Застереження до Закону. Можливі загрози власникам квартир

Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" несе загрози для власників помешкань у багатоквартирних будинках!

З 1 липня 2015 рокунабув чинності Закон України «Про особливості здійснення права власності убагатоквартирному будинку» (№ 417-VІІІ)

Цей закон несе загрози для  власників помешкань убагатоквартирних будинках,  зокрема: 

•  На плечі мешканців держава фактично переклала відповідальність за утримання, експлуатацію, реконструкцію, реставрацію, поточний і капітальний ремонт та технічне переоснащення будинків.   

•    Норми закону вимагають від співвласників багатоквартирного будинку до 1 липня 2016 року прийняти рішення щодо форми управління будинком.

У разі, якщо цього не відбудеться, то місцеві чиновники впримусовому порядку призначать приватного управителя на свій розсуд, що можепризвести до зловживань з майном громадян, навіть до втрати житла!

І.ФОРМИ УПРАВЛІННЯ БУДИНКОМ

Закон№ 417передбачає 3 форми управліннябагатоквартирним будинком (ст. 9 Закону№ 417):

•              управління співвласниками;

•              управління управителем;

•              управління ОСББ (АСББ).

1.    УПРАВЛІННЯ БУДИНКОМ СПІВВЛАСНИКАМИ

 передбачає такий механізм прийняттяуправлінських рішень.

За загальним правилом, встановленим статтею 9 Закону №417, управління багатоквартирним будинком здійснюється виключно йогоспіввласниками, і лише у випадку прийняття ними відповідного рішення – управителем чи об'єднаннямспіввласників багатоквартирного будинку.

Усі рішення щодо управління багатоквартирним будинкомприймаються на зборах співвласників та оформлюються протоколом.

До компетенції зборів співвласників входить прийняттярішень із усіх питань управліннябагатоквартирним будинком, у тому числі:

1) розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку,установлення, зміна та скасування обмежень користування ним;

2) визначення управителя та його відкликання, затвердженняй зміна умов договору з управителем;

3) обрання вповноваженої особи (осіб) співвласників під часукладання, унесення змін і розірвання договору з управителем, здійсненняконтролю за його виконанням;

4) визначення повноважень управителя щодо управліннябагатоквартирним будинком;

5) проведення поточного та капітального ремонтів,реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майнабагатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт;

6) визначення дати й місця проведення наступних зборівспіввласників;

7) визначення переліку й розміру витрат на управліннябагатоквартирним будинком.

Порядок скликання зборів співвласників визначено статтею10 Закону № 417.

ЗАСТЕРЕЖЕННЯ:

Рішення вважаєтьсяприйнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартирта нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальноїплощі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, крімрішень з питань, зазначених у пунктах 2 і 3 частини другої цієї статті, яківважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власникиквартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків.

У такому разі, привідсутності необхідної кількості голосів підтримки співвласників будинку(відповідно 75 та 50 відсотків загальної площі квартир та приміщень необхіднихдля схвалення рішення зборів) та відсутності голосів "за" в ходіписьмового опитування (ч. 8 ст. 10 Закону № 417) призведе до неможливостіприймати ті чи інші рішення необхідні для належного обслуговування та утриманнябудинку його співвласниками, оскільки рішення будуть вважатися неприйнятими.

2.     ВИЗНАЧЕННЯУПРАВИТЕЛЯ

Співвласники можуть доручити управління багатоквартирним будинкомуправителю.

Управитель, це фізична особа – підприємець або юридичнаособа – суб’єкт підприємницької діяльності, який згідно із договором зі співвласниками забезпечуєналежне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку йприбудинкової території та належні умови проживання й задоволеннягосподарсько-побутових потреб.

Управління будинком управителем здійснюється на підставі договору пронадання послуг з управління багатоквартирним будинком, умови якого повиннівідповідати умовам типового договору, затвердженогоКМУ.

Вартість послуг зуправління багатоквартирним будинком визначається за згодою сторін тазазначається у договорі з управителем.

Договір зуправителем укладається строком на один рік. Якщо за один місяць до закінченнязазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово іншу сторону провідмову від договору, договір вважається продовженим на наступний однорічнийстрок.

ЗАСТЕРЕЖЕННЯ:

До 1 липня 2016року мешканці багатоквартирних будинків зобов'язані створити об'єднаннявласників багатоквартирних будинків або визначити особу, яка буде здійснюватиуправління будинком, або прийняти рішення про самозабезпечення співвласників.Якщо рішення про форму управління будинком не прийнято, управителя призначитьвиконавчий орган місцевої ради.

