Цена продажи недвижимости на апрель 2015 года. Расчет, рекомендации

Увеличение финансовых показателей затрат в гривневом эквиваленте на реализацию строительных проектов требует осторожного подхода к ценообразованию при продаже недвижимости.

Таблица №1. Себестоимость СМР.

В 2013 году себестоимость СМР по жилой недвижимости - составляла  5 500 грн/м2. Изменение цифровых показателей себестоимости СМР в гривневом эквиваленте к   01.04.2015 г. составило 89,4 %.   Сейчас сумма себестоимости   в гривневом эквиваленте   10 417 грн/м2 (см. таблица №1).

Себестоимость   СМР не полностью отражает всех   затрат на реализацию проекта. Доля   СМР – это всего лишь 60% в общей сводке затрат, приведенных в таблице №2 для г. Киева. 

Таблица №2. Себестоимость проектных  затрат

Из таблицы №2 мы будем брать только два раздела, Киев и ближайший пригород. В 2013 г. средняя себестоимость всех проектных  затрат в этих регионах составляла 7480 грн/м2. Средний процентный рост проектных затрат  на 01.04.2015г. составил 108%, в гривневом эквиваленте это 15 558 грн/м2. В таблице №3 мы  исчисляем минимальную  цену  продаж, рекомендуемую для Киева и ближайшего пригорода, по вновь начатым объектам на апрель 2015 г. Рекомендуемая цена поможет  избежать рисков недостроя объектов.

Таблица №3. Формирование цены продаж

Из таблицы №3 видно, что в Киеве минимальная  цена продажи недвижимости   по вновь начатым объектам не должна быть ниже   24 838 грн/м2, а в ближайшем   пригороде   20 175 грн/м2. Фискальные органы  должны понимать, что доля налогов в цене продаж с одного м2 – 41%, доля инвестиционного дохода застройщика - 11%, а учитывая, что проект реализуется не менее 2 лет, то годовой показатель дохода застройщики  менее 6% годовых. Всем участникам рынка недвижимости надо помнить, что роста цен на недвижимость нет. Есть обесценивание гривны . То есть огромный   физический спрос на недвижимость в нашей стране сегодня все более   не подтверждён платежеспособностью населения, но от этого сама себестоимость   недвижимости не становится   меньше, она просто немного отстает во времени от долларовых цен.

Проблемная ситуация в стране возникла из-за отсутствия государственной финансово-банковской  политики. Дело в том, что банки сегодня – это коммерческие структуры. От обычных коммерческих структур их отличает лишь то, что свои риски  они перекладывают на население, предпринимателей и государственный бюджет, то есть страна и все ее граждане работают на повышение благосостояния владельцев банков и регулятора, а должно быть наоборот,  то есть финансово-банковская система должна работать на государственность, а не быть коррозией.

Рынок недвижимости сегодня живет за счет того, что люди   держали свои сбережения в валюте и вне банков, а сейчас, пользуясь   отставанием гривневых цен на недвижимость от валютных курсов, скупают дешевую гривну и вкладывают ее в метры квадратные. Это правильно, но такая мера не стимулирует экономику в целом и все это скоро закончится.

В строительной отрасли задействовано до 30% трудоспособного населения, остановка отрасли вызовет  резкий рост безработицы. Пока в стране нет ни одного законодательного акта, направленного на развитие бизнеса и повышение благосостояния народа и это вызывает большое беспокойство. Даже если сегодня мы захотим всё изменить к лучшему, и  начнем делать  законодательное поле доступным пониманию большинства и соответствующем экономической логике, на это уйдет  от 8 месяцев до года, но такие надежды – больше самообман.