Капкан для забудовників від КУА або маніпуляції на фондовому ринку

Укладення попереднього договору з Компанією з управляння активами зазвичай є більш поширеною практикою продажу нерухомості в нашій державі.

Вихідні дані. На первинному ринку купівлі нерухомості найбільш поширеними є договори про участь у фонді фінансування будівництва, інвестиційні договори, попередні договори та форвардні контракти.

Укладення попереднього договору з Компанією з управляння активами (КУА) зазвичай є більш поширеною практикою продажу нерухомості в нашій державі.

КУА – це товариство, яке здійснює професійну діяльність з управління активами інститутів спільного інвестування на підставі ліцензії, що видається Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку.

Власна господарська діяльність учасників фонду, згідно з Законом України «Про інвестиційну діяльність», повинна відбуватись із залученням механізмів фондового ринку виключно в межах Закону України «Про інститути спільного інвестування».

Для суб’єктів господарської діяльності – у нашому випадку, для забудовників – дії КУА на фондовому ринку не дають ніякого прибутку. Прибуток забудовника – це власна господарська діяльність, діяльність з будівництва об’єктів нерухомості, обслуговування та продажу цієї нерухомості через фондовий ринок, як того вимагає Закон «Про інвестиційну діяльність».

Забудовник за власні кошти будує, знаходить покупця, домовляється про вартість, оформлює необхідні документи, а тільки потім КУА завершує правочин через фонди, власником активів яких є забудовник. КУА – це фактично робоче місце забудовника для реалізації свого товару – нерухомості, яку він створює завдяки власній діяльності та за власні кошти.

Різницю між займом та ціною продажу КУА повертається забудовникові у вигляді дивідендів.

Для реалізації своєї законної господарської діяльності юридична особа (ТОВ), тобто забудовник, бере зі своїх же коштів у фонді займ, як учасник фонду, та як ТОВ з власною господарською діяльністю.

Таким чином, забудовник для фонду, яким керує КУА, є одночасно і дебітором, і кредитором, тому що він бере свої гроші собі ж, але оформлюється це як займ, який є боргом ТОВ як забудовника до того ж ТОВ як учасника фонду – власника активів фонду, в інтересах якого та за рахунок активів якого діє КУА.

Гарантувати додержання прав забудовника в процесі взаємодії з КУА має Закон України «Про інститути спільного інвестування», в якому зазначається, що КУА діють виключно в інтересах учасників фонду, за їх рахунок, але від власного імені.

Але ця фраза лише для міжнародної спільноти, щоб це виглядало як «активність» національного фондового ринку, хоча це лише заплутана процедурна схема, яку з легкістю використовують рейдери для свого збагачення.

Для рейдерів, вбивство реального бізнесу – самоціль, яка досягається лише через механізм блокування законної господарської діяльності забудовників. Одним з таких механізмів є КУА, які обслуговують продаж нерухомості забудовника - інвестора фонду.

Капкан перший – незаконна діяльність. Як свідчить практика, не всі компанії з управління активами діють в рамках правового поля. Непоодинокі випадки, коли КУА вчиняє дії, які не відповідають інтересами забудовника та йдуть в розріз з його господарською діяльністю. Більш того, в такому випадку ці дії КУА є незаконними. В результаті подібних дій, КУА можуть викрадати активи, які належать забудовникові, привласнювати їх та продавати за ціною, значно нижчою від ринкової вартості. А потім виправдовувати свої дії ч.2 ст.45 Закону України «Про інститути спільного інвестування», згідно з якою учасники пайового фонду не мають права впливати на діяльність компанії з управління активами. Це брехня – позивач(забудовник) має право на повернення втрачених активів, якщо ті були вкрадені в результатів дій, які скоєні не в інтересах учасників фонду.

Наголошую, всі рішення, які прийняті КУА всупереч діючому законодавству та які не відповідають ліцензійним умовам, мають бути визнані регулятором незаконними та недійсними, тобто такими, що підлягають скасуванню.

Капкан другий – банкрутство. Перешкоджання законній господарській діяльності забудовників через спробу КУА ініціювати позов про банкрутство учасників фонду(тобто забудовників), за рахунок майна та інших активів, які належать цим учасникам, якими КУА має керувати в інтересах цих же учасників фонду! Однозначно, ці дії КУА не можна кваліфікувати як дії в інтересах учасників фонду! Це злочин, який класифікується за «СТ.206 ККУ», та який передує захопленню підприємства - учасника такого фонду.

Такі позови КУА до забудовників – інституційних інвесторів фонду, якими компанія з управління активами має оперувати виключно в інтересах цих інвесторів, повинні повертатись судом КУА як не належному позивачу! Оскільки банкрутство кредитора за рахунок власних коштів та активів самого кредитора – неможливе!

«Фонд є сукупністю активів, які належать на праві часткової власності учасникам фонду» - це імперативна норма закону! Фонд - це кишеня інвестора, до якої він поклав, наприклад, сто гривен, а тому більше, ніж ці сто гривен з кишені не візьмеш, тому й заборгованість власника кишенькових коштів не може виникнути перед кишенею!

Простіше кажучи, якщо КУА - управитель вкрав з кишені гроші, то це явно не в інтересах власника грошей.

Управителем, який вже три роки діє не в інтересах власників активів фонду є ТОВ КУА «Консент Капітал Менеджмент», що з 2018 року не здає звітність. У 2019 році за багаточисленні порушення ТОВ «ККМ» зупинили ліцензію, а в 2020 році взагалі позбавили ліцензії.

Поки реакція регулятора фондового ринку на шахрайські дії КУА дорівнює трьом місяцям на одне зауваження, завдяки чому адвокати шахраїв мають час на легітимізацію шахрайських дій стверджуючи, що КУА від власного імені мають право привласнити, а потім і перепродати чуже майно за рахунок якого вони діють в інтересах учасників фонду. Поки ця практика не буде викоренена з українських реалій, доти в Україні інвестицій не буде.

Капкан третій – підміна понять. Мова щодо власної господарської діяльності товариства (якому регулятор Фондового ринку надав ліцензію на управління чужим), то така діяльність не має ніякого відношення до діяльності та взаємодії між ліцензіатом по управлінню активами фондів та учасниками фондів, тобто між КУА та інституційними інвесторами. Відомі випадки, коли КУА підміняли поняття власної господарської діяльності та діяльності щодо реалізації функцій управління фондом, прикриваючи власне беззаконня.

Спір, що виникає в спеціальному законодавчому полі спеціальної ліцензійної діяльності не є ані корпоративним спором, ані господарським процесом щодо спірних прав на власність.

Оспорюваними мають бути рішення ліцензіата (КУА), які були прийняті в обхід законодавства, що регламентує діяльність управителів чужим майном або активами на фондових ринках. Оскарженню та скасуванню мають підтягатися також й рішення КУА, які йшли всупереч інтересам учасників фонду, завдаючи шкоду господарській діяльності забудовників. 

Капкан четвертий – зрив термінів будівництва. Якщо управитель втратив довіру власників активів фонду, то нема ніякого сенсу продовжувати з ним будь яку діяльність, особливо коли учасниками фонду є забудовники, що реалізують через фондовий ринок власну нерухомість. Оскільки зловмисні дії управителя - це занадто завеликий ризик зриву термінів будівництва.

В таких випадках учасники фонду можуть (бо мають повне право на захист) загальним рішенням розірвати відносини з КУА. Для чого їм потрібно письмово заявити КУА свою волю щодо припинення «управління», яке не відповідає інтересам учасників фонду.

Щодо КУА, то управитель чужим ні в якому разі не має права не виконувати заявлену волю і інтерес учасників фонду, тому відразу повинен здійснити або достроковий викуп інвест-сертифікатів, або розрахуватись з учасниками фонду іншими ніж активами коштами, в залежності від того, що вимагають від КУА власники активів.

Розрахунок іншими ніж кошти активами є найдієвишим та найшвидшим способом розрахунків з учасниками фондів, та припиненням взаємовідносин з шахраями.

Якщо управитель (КУА) ігнорує волю учасників фонду, то це злочин, який класифікується за «ст.. 206 ККУ» - «Блокування законної господарської діяльності» учасників фонду - забудовників.

Сьогодення. Учасникам та директору згадуваної вище ТОВ «ККМ», наприкінці 2019 року об’явлені підозри за спробу рейдерського захоплення ЖК «ЧАЙКА». Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду своїм рішенням від 07 жовтня 2020 року повернув ТОВ «ОМОКС» один із активів фонду - котельню потужністю 27 МВ вартістю 82000000 гривен, яку шахраї продали на замовника рейдерства – компанію «ОЛІМП» за 3600000 гривен.

Ця котельня створена забудовником – ТОВ «ОМОКС» за власні кошти для теплозабезпечення 25000 мешканців ЖК «ЧАЙКА», з яких вже мешкає 16000. Котельня експлуатується забудовником вже 14 років, кожного року ціна котельні зростає разом з новими мережами та розподільчими пунктами для нових будинків.

Щодо КУА – шахраїв та адвокатів, які підтримують безлад, дискредитуючи фондовий ринок України, сподіваюсь, що вони зникнуть як явище.

Щодо регулятора фондового ринку

Регулятор фондового ринку має роз’яснювати ТОВ «ККМ» і без того зрозумілі засади, а саме– за діючим законодавством, КУА повинна діяти виключно в інтересах учасників фондів. В прямих взаємовідносинах з учасниками фонду КУА не має права ігнорувати інтереси і волю учасників фонду (що є логічним та зрозумілим для здорової частини суспільства, але не для шахраїв з їх руйнівними цілями).

На практиці все відбувається по-іншому – по факту регулятор зіткнувся з поширеним злочином на фондовому ринку саме завдяки боротьбі ТОВ «ОМОКС» за права інституційних інвесторів на фондовому ринку, адже за такими схемам доведено до банкрутства вже декілька десятків забудовників.

Регулятор фондового ринку готує зміни до закону. якими планується додати роз’яснення щодо заборони на ігнорування прямої спільної волі та інтересів учасників фондів - саме це й є призначенням закону «Про ІСІ», а також відповідність гарантій та умов фондового ринку до гарантій та прав, задекларованих Конституцією України.