчого органу або наглядової ради;

Ø у фізичних осіб, які є кінцевими бенефіціарними власниками (контролерами) покупця;

Ø у фізичних осіб, яким надано покупцем, або тих що покупцю надали такі суми кредитів (позик), поворотної фінансової допомоги чи гарантій, що вони у сукупності перевищують суму власного капіталу більше ніж у 3,5 разів. 

- а якщо покупець фізична особа обсяг землі перевіряється у:

Ø у фізичних осіб, яким надано покупцем, або тих що покупцю надали такі суми кредитів (позик), поворотної фінансової допомоги чи гарантій, що вони у сукупності перевищують суму власного капіталу більше ніж у 3,5 разів;

Ø у чоловіка (дружини);

Ø у батьків (у тому числі усиновлювачів);

Ø у дітей (повнолітні/неповнолітні, у тому числі усиновлені);

Ø у повнорідних та неповнорідних братів і сестер,

Ø у опікуна, чи піклувальника, чи у дитини, над якою встановлено опіку чи піклування – якщо покупець опікун/піклувальник. 

Примітка автора: В принципі, додавати у положення закону умову “або юридичних осіб, створених за законодавством України, що мають спільного кінцевого бенефіціарного власника (контролера)” позбавлено сенсу, адже такий випадок включається у перелік пов’язаних осіб. 

Тобто, перелік чималий. 

І якщо наявність деяких, пов’язаних осіб, можна перевірити за даними реєстрів (зокрема безпосереднього власника 20 і більше корпоративних прав), то як можна перевірити, всі без виключення “опосередковані” зв’язки (наприклад володіння неповнорідним братом часткою більше 20 відсотків - у певній юридичній особи, також, в теорії буде робити таку юридичну особу “пов’язаною”). 

В тому числі, виникає питання, як перевірити пов’язаність, що виникла внаслідок отримання покупцем “сум позики, поворотної фіндопомоги, що перевищують суму власного капіталу більше ніж у 3,5 разів”? 

А як можна нотаріусу прослідкувати пов’язаність, якщо кожен акціонер, теоретично має повноваження “щодо призначення (обрання) одноособових виконавчих органів покупця” – а в товаристві їх більше ста? 

Термін “пов’язані особи”, і так викликає багато дискусій, навіть у сфері податкового законодавства – а розповсюджувати його ще й на угоди купівлі-продажу землі с/г призначення, з метою обмежити обсяг землі “в одних руках” – це перетворювати кожну угоду з продажу на такий собі “міні дью ділідженс”, з неадекватною витратою часу, зусиль – і звісно – фінансових ресурсів. 

Постає питання – чи не краще, для обмеження обсягу землі “в одні руки”, викласти окремий та чіткий перелік, “пов’язаних осіб”, у яких необхідно перевірити наявність та обсяг с/г землі? Маю надію це врахують у другому читанні законопроекту. 

Передбачувана процедура купівлі продажу землі с/г призначення 

Таким чином, зважаючи на умови законопроекту, а також - на вищевказане, передбачувана процедура відчуження земель с/г призначення приватної форми власності, скоріш за все складатиметься з наступних етапів: 

1. Самостійний аналіз підстав та можливості набуття земельної ділянки с/г призначення потенційним покупцем;

2. Аналіз об’єкту купівлі, правовстановлюючих та правопідтверджуючих документів на земельну ділянку с/г призначення, наявність кадастрового номеру, обмежень, чи обтяжень тощо. Припустимо, що земельна ділянка вже сформована як об'єкт цивільних прав (відповідно до статті 791 ЗКУ);

3. Отримання:

a. витягу із Державного земельного кадастру на земельну ділянку;

b. висновку про відсутність (наявність) обмежень (обтяжень) такої земельної ділянки (якщо такі не зазначені у витягу);

c. грошової оцінки землі с/г призначення – за необхідності (зокрема така вимагається умовами статті 172 Податкового кодексу та Порядком вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженим Наказом Мін’юсту від 22.02.2012 р. №296/5 [8] - під час проведення операцій з продажу (обміну) фізичними особами об'єктів нерухомості у значеннях, наведених у Податковому кодексі України [9]);

d. інших документів, що вимагаються нотаріусом для посвідчення такого виду правочину.