3. УПРАВЛІННЯ БУДИНКОМ ОСББ

Об’єднання співвласниківбагатоквартирного будинку (ОСББ), це юридична особа, створена власникамиквартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяннявикористанню їхнього власного майна й управління, утримання та використанняспільного майна (Закон України "Про об'єднання співвласниківбагатоквартирного будинку" від 29 листопада 2001 року № 2866-III, даліЗакон-2866) .

Основна діяльністьоб’єднання полягає в здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію правспіввласників на володіння та користування спільним майном співвласників,належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території,сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних й інших послуг належноїякості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов’язань, пов’язанихіз діяльністю об’єднання.

ОСББ може бутистворено лише власниками квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирномубудинку. Установчі збори об’єднання в новозбудованих багатоквартирних будинкахможуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більшеполовини квартир і нежитлових приміщень у такому будинку. Для створенняоб’єднання скликаються установчі збори (ст. 6 Закону № 2866-III).

Наразі коженспіввласник квартири чи нежитлового приміщення в будинку вважається членомОСББ.

Загальні збориспіввласників будинку, своєю чергою, є вищим органом управління ОСББ, їхрішення є обов’язковим для всіх співвласників.

Базові права йобов’язки співвласника визначені ст.ст. 15 та 16 Закону № 2866-III, ст.ст. 5, 7Закону № 417-VIII відповідно. Окрім того, перелік таких прав й обов’язків можебути доповнено Статутом ОСББ. У зв’язку прийняттям Закону№417, внесено зміни доТипового статуту об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/z1220-15).

Діяльність ОСББрегулюється профільними Законами № 2866-14 та № 417-VIII, Цивільним, Житловим іЗемельним кодексами України, іншими нормативно-правовими актами та статутомоб’єднання, асоціації.

Головним органом,що контролює діяльність ОСББ, є загальні збори, окремі органи, створенівідповідно до статуту, а також особисто співвласники.

ЗАСТЕРЕЖЕННЯ:

Відповідно до ст. 6Закону-2866, для створення ОСББ скликаються установчі збори.

Рішення вважаєтьсяприйнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості усіхспіввласників. Однак, у разі відсутності необхідної кількості голосів підтримкимає відбуватися процедура письмового опитування, визначена ч. 8 ст. 10Закону-417.

При відсутностінеобхідної кількості голосів підтримки при письмовому опитуванні за створенняОСББ рішення установчих зборів про його створення вважатиметься не прийнятим іяк наслідок ОСББ не буде створено.

ІІ. ПИТАННЯ ВЛАСНОСТІ

1.          Власники квартир чи нежитлового приміщення вбагатоквартирному будинку є співвласниками цього будинку. Власниками квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинкуможуть бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава (ч. 1 ст.4 Закону №417).

2.          Спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністюспіввласників (ч. 1 ст. 5 Закону №417). Поняття спільноївласності розкриває ст. 368 Цивільного кодексу України, згідно з якоютакою власністю є спільна власність двох або більше осіб без визначення частоккожного з них у праві власності.

Отже, співвласники, будучи власниками спільногомайна багатоквартирного будинку, не мають конкретно визначеної частки в правівласності на таке майно.

Кредитор співвласника не має права вимагати виділеннячастки із спільного майна багатоквартирного будинку в натурі для зверненнястягнення на неї.

ІІІ. ПИТАННЯ ПЕРЕДАЧІ МАЙНА

1.          Замовникбудівництва чи попередній власник будинку зобов’язаний передати один примірник технічної документації на будинокОСББ, або уповноваженій співвласниками особі, або управителю. Переліктехнічної документації постійного зберігання зазначено у пункті 1.2 Правилутримання жилих будинків та прибудинкових територій (http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/z0927-05).

Частина 5 ст. 5 Закону №417міститьімперативну норму щодо обов’язку замовника будівництва чипопереднього власника будинку передатиодин примірник технічної документації на будинок і не передбачає можливостійого невиконання з причин, наприклад, незбереження (втрати) технічної документаціїтощо.

Передачу потрібно здійснювати в спосіб, який підтверджуватиме отриманняоднією особою від іншої відповідної документації. Наприклад, шляхом підписання акта приймання передачі.

Важливо!! «Колишній балансоутримувачбагатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управліннябагатоквартирним будинком до створення об’єднання, у тримісячний строк з днядержавної реєстрації об’єднання забезпечує передачу йому примірника технічноїта іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а такождокумента, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію,технічного паспорта і планів інженерних мереж.

У разівідсутності документації на багатоквартирний будинок колишній балансоутримувачбагатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управліннябагатоквартирним будинком до створення об’єднання, протягом півроку з днядержавної реєстрації об’єднання відновлює її за власний рахунок». 

(Відповідно до частин вісімнадцятої тадев'ятнадцятої статті 6 Закону України «Про об'єднання співвласниківбагатоквартирного будинку»). 

2.          З прийняттям ЗаконуУкраїни «Про особливості здійсненняправа власності у багатоквартирному будинку» держава перекладає витратина капітальний ремонт на плечі жителів, нічого при цьому не інвестуючи воновлення житлового фонду. Власник несе зобов'язання не тільки щодо утриманнябудинку, а й щодо експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного ікапітального ремонтів та технічного переоснащення спільного майнабагатоквартирного будинку.

 ЗАСТЕРЕЖЕННЯ:

1. Законом-417, внесено зміни до ст. 42 Земельногокодексу України, зокрема, ч. 2 викладено у новій редакції, відповідно до якої земельніділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до нихбудівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній суміснійвласності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаютьсябезоплатно у власність або в постійне користування співвласникамбагатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Кабінет Міністрів України зобов'язано привести своїнормативні акти у відповідність із Законом-417, в тому числі встановити порядокпередачі земельних ділянок багатоквартирних будинків. Однак, на даний момент(після спливу шестимісячного терміну) зазначений порядок не ухвалено, щостворює загрозливі ризики незаконного відчуження частини земельних ділянокприбудинкових територій без участі власників будинку, тощо.

2. Замовникбудівництва або попередній власник будинку зобов’язаний передати один примірниктехнічної документації на будинок згідно з переліком, визначеним центральниморганом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політикиі політики у сфері житлово-комунального господарства, співвласникам в особі їхоб’єднання або особі, уповноваженій співвласниками у передбаченому цим Закономпорядку. У разі якщо об’єднання співвласників багатоквартирного будинку нестворено та уповноважену особу не визначено, примірник технічної документаціїна будинок передається управителю, якщо його обрано відповідно до закону (ч. 5ст. 5 Закону-417).

Пунктом 1.2 Правилутримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказомДержжитлокомунгоспу України від 17.05.2005 N 76, зареєстрованим в Міністерствіюстиції України 25 серпня 2005 р. за N 927/11207, визначено перелік технічноїдокументації постійного зберігання, до якого включаються: технічний паспорт наквартирний (багатоповерховий) житловий будинок; проектно-кошториснадокументація зі схемами влаштування внутрішньобудинкових мереж водопостачання,каналізації, центрального опалення, тепло-, газо-, електропостачання тощо; актидержавної комісії про приймання жилого будинку в експлуатацію; паспортикотельного господарства, котлові книги, у разі наявності вбудованих таприбудованих котелень; паспорти ліфтового господарства; акти приймання-передачіжилого будинку у разі зміни його власника чи балансоутримувача.

З огляду на те, щонаведений у Правилах перелік технічної документації є документацією постійного зберігання,тому саме цей перелік повинен передаватися на виконання частини п'ятої статті 5Закону-417.

При цьому Законом №417 не визначено способу такої передачі. У свою чергу, вважаємо, що передачуслід здійснювати у спосіб, який підтверджуватиме отримання однією особою відіншої відповідної документації, наприклад шляхом підписання актаприймання-передачі.

Крім того, частина 5статті 5 Закону-417 містить імперативну норму щодо обов'язку замовникабудівництва або попереднього власника будинку передати один примірник технічноїдокументації на будинок та не передбачаєможливості його невиконання з причин, наприклад, незбереження (втрати)технічної документації тощо.

Однак, Законом-417не передбачено порядку дій співвласників та/або попереднього власника майнащодо відновлення втраченої технічної документації.

Доцільно було б придоопрацюванні (удосконаленні) Закону-417 передбачити обов'язок попередньоговласника (замовника будівництва, тощо) за власний рахунок відновлювативідповідну технічну документацію та подальшу її передачу співвласникамбагатоквартирного будинку.