4. Отримання та перевірка нотаріусом запитуваних документів, в тому числі квитанцій про оплату обов’язкових платежів, при цьому, нотаріусом:

a. ідентифікуються та перевіряються суб’єкти правочину;

b. ідентифікується та перевіряється об’єкт – земельна ділянка, а також документи та дані про земельну ділянку;

c. перевіряється наявність звіту про експертну грошову оцінку в єдиній базі таких звітів про оцінку та наявність на ньому унікального номеру;

d. перевіряється відсутність підстав для неможливості набуття земельної ділянки с/г призначення – визначених вище у цій статті;

e. здійснюється перевірка інших документів, проекту договору, обставин (зокрема, наявності згоди іншого з подружжя, чи заборон відчуження) та інших підстав для відмови у вчиненні нотаріальних дій.

5. У випадку, якщо нотаріусом після перевірки, встановлено можливість відчуження земельної ділянки за таких обставин– наступним етапом є:

6. укладення і нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки, а також, внесення відомостей про право власності на такий об’єкт до відповідного реєстру – і вчинення інших дій з виконання договору (зокрема, здійснення оплати вартості об’єкту купівлі). 

Звісно, процедура купівлі-продажу земельної ділянки державної чи комунальної форми власності відрізнятиметься та відбуватиметься за встановленими статтями 127-129 Земельного кодексу України та (якщо інше не буде передбачено законодавцем у другому читанні чи в інших законах) - на конкурентних засадах (земельні торги) – стаття 134-139 Земельного кодексу України, крім певних виключень. 

Підсумовуючи, варто наголосити, що на цей момент, запропонована законодавцем у першому читанні процедура відчуження земель с/г призначення є занадто ускладненою, особливо для пересічних громадян. Виписані правила є проблематичними, навіть на теоретичному рівні та можуть призвести до неоднозначної судової практики. 

Список використаних джерел: 

1. Галица О., Нивьевский О. Мораторий на продажу земли: сколько платит Украина за неторопливость [Електронний ресурс] / О. Галица, О. Нивьевский // ЕП. – 2019. – Режим доступу до ресурсу: https://www.epravda.com.ua/rus/publications/2019/06/24/648837/.

2. Мірошниченко А. Чи є життя після мораторію, або Яким повинен бути ринок земель в Україні? [Електронний ресурс] / Анатолій Мірошниченко // Цензор.НЕТ. – 2019. – Режим доступу до ресурсу: https://censor.net.ua/resonance/3148625/chi_jittya_pslya_moratoryu_abo_yakim_ povinen_buti_rinok_zemel_v_ukran.

3. Проект Закону про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення [Електронний ресурс]. – 2019. 
– Режим доступу до ресурсу: http://w1.c1.rada.gov.ua/pls/zweb2/webproc4_1?pf3511=67059.

4. До законопроекту про ринок землі надійшло понад 3 тис. поправок, — нардеп [Електронний ресурс] // AgroPolit.com. – 2019. – Режим доступу до ресурсу: https://agropolit.com/news/14389-do-zakonoproektu-pro-rinok-zemli-nadiyshloponad-3-tis-popravok--nardep. 

5. Як зміниться закон про обіг земель до другого читання? [Електронний ресурс] // Центр громадського моніторингу та контролю. – 2019. – Режим доступу до ресурсу: https://naglyad.org/uk/2019/11/20/yak-zminitsya-zakon-pro-obig-zemeldo-drugogo-chitannya/.

6. ЗЕМЕЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ [Електронний ресурс] – Режим доступу до ресурсу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14/print.

7. КОНСТИТУЦІЯ УКРАЇНИ [Електронний ресурс] – Режим доступу до ресурсу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/254к/96-вр/print.

8. Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженим Наказом Мін’юсту від 22.02.2012 р. №296/5 [Електронний ресурс] – Режим доступу до ресурсу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0282-12.

9. Податковий кодекс України [Електронний ресурс] – Режим доступу до ресурсу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/